回顾西安上半年楼市，2011年头两周并没有出现楼市开门红，西安普通住宅从在售均价为6838元每平降至6385元每平，两次降价幅度为453元每平。当时，据西安房地产业内人士分析，这种情况出现的原因与1月传统淡季成交量下降与备案区域所造成均价下滑，不是真实市场的反馈。从楼盘编辑更新价格时，西安在售项目并没有出现价格下降情况，也证明了这一点。
1月中旬，在全国各地纷纷出台房产调控政策后，北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、天津等城市相继出台了住宅限购令。陕西省住建厅厅长李子青的报告内容中，预示着陕西部分大中城市也将在今年出台个人购房限购令，从而抑制房价增长，具体时间没有公布，让限购令何时出台成为悬念。2011年春节期间，西安市普通住宅共成交2465套，日均成交150余套。较去年同期增加了264套；成交面积为281735.83平方米，同比上涨31.06%，成交均上升至6991元每平。这一数字不能不叫惊讶，购房者感叹楼市依然火爆的同时，预想2011年西安房价必然会是一个加速上行的过程。
加息限购令楼市调控强度空前
2月中旬楼市风云突变，加息风暴过后，于2月末陕西限购令正式出台，拉开了西安楼市低迷的序幕。有的业内评论预测限购令的影响显现还有待时日。但数据可以说明一切，限购令出台一周后，西安普通住宅市场成交3380套，较前一周减少了1926套，环比下滑36.30%。相比之下，西安普通住宅市场成交量更是急剧下滑，仅仅成交199套，较前一周减少了3181套，环比下滑94.11%；成交面积为20518.15平方米，环比下滑了94.8%，降幅十分剧烈。分析主要原因是外地人受限，尤其大部分陕北客户投资者无购买更多房资格所造成的，在年前仍然销量很好的楼盘，由于这种变化，销售基本处于停滞状态。
限购令下楼市成交量同比去年下降75%
3月中旬，某网站推出限购令下购房者心态调查，五成网友看跌西安
房价。限购令所引发的投资抵制，演变成钢需的持续观望，不光是投资性产品销量下滑，中端产品也因为观望心态的提升，而产生很大影响。买房人唯一的希望就是开发商大幅度的降价，再选择出手机会。但事情并非按买房者想象中变化，尽管有的楼盘门可罗雀，售楼员无所事事的背景下，开发商也并没有打出降价牌，偶尔促销也无法打动购房者的神经。3月25日，西安市地方版限购令刚好“满月”时，楼市第8周成交量去年同比大幅下跌75.03%，限购令威力巨大。
4月部分开发商受到销售成交量下降和融资困难及信贷收紧等因素影响，陆续推出或明或暗的促销活动，“交1千抵1万”、“一次性付款优惠10个点”、“即买即额外优惠2个点”等等。楼市打折风起，引得钢性需求出手，楼市成交量回暖。各区域各有促销方式，如城东楼盘以4月28日即将开幕的西安世园会为宣传点，吸引购房者目光。但是即使这样，西安楼盘难扭低迷现状，尤其从4月末的住博会来看，参展开发商量增加，表现开发商急于推销产品，而购房者并不买帐，从到场的人数及成交量来看，开发商与购房者仍在僵持中。购房者期待更多的实惠。
8.6万套保障房开建西安楼市雪上加霜
5月媒体报道最多的一个词是“以价换量”，开发商逐步试探买房者接受底线，同时开发商也有帮助外地人或本地人规避限购令的办法，楼市成交开始持续回暖。高端产品如金地湖城大境，龙湖等项目热卖，拉动了成交量上升，但中端产品开发商销售迟缓。由于开发商多以打折促销，从市场报价来看房价没有下降，但实际成交价格已经出现松动。在限购令影响持续下，国家再出重拳，保障房建设成为地方重点工作目标，西安明确2011年将开建8.6万套保障房，无疑对目前的西安楼市更是雪上加霜。
6月初，西安楼市成交量表现出了强势反弹，连续两周环比增涨以2位数增加。连续加息后，银行放贷收紧。部分城市银行已经将首付提升至四成。虽然西安银行未动，购房者已经担心开始出手购房。上半年通胀压力下，由于没有更好的投资渠道，一些人认为通过购买不动产保值，还是一种比较稳妥的方式。2011年上半年西安楼市波澜起伏，在如此调控下，房价仍然坚挺，购房者无可奈何。未来保障房建设，限购令持续，加息所对开发商带来的资金压力等多种因素，使下半年西安楼市变成扑朔迷离，开发商也在积级应对，有资深业内人士讲，限购令真正的影响将在9月出现。就目前的收入与房价比，房价是否背离，一目了然。有一点可以肯定的是，购房者在盼着房价下跌，下半年应该有一个答案。（大秦网）