核心内容：一封“‘入伙通知书’公开异议函及瀚唐业主告知书”连同业主提供的图片信息揭开了石家庄瀚唐交房现象：河北宇辰房地产开发有限公司(下称河北宇辰)给业主发送了“入伙通知书”，交房流程规定，业主收房前要先签订律师委托书、交纳契税、维修基金，一次性交14个月1.8元/平米/月的物业服务费，最后才是验房给钥匙。业主质疑：交房为何要先交钱?买房时承诺1.2 元的物业管理费因何变卦?幼儿园、小学到现在还没影儿，小区还没有达到 入住要求，配套设施远远没有到位，1.8元的物业收费标准远远高于石家庄市政府指导价，高额物业费侵害业主哪些权益?监管部门应该承担什么责任?更让业主担心的是，交给业主的房子居然没有经过建设主管部门的验收许可，开发商因何匆匆交房?业主到底收房还是不收?刚需购房者急等房住，收了有什么隐患?业主的利益能不能得到保护?
交房本是好事，可种种疑问，让2014年10月26号的交房日变成业主声讨日，业主们奔走相告，四处咨询，向石家庄市政府、房管局等部门投诉，请求法律援助，呼吁媒体关注，希望开发商给业主一个满意的答复，业主说，时至今日，河北宇辰对业主的合理诉求无动于衷，未给业主任何解释。
本网在收到反映情况后就涉及到的内容走访了部分瀚唐业主，就交房流程涉及到的法律问题请教了专业人士，并一一解开瀚唐交房事件原由。
未挖槽先卖房 业主助推潮唐入“火爆门”
本网在公开信息查询到，瀚唐位于体育大街与北二环交汇处，未来将是石家庄最具代表性、最有文化底蕴的城市核心区域。除外，3000亩湿地公园——东垣古文化公园，滹沱河、石津干渠、太平河三水环绕，也为瀚唐奠定了提升石家庄文化积淀、整合城市文化溯源不可替代的助推作用。
据业主介绍，瀚唐实际位于石家庄市北二环与体育大街交口北行3000余米处，全称瀚唐城，规划有回迁区、普通高层区、小高层区、别墅区，分四期开发。目前开发13栋楼。从开盘时间来划分，1、2、3、4、10、11为一期.余下为二期，开发单位为河北宇辰。2010年底至2011年初，项目在没有任何手续时开始认购，签订购房协议，12年延续认购， 13年，5、6、7、8、9、12、13栋楼陆续取得土地证，在“3000亩古文化公园”、“北京实验二小联合办学”、“高档成熟社区”等宣传作用下，市民闻风而动，销售火爆局面直逼央企大盘----保利家园。14年，一期依次取得土地证。
备受业主质疑的交房流程
业主说明，瀚唐一期售卖时，业主只能“望饼充饥”，看到的只有项目沙盘，怀着对石家庄北上发展的期望、3000亩文化公园的憧憬及对开发商信誓旦旦做好盘的信任，业主选择了瀚唐并口口相传，加上项目的步步推进，舆论造势，一时间，瀚唐口碑深得人心。二期销售前，众人连夜排队抢号。一期业主坦言，先期购买者都是全款，虽然在价格上有优惠，但算上项目开发风险、时间成本、几十万资金几年的占用，整体算来并没太多优势。
2014年10月，全国地产市场步入低迷，石家庄却异军突起，保持稳定局面。在业主千呼万唤之下，已经延迟交房近一年的瀚唐一期终于临近交房。
业主投诉，此时，河北宇辰置国家政策法规于不顾，俨然摆出“占领山头”的跋扈，接连使出套拳，招招要钱，屡屡推责，令广大业主大呼上当，纷纷群起讨要说法。
北京实验二小保驾护航 业主遭遇“忽悠门”
业主介绍，一期销售时，不少业主是被“公园里的家”—紧临的3000亩东垣古文化公园所吸引。这几年，石家庄的空气污染越发严重，让不少市民对美好家园的塑造加上了环境选项，瀚唐的策划推广主打环境优良牌，其中，最吸引购买者眼球的，无疑就是政府规划的3000亩东垣古文化公园，与瀚唐隔路相对，让人对家园的想象除了绿草、鲜花、清新空气外，还侵入了更多文化底蕴。
二期销售前后，配套完善是开发商的主打牌。购买者倾心的是与名牌学校的联合办学。业主回忆，当时，“北京实验二小入驻小区”的标语一直在瀚唐有待完工的工地悬挂，在市区到处可见类似广告宣传栏。在学区房效应驱使下，购房者蜂拥而至：爷爷奶奶给孙子买学区房，爸爸妈妈给爱女抢一个上学名额，外地工作的适龄青年也为自己的后代提前做好在家门口上名校的打算。在一期业主、置业、开发商众口铄金下，二期销售业绩超群，1000多个房号瞬间扫荡一空，没有抢到房号买到合适房子的业主甚至发文叹息遗憾。
业主感慨道，当时的火爆销售历历在目，开发商的各种承诺犹如在耳，时隔一年多，二期交房日日临近，一期交房一拖再拖，终于临近交房，可幼儿园、小学的影子还没见到，社区医院、商业、活动中心更是画饼充不了饥，整个小区，除了售楼部依旧高大上之外，在一期，只看到开发商交房之前匆忙种下的树，美好家园梦能不能继续，业主还真不敢想了。
业主说，大家谁也没见过开发商与北京实验二小联合办学的法律文书，小区今后能不能有一所好幼儿园、好学校，还真让人担心。业主对于配套不完善之事已多次询问，对此，置业含含糊糊，开发商不做正面答复，业主的权益无端受到损害，令不少家有适龄儿童的业主再三感慨被忽悠。
修改违约金 业主无奈过“收费门”
业主反映，2014年四月起，一期业主陆续收到河北宇辰的短信与电话，通知交纳“接口费”，每户交纳燃气接口费2800元、暖气接口费按每平40元交纳，并规定了交费截止时间，且强调，逾时开发商将收回房子。此行为曾遭遇多数业主正面抵制，群情激愤下，业主自发组织起来维权，一名业主曾被十几个不名身份人员殴打，嚣张气焰令人发指，业主直言此举非偶然，怀疑有人幕后操作，只因无法求证只能再三缄口。
业主解释，业主交纳“接口费”后，河北宇辰收回最初购房协议，重新签订一个合同，业主俗称“白皮合同”，此合同 唯一存在的意义，是将业主与河北宇辰之前签订的购房协议中延迟交房违约金一项，由万分之一修改为万分之零点一。业主笑称，此举是开了石家庄房地产业内的先河。而到交房之日才发现，赔付金额按照工作日计算才是河北宇辰的最终态度 。“白皮合同”很快寿终正寝，几乎在签订此合同同时，河北宇辰与业主签订正式商品房买卖合同。
业主愤愤地说，不交接口费就不给签正式商品房合同，不给办贷款手续，并以单方退房做威胁，业主多次提出让开发商出具收费发票，注明收费用途，开发商对业主的正当请求置若罔闻。业主再三表态，没有正式合同，业主利益根本无法保障，相对弱势的业主根本无法逃脱开发商设置的“收费门”，处于被动局面的业主只能连声叹息无奈接受。
接口费收据
2014年8月，开发商对10、11号楼业主又是如法炮制，再次收取“接口费”。据业主计算，只收取暖气、燃气接口费一项，河北宇辰入袋金额达1000余万元，而业主交费后先是收到一个莫名收据，在签订正式合同时，此项费用已被开发商融合到总房价里，做到了无痕迹了。业主就算质疑，也只能望天兴叹了。
业主咨询得知，该项收费不符合国家发改委《商品房销售明码标价规定》〔2011〕、石家庄市《关于规范我市天然气管网工程建设费的通知》(2009)、国家计划发展委员会《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(2001)、河北省物价局《河北省天然气价格管理办法(试行)》[2010]、《河北省物价局关于重申停止征收热力贴费问题的通知》(2002)相关规定。
业主调侃，河北宇辰在多重规定之下，硬闯红线，怎一个“利“字当先!对此，石家庄市物价局的一位工作人员称，业主购房签订协议时间在国家做出相关政策后，开发商就应该以调整后的政策来对待业主。按规定，暖气配套费和燃气接口费应该包含在房价中，不能另行收取。
业内律师分析此事件时指出，暖气、燃气如同水、电一样均是公共基础设施事业，通常业主只交纳水费、电费，而不用交纳铺设水管、电网所需要的管网费，这是一个不争的事实。因此，房地产开发商也无权收取暖气、燃气管道集资费。此费本属于城市基础设施配套费，在开发商取得土地使用权时就已经由其缴纳，开发商要求业主交纳上述费用，那依法应由全体业主享有管道的所有权，然而现实中该管道所有权却不属于业主，也就是说，如果业主交纳了等于替开发商进行了投资。如果拿乘车作比喻的话，相当于业主不仅买了乘车的车票，而且还为客运公司出资购买了车，这显然是不合法不合理的。
律师指出，房地产开发商提供业主的前期合同文本在法律上称为“格式条款”，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。故而开发商要求购房者另行缴纳上述费用的行为其实已构成加重购房者责任的行为，依据合同法之规定，该条款属于无效条款。开发商在违反法律的情况下收取此费用，业主有权向开发商索要此款项。
交房流程“霸气侧漏 ” 瀚唐陷“验收门”
按照瀚唐“入伙通知书”交房流程规定，业主要拿到钥匙，要先走交费关：先签订律师委托书、交房屋契税与维修基金、交纳14个月物业管理费，最后是验房拿钥匙。用业主的说法，此交房流程呈现了河北宇辰的“霸气”作风，那就是逼迫就范，请君入瓮。而这样做的目的只有一个，就是钱入袋，责任推开。
经业主多方证实，瀚唐并没有通过综合验收，没有取得验收合格证，没有在市建设局备案 ，也就是说，瀚唐没有达到交房条件。没有达到交房条件就强行交房，业主质疑，河北宇辰房如此强悍交房，底气从何而来呢?
房屋验收由施工单位自检，建设、勘察，监理、施工单位等联合组织进行，验收报告需在建设主管单位审核备案，并由建设主管单位核发《建筑工程竣工验收备案证》。
我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。瀚唐业主手持的《石家庄市商品房买卖合同》第十四条规定：商品房达到 交付使用条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同 第十条规定的证明文件(该商品房经验收合格、该商品房经综合验收合格、该商品房经分期验收合格、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件)，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
入伙通知书标注收费项
瀚唐多位业主表示，河北宇辰是行家，应该很清楚什么样的房子能交，什么样的钱不能收，交房就应该出示《商品房质量保证书》《商品房使用说明书及》及《建筑工程竣工备案表》、《商品房面积测绘技术报告书》(盖测绘队公章)等。瀚唐明明没有经过验收，怎么就硬让业主收房呢?
本网向石家庄市行政大厅建设局窗口求证得知，瀚唐没有备案。
六毛品质服务遭吐槽 至善物业巧过“招标门”
交了全款等待了三年多，一期业主急待收房之际，被当头泼了冷水，业主愤怒之余纷纷吐嘈抱怨：“同等条件下或者条件比瀚唐好的小区，物业费都是每平1.2元，瀚唐明明就是普通住宅，非要收别墅的价钱，这不坑爹吗?”“当初买瀚唐就是被3000亩的文化公园吸引过来的，公园里的家是不敢奢望了，可是幼儿园、小学不能没有啊，配套都没有全呢，开发商应该免除物业费，啥时配套全了再收钱。”“做买卖都是明码标价，值多少给多少，要1.8元的物业费，硬件设施又不全，服务标准没有，违约责任没有，收了钱不做事或者做不到位，是不是要倒赔业主钱?”“明明就是基础服务，偏偏单列出来多收六毛，当业主是傻子吗”“石家庄明文规定收取物业费最长不能超一年，至善凭什么收14个月?”抱怨内容均指向收费标准与服务不对等。
瀚唐的前期物业是石家庄至善物业服务有限公司(以下称至善物业)，业主提供的公开资料显示，至善物业为临三级资质，公司法人与河北宇辰法人为同一人。至善物业给业主出示的物业服务标价表一栏中，醒目地标志了两项收费标准，一为基础服务费1.2 元/平米/月，一为品质服务0.6 元/平米/月。基础服务标注为开展物业服务的基础服务，品质服务则标注为楼宇精装服务、维保费、绿化、水系维护。
业主提出，《石家庄物业企业资质管理办法》明文规定了三级资质物业服务企业不可以承接20万平方米以上的住宅项目管理，瀚唐1--13号楼的建筑面积31万平方米，资质不达标的至善物业为何中标?业主在质疑至善物业资质的同时，也对开发商与物业的“父子”关系提出怀疑，直指物业招标存在暗箱操作。
业主提出，石家庄普通住宅政府指导价最高不超1.2 元/平米/月，更何况瀚唐未达到交房要求，配套设施跟不上，业主权益受到损害，物业收费标准应从实际出发，合理收取。至善所收的六毛品质服务内容，房屋维修部分，业主已经交了房屋维修基金;绿化、楼宇对讲、水系维护、维保都属于正常物业服务范畴。业主认定，所谓品质费属二次收费，多重收费，就此，业主多次向石家庄市物价局、房管局、市长热线反映情况，问题始终没有得到解决。
业主说，瀚唐业主与河北宇辰签订的《石家庄市商品房买卖合同之补充协议》说明：根据《物业管理条例》买受人与物业管理 公司另行签订物业管理协议，并按规定交纳物业管理 费及相关费用。业主强调，物业借交房之机强收14个月高额物业费，强行签订服务协议，已经违背了补充协议。
石家庄2010年3月1日实施的《石家庄物业服务收费管理实施办法》中，对一级物业服务的基础条件、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序服务、保洁服务、绿化养护管理、综合管理服务均做出明确规定，并明确了一级服务的收费标准为1元/平米/月。2014年9月1日实施的《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价。办法第十六条规定 ：物业服务企业不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。经业主提供票据证实，至善物业仍旧收取装修押金。
房管部门监管无力?业主呼唤维权
潮唐业主向本网说明，对于业主质疑的至善“中标门”及1.8元/平米/月的物业费问题，石家庄市房管局物业处答复，至善三级资质的确不能承接瀚唐物业管理，为了争取中标，河北宇辰将瀚唐进行了分解，使用了分段招标。另外，至善物业认为，9号楼是200平米以上大户型，又是中央空调，可以按照非普通住宅对待，实施市场调节价。业主进一步提出，瀚唐为整体小区，招标也应统一进行，分段招标显然逾越红线，物业费实施政府指导价还是市场调节价，是政策法规说了算还是物业单位说了算?招标程序是至善有意钻空子还是房管部门监管无力?对至善物业的有意行为有没有惩治措施?对此，石家庄市房管局没有做出正面回答。
至善物业收费标价表
业主说，物业招标文件在房管局都有备案，业主多次申请备案信息，请求石家庄市房管局物业处公开至善物业招标中标流程，中标价格及服务标准，以便核实至善物业招标价格是否与实施价格一致，至今，业主未见招标信息。
本网以业主身份致电石家庄市房管局物业处，对于六毛品质服务费一说，物业处称第一次听说，对至善物业列为品质服务的楼宇对讲、维保、绿化、水系维护等，房管局物业处确认属于物业基本服务范围。
业内人士指出，针对瀚唐现状，业主收房时应在交房文书中注明“未验收”，并建议尽快成立业主委员会，以便正当维护业主权益。
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