汪利娜告诉记者，我国的商品房预售制度安排让预售成了开发商最重要的融资来源。最高时，定金、预收款和个人按揭贷款要占到开发商资金来源的49%。
“这已经不是一个简单的房屋买卖行为或企业订单式生产的营销策略的问题，而是中国特定市场环境下企业融资的一种选择。”汪利娜说。
是什么让预售制在中国变成开发商的融资工具？
在胡景晖看来，主要就是1998年我国开启房地产市场时开发商力量弱，资金实力不足，不借助这种方式很难打开房地产市场。
“当年推出公房改革的时候，1万多元1套的房子大多数人都买不起，推出商品房后大家更买不起。”汪利娜说，开发商拿不到回款，资金压力大，影响继续开工建设，而国家当时又特别缺房子。政策就向开发商进行了倾斜。
正是这种倾斜让开发商在短短数年内迅速发展壮大起来。“地方政府忙着跟开发商一起经营城市，对消费者的关注更加少了。”汪利娜说。
于是，房地产市场的风险通过这种变异的预售制转向了消费者和银行。
对于银行来说，预售商品房中出现的“假按揭”、“一房多售”和“烂尾楼”都是巨大的金融风险，一些开发商挟预售款潜逃的事情也时有发生。
“商品房与其他商品不同，许多建筑质量问题只有到购房者入住使用后才能逐渐发现。可等发现质量问题，商品房常常又过了保修期。”汪利娜说，这类旷日持久的法律官司，或由此诱发的银行不良贷款率的上升，在许多城市都屡见不鲜。
预售制到了该废止的时候
正是这种“变异”的商品房预售制导致房地产市场上不诚信行为比比皆是。近年来，有关商品房预售制的争论从来就没有停止过。今年还一度传出要废除商品房预售制度的消息。
在汪利娜看来，这个制度需要大刀阔斧地改。这其中包括建立商品房交付使用制度、商品房质量评价体系和质量终身制度，完善网上交易平台体系建设等。
“最关键的就是要把游戏规则做好。”汪利娜说，法律层面如果强化了对消费者的保护，开发商就不敢在质量、配套等问题上放松要求。在预售制度中，消费者始终处在信息不对称和相对弱势的地位，强化对消费者的保护是必须的。
在汪利娜看来，预售制度的改革很难一步到位，但不能不改，可以逐渐提高标准。比如从现行的高层封顶后预售，逐步提高到完成外部装修、内部装修或按完成全部工程百分比给予预售许可；要求企业提留质量保证金；加快房地产企业征信制度建设等。
“对那些无视预售合同不按期交房的开发企业，消费者有权要求赔偿，政府应(对这些企业)给予处罚。”汪利娜说，相关法律一定要严格执行。
按照《中华人民共和国消费者权益保护法》，消费者享有公平交易权和求偿权。也就是说，当消费者购买了名不符实的商品房时，有权拒绝履行房屋买卖合同，并要求开发商给予赔偿。但在现实中，消费者向开发商索赔基本不可能。
应该说，在现行商品房预售制度下，开发商获得了快速成长的机会，与1998年时相比，现在开发商的实力已经不可同日而语。
“这么多年下来，很多开发商都上市了，融资渠道越来越多，开发商的利润率也很高。”胡景晖说，目前已经具备了对预售制叫停的条件。于情于理，取消预售制都是有利于行业发展的。
不过，胡景晖认为，目前的房地产市场依然是供不应求的格局，潜在的需求量很大。如果突然废止预售制，可能会导致短期供应量不足、价格上涨的局面。废止这个制度，需要更多的准备。