近期，房地产市场的利好不断涌现。不仅资产管理公司(AMC)、银行等金融机构纷纷下场解决“烂尾楼”交付问题，金融监管部门还拟安排政策性银行为房地产纾困的专项贷款，同时再度调降5年期以上LPR利率，引导房贷利率持续下行等，均释放了“稳地产”“稳经济”的明确信号。
房地产行业攸关国计民生，牵动居民、房企、上下游行业、地方政府、金融机构等多方权益。纵观当前形势，房地产相关困境是如何产生的？“保交楼”的推进难点何在，金融还应如何发力？房地产市场何时能企稳？
为此，新京报贝壳财经邀请了上海新金融研究院副院长、浙商银行原行长刘晓春，红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖共同解读此次房地产市场“变局”。
新京报：你认为房地产市场当前的变局，与此前有怎样的不同？
刘晓春：我国在上世纪90年代开始实行住房商品房制度之后，由于住房建设的历史欠账等原因，房地产迎来了一波繁荣大发展的20多年，房价“只涨不跌”。房地产市场还未经历过真正的行业周期。
当前的房地产市场正处于行业转折的重要节点上。当前我国商品房的基本需求量几乎已经达到了基本饱和点，尽管今后居民对房地产市场仍有刚性需求和改善性住房需求，但与前20年井喷式的需求不可同日而语。这意味着我国房地产行业正在回归正常发展的轨道当中。在这一转折过程中，我们必须贯彻“房住不炒”的原则。
李奇霖：过去房地产市场的调控过程中，房价上涨的预期还在，而且快周转的期房销售模式也没有发生根本改变，但是在本轮房地产调控中，这两个房地产市场的核心支撑出现了比较明显的边际变化，销售市场低迷回款不畅通，新开工和竣工存在缺口，进而影响到前期预售房的交付。再加上疫情反复致使居民资产负债表受损，加杠杆的能力和意愿下降，致使房地产的逻辑发生了根本性的变化。
新京报：你认为在本轮金融纾困房地产的过程中，“保交楼”难点何在？你建议政策层面还需如何发力？
刘晓春：当前针对楼市的政策不断，不少地区放松了针对楼市的限购、降低了房贷利率等，主要还是为了促进房地产市场的恢复和重塑，这与此前房地产通过“松绑”房地产政策来拉动GDP增长的逻辑有本质区别。
之所以出现“保交楼”的问题，原因是主要在于预售房制度。过去一段时间，预售房制度有利于解决我国此前房屋供给不足的历史欠账问题，但由于监管不严导致资金项目款被挪用。
尽管当前针对资金监管已经更为严格了，但依然建议适度调整预售房制度。预售制度应该改为“预定制”，就像旅游预订酒店一样，在房屋未完全建好时预交定金，而非全款。银行针对一手房的按揭贷款政策也应随之改变，应该回归到用实际抵押物进行按揭的思路上来，即修建完成的房屋才可进行按揭贷款。这也将有助于控制住“烂尾楼”数量不再新增。
在处理存量“保交楼”的过程中，首先要做到“保楼盘不保企业”，将房企等各方的责任压实，防范道德风险的发生。在纾困的过程中，需要按照不同楼盘、不同企业具体问题具体分析，而非划定“统一标准”和“统一方案”。
对于出现了暂时资金流动问题的企业，救助方案可以通过政策性银行或者银行给一个临时性的周转贷款去完成这个烂尾的问题；对于本身确实出现经营不善等问题的企业，可以鼓励自救，通过土地出让、优质项目转让等方式来解决资金问题。
李奇霖：从近期出台的政策可以看出，一方面监管“保交楼”、“稳民生”的态度是很明确的，安排政策性银行进行房地产纾困的专项贷款、鼓励AMC等金融机构通过市场化渠道进行纾困，有利于为这些面临困境的房企提供流动性支持，解决这些房企资金链断裂的燃眉之急，在当前的环境下起到了明显的稳预期的作用。另一方面政策也在提振有效需求方面发力，比如降低5年期LPR利率，个人按揭贷款利率再度下调等，既能够减少已经购房者的房贷压力，也能够在一定程度上刺激销售增量。
近期出台的房地产纾困政策，相较于防范化解债务风险，更多的重点是落在保交付稳民生方面。目前来看难点主要在于纾困基金、专项贷款等工具相较于资金缺口而言相对有限，难以一蹴而就，后续在实际运作的过程中应当根据各个项目的交楼期限、施工进度以及资产质量，优先选取那些交房时间紧迫、资产净值高的项目进行纾困、盘活资金，再来推动其他项目，从而形成良性循环。
在支持房地产市场复苏方面，未来关键点还是要通过一系列的措施稳住房地产销售，打通拿地到新开工的链条，让房企能够通过自身的资金周转慢慢走出困境。
新京报：你认为应如何重塑房地产市场信心？
刘晓春：我预计“保交楼”的问题不会持续太久就可以妥善处置完毕，这有利于房地产市场信心恢复。当前还可以在“房住不炒”的原则下，适度放开二手房市场，这也可以从一定程度上为一手房市场带来信心。
对于未来，房地产企业则需要恢复理性经营，按照此前监管针对“三条红线”的要求来管理资产负债表，改变此前追求规模扩张和高负债的发展模式，逐渐重塑市场信心。
李奇霖：恢复市场信心主要在于以下方面：第一是房企和购房者之间的互信问题，要保交楼，让居民能够信任房企敢于购买新房，进而使得销售回款能够顺畅起来，这也是政策性银行专项贷款、AMC设立纾困基金等政策的目的所在。
第二是房企和金融机构之间的互信问题。近期有报道指出中债信用增进投资公司将对部分房企债予以全额无条件不可撤销连带责任担保，中债信用增信公司的全额担保能够在一定程度上缓解被担保房企的流动性压力，除此之外，还需要有国有大行的信贷支持，这一部分融资机制需要进一步打通。
下半年市场能否企稳主要还是看两个关键因素：一是现阶段支持政策的效果如何，是否能够帮助地产纾困，顺利完成已售房屋的交付，恢复居民对地产的信心。二是在需求端，降息减轻居民部门的房贷成本是必要的，不过根本上还是要看居民的资产负债表是否得到修复，以经济企稳进而带动居民加杠杆的意愿和需求。
现阶段救助政策的重心是在“保交付”，修复市场信心，从长期来看房地产市场的稳健发展关键在于要形成良性循环，房企资金链得到修复之后，房地产市场需要能够进入到“销售回款-拿地-开工-销售回款”的正反馈之中。
新京报：房地产市场未来在我国经济中将扮演怎样的角色？
刘晓春：在过去20年中，房地产市场作为支柱行业为我国经济高速发展奠定了基础，但预计未来我国经济增长将不会继续以房地产行业的发展作为支持经济发展的主要拉动力。未来，房地产市场行业可能是经济调节的行业之一，其占存量占比可能依然较大，但增量占比或将逐渐缩小。要将房地产行业看作是“正常满足人民基本生活需求的行业”。
想要减少经济对房地产市场的过度依赖，就需要寻找经济发展的“新动能”。这主要来自于新兴科技发展之下的新兴产业与行业，以及传统行业的升级换代。我国还应进一步推进对外开放进程，在不断加大国产化率的同时，也要持续与世界经济相融合。
此外，我国还应该进一步开放市场，在支持高新技术行业、高新技术产业的同时，不要对一些底端产业过度挤压，只要符合相关法律法规要求，即可让其按照市场自然规律发展。让市场回归市场，将有助于激发更多经济“新动能”的出现。
李奇霖：在过去的几十年发展历程中，房地产行业的发展既帮助我国快速实现了城镇化，也为经济增长提供了巨大的动能。
但如今经济增长进入新常态，经济增长动能处在转换过程中，经济结构的转型升级中难免会碰到一些挫折。
在过去，房地产行业的高收益和高增长吸纳了很大一部分社会资源。
当前经济增长需要转型升级，要减少对房地产行业的过度依赖，发力点可以放在通过国家政策的支持和引导，提高劳动报酬率，吸引社会资源通过市场化的方式从房地产行业涌入到那些符合国家战略发展要求的先进制造、新材料、新能源等行业。
新京报贝壳财经记者 姜樊
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