作者：吴斯旻
9月1日起，全国首个规范“住房租赁”、首个规范长租公寓等新兴业态的地方性法规——《北京市住房租赁条例》(下称《条例》)正式实施，北京成为第一个将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市。
市场化租赁成为《条例》规范的重点。根据《条例》，租房租金明显上涨时政府可以进行干预，细化对长租、短租、互联网平台等问题治理，加强对违规市场主体的惩戒力度。作为配套政策，8月29日，北京住建委还下发了《<北京市住房租赁条例>行政处罚裁量基准的通知(征求意见稿)》，以进一步保证相关行政执法工作的依法准确实施。
“总体而言，《条例》关注到租赁市场的各个层面，内容完备的同时也具有体系性，体现了‘一松一紧’的政策导向。松的领域更多是倾向于承租者和新增房源的供给方；而紧的领域，则聚焦于违背市场规范、存在金融风险隐患的行为。”易居研究院智库中心总监严跃进称。
多名业界人士表示，北京此次立法将对全国其他城市制定相关地方条例起到启示作用。随着多地立法实践，国家层面的立法进程也有望取得积极进展，租赁市场监管将逐步走向制度化。
住房租金明显上涨时政府可干预
根据《北京住房和城乡建设发展白皮书(2022)》，去年1～12月，全市房租平均月租金达到88.6元/平方米，创历史新高。今年以来，北京市租金水平和涨幅也位居全国各城市前列。中指研究院最新数据显示，2022年8月北京住宅平均租金为91.4元/平方米/月，居50城首位。
“目前住房租赁市场的主体大部分是散户对散户(C2C)，住房租赁企业运营的规模(B2C)占比较小，租金调控的手段少、难度大。”北京住建委对该《条例》解读时称。
《条例》明确，依据《价格法》建立政府对租金价格的干预机制，规定市住建部门加强租金监测，建立健全预警机制；租金明显上涨或可能明显上涨时，市政府可采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施稳定租金水平。
那么，何谓“明显上涨”？又何时可以采取政府干预？
中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强对记者表示，这一条规定将更多起警示性和兜底性作用，应审慎运用。“租金价格上涨会吸引更多的资金和房源进入租赁市场，从而降低租金价格，这本身就是一种市场调节行为。政府除了规范市场秩序外，无需过多干预租赁价格。”
北京市住建委房屋租赁管理处副处长胡清福近日也公开解释称，目前租赁市场的租金是市场调节价，没有实行政府定价或指导价，一般情况下政府不干预。但是当租金出现类似于2018年的过快上涨、影响到整个住房租赁市场的稳定时，政府可以依法干预。对于什么情形属于“明显上涨”，下一步将研究明确具体口径。
值得注意的是，为防止企业在资本的助推下恶性竞争，炒作、推高租金，《条例》明确，禁止住房租赁企业、房地产经纪机构哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序的行为。
加强租赁企业资金监管
为维护承租人利益，《条例》针对投诉举报反应较多的克扣租金押金、长收短付、高收低出、长租公寓暴雷、个人二房东、卷钱跑路等市场乱象，从出租主体的准入和执业资质、佣金收取和监管、金融机构发放租金贷款的额度和频率等方面提出要求。
其中，“个人二房东”从立法层面被明确纳入监管。《条例》规定，个人转租住房超过规定数量应当申请住房租赁企业设立登记，而违法行为将受到惩处。
严管租金和佣金的收取方式和额度。《条例》称，租赁企业收取押金一般不得超过一个月租金并须通过第三方专用账户托管，单次收取租金数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管；经纪机构收取佣金一般不得超过一个月租金，并且合同期满当事人续约的，经纪机构不得再次收取佣金。
对于未按规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金的租赁企业和房地产经纪公司，根据《条例》，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下罚款，并可对相关责任人员处五千元以上一万元以下罚款。
第一财经注意到，除北京外，在武汉、成都、郑州等多个租赁热点城市，也对租金、押金的监管方式提出类似要求。
比如，根据武汉市8月15日起施行的《武汉市住房租赁资金监管实施细则(试行)》，住房租赁企业向承租人单次收取承租人租金超过3个月(不含3个月)及单次收取承租人押金超过一个月(不含1个月)对应合同的全部资金存入住房租赁资金监管专用账户。存入住房租赁资金监管专用账户的租金在《监管协议》生效后的次月初按月划转至住房租赁企业的一般结算账户。
此外，对于租赁企业盲目扩张、营造“资金池”，随意发放“租金贷”等行为，《条例》明确，金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据，划入承租人账户；贷款金额不得高于租赁合同金额，贷款期限不得超过租赁合同期限，发放贷款频率应当与承租人支付租金频率匹配。
首都功能核心区内禁止短租房
近年来，随着“互联网+”的兴起，城市“短租房”等新兴业态快速发展，广泛分布在居住小区内的民宅以“短租房”“网约房”等形式对外出租，满足了旅行者短期住宿需求的同时，也给城市安全管理带来重大挑战，严重影响小区住户的正常居住生活，引发了一些矛盾纠纷。
根据《条例》，北京市对按日或者按小时收费的短租住房实行区域差异化管理。
具体来看，首都功能核心区内禁止出租短租住房。其他城镇地区出租短租住房的，应当符合本市相关管理规范和本小区管理规约，无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意。
此前，在北京市住建委、公安局等四部门2020年出台的《关于规范管理短租住房的通知》中也已明确，依据北京新总规、首都功能核心区控规等，按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。
北京住建委解释称，《条例》在《关于规范管理短租住房的通知》实施的实践基础上，将有效的管理政策和经验做法固化提升为法律制度，并对违法主体设定罚则，为管理工作提供更充分的法律依据。