作者：孙梦凡
楼市传统的“金九银十”来临，但今年房企过得并不轻松。第一财经采访发现，从华北到华中、华东等多个地区，房企大幅降价促销已成为常态，有项目折价三成甩卖，还有项目均价降六千......降价队伍中不仅有民企，国企同样摩拳擦掌。
在天气渐凉的合肥，房产中介张薇(化名)正忙着带看，抽空才能回复微信中的购房咨询。最近一段时间，她带看的项目里有的因降价引起老业主不满，现在已经恢复到之前的价格，冲着优惠来咨询的购房者不少，但要转化为成交并不容易。
跟张薇类似，多位受访地产从业者都表示，当下的楼市极为分化，市场上降价促销的项目不少，但卖得好的不愁卖，卖得差的即便降价也难有起色。日趋理性的购房者，在汹涌而来的降价潮中反而更理性，“再等等”成为很多人的共识。
新一轮降价潮
盛夏酷暑消退，买了河北石家庄富贵城的业主却倍感煎熬。据中介介绍，该项目最近均价约11500元/平方米，但之前售价15078元/平方米，有业主掏空钱包负债买房，却买在高点遭遇大幅降价，这让他们觉得十分不平衡，希望能补偿房屋差价。
有人踩在高点，也有人想抄底入场。这两天，向该项目中介咨询的购房者不少，“这个房子虽然降价幅度大，但因为是现房才有人来咨询，一些出现资金问题的房企，很多项目也都在降价、且幅度不小，但是这些都不太靠谱。”
楼市低温期，降价促销成为房企的普遍选择。除了上述所述项目，石家庄还有一现房楼盘均价从一万三降到一万，还有一民企开发的高端改善盘出现降价，均价从每平米两万六降至两万四，四居室的房源每套可省35万元。
张薇所在的合肥，房企降价力度同样不小。据她称，最近一段时间，合肥有一国企项目以近七折的价格促销，引发购房者投诉，随后该项目优惠被叫停，现在均价一万二左右。还有其他民企项目在做清盘活动，均价一万二左右，之前卖到一万四。
地处长江中游的武汉，最近也频现房企降价现象。八月末，武汉汉阳区的保利庭瑞阅江台项目降价近6000元/平方米。当地房管局遂发函，称其存在未按照已报备的商品房销售方案销售商品房的行为，违反了《市住房保障房管局关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》的规定。
为此，该项目公司发布声明称，保利庭瑞阅江台K8地块临近交付，剩余部分房源未售，公司采取了一定的打折促销方式，造成一定影响。现声明该销售行为无效，3日内原路退回款项，后期不再采取类似销售行为，严格依法依规销售。
据当地中介透露，该项目目前是封盘状态，售楼部进不去，看房只能看小区里即将交房的。“前段时间均价1.27万元，很多人来抢房，现在价格有所恢复，大约1.65万元/平方米，仍较平台公开均价1.85万元有所折让。”
在上述中介看来，当下武汉市场极为分化，主城区价格还比较稳定，但远城区均价明显下降。“八月份就开始促销了，现在的降价状态已经持续很久，有的楼盘贵但卖得好，有的楼盘打折还卖得一般，主要还是看品质和交通配套。”
总体来说，降价促销还是有一定作用。在该中介感受中，冲着打折来买房的客户不少，大多是周边城市过来的，有项目之前卖一万七、现在均价一万四，降价后人流有所增多；也有项目一直热销，去了售楼处都没有地方坐，地铁盘卖得都快。
在华东地区的南京，许多房企也祭出促销大旗。中秋小长假期间，融创南京官微发布消息称，凡是购买公司在南京的金陵星图、龙池映和汤山颐和府项目，首付仅需5%起。购买龙池映、汤山颐和府、滨江ONE等房源，总价每满100万元，立减1万元。凭教师证到访南京任一项目、或认购任一项目房源，可享额外优惠力度。
定价弹性空间变大
在楼市上升期，房价越涨购房者越追，如今降价促销成为常态，购房者反而更加理性，买在高点的老业主也有苦难言。
最近一段时间，有购房者在公开平台反映，自己2018年在章丘买了一套房，贷款超百万元，但如今该项目在售房源价格一路下滑，现在自己首付已经赔光。“其他楼盘也会降价，也知道要尊重市场，但是远远没有此项目这么低。”
还有在西安阎良区的购房者称，自己花费一百多万买了一套房，但今年项目售价逐渐下行，相同面积房屋总价下降10余万元。
出于稳定市场的需求，已经多个地方政府出台相应规定，限制房企肆意降价行为。如安徽长丰县布《关于禁止在建在售房地产项目非法销售的通知》，要求所有开发企业立即停止特价房、工抵房等销售，销售前必上报长丰县发改委、县住建局审批，各房企、经纪机构不得宣传非法销售的房屋。
日前，江阴市住建局也发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
据不完全统计，自去年下半年以来，全国超20城发布“限跌令”，有的直接发布行政命令，有的通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签。
有业内专家认为，“限跌令”更多的是规范楼盘销售行为，打压恶意降价或大幅度降价，维护市场秩序，是“房住不炒”主基调下保证房地产市场稳定发展的常规操作。房企为了回笼资金可采取以价换量的方式，但打价格战不利于稳定市场秩序。
但也有行业研究机构建议，各城市应根据实际市场情况放宽，以利于企业采取合理的降价促销自救行动。有序放开限跌令，鼓励房企以价换量，通过必要的降价措施加快滞销楼盘成交转化，也有利于楼市成交逐渐恢复正常化。
面对仍然低迷的楼市环境，一些地方政府对房企的降价行为正减少限制。比如，湖南省浏阳市鼓励房企根据市场形势变化和企业实际情况，另行制定让利消费者的有关政策措施；广州也对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%，调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。