□本报记者韩宇
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得销售。辽宁省十二届人大常委会近日批准修订后的《本溪市物业管理条例》(以下简称条例)。条例从维护业主合法权益、规范物业服务内容标准、专项维修资金使用、相关法律责任等方面作出了规定。
明确业主权利和义务
为了维护业主的合法权益,使业主能够依法维权,同时又能够遵守合同约定,条例分别对业主的权利和义务作出了具体规定。
条例规定,房屋所有权人为业主,业主在物业管理活动中,享有下列权利:按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议,行使投票权；选举业主委员会成员,并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。
条例规定,业主在物业管理活动中,履行下列义务:遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。业主在物业管理活动中,不得以放弃权利为由而不履行义务。
值得一提的是,为了明确涉及业主切身利益的停车位问题,条例明确,物业管理区域内规划的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)的归属,由开发建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得销售。
明确维修金如何使用
针对物业服务的内容和标准,条例规定,业主委员会成立后30日内,应当与业主大会通过招投标或者协议选聘的具有相应资质的物业服务企业或者其他管理人,签订书面物业服务合同。物业服务合同应当约定下列主要内容:物业服务项目及其内容、服务标准；物业服务费用的标准、收取办法及计费方式；双方权利义务；违约责任；合同期限；合同争议及纠纷解决的办法；其他应当在合同中约定的事项。物业服务项目一般包括:共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。具体项目和服务标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。物业服务企业应当严格按照合同约定,履行物业服务义务。
条例还规定,物业服务企业承接项目时,应当向自治县、区物业行政主管部门交纳物业服务保证金。保证金数额为物业服务项目三个月的物业服务费用。物业服务企业擅自终止物业服务合同的,应当承担违约责任,交纳的物业服务保证金作为该物业管理项目过渡时期物业管理费用的保证。《物业服务保证金管理办法》由本溪市人民政府另行制定。
另外,为了使房屋能够得到及时维修,确保房屋使用安全,解决住宅专项维修资金使用困难等问题,条例明确了专项维修资金的应急使用,其中规定,业主可以在管理规约中约定,物业共用部位、共用设施设备保修期满或者属专项维修资金使用范围内的物业,发生下列情况时,物业服务企业应当配合业主委员会或业主先行组织维修、更新或者采取应急防范措施,所需费用经市、自治县物业行政主管部门核定后在专项维修资金中予以支付:屋面防水损坏造成渗漏的；电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的；其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
私搭乱建行为将被罚
条例还对物业服务企业等明确了相关的法律责任,其中规定,物业服务企业擅自出售物业管理区域内按照规划建设的物业管理用房、停车库等公共服务配套设施或擅自改变其用途的,责令限期改正,给予警告,处1万元以上10万元以下罚款；有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
针对小区内私搭乱建的行为,条例明确规定,拆改房屋主体结构和承重结构,私开门窗、扩大承重墙上原有的门窗尺寸,擅自改变房屋、公共建筑和公用设施使用用途的,由市物业行政主管部门责令恢复原状,并可处5000元以上3万元以下罚款；情节严重,经鉴定危及房屋安全的,处5万元以上10万元以下罚款；擅自搭建建筑物、构筑物,在室内下挖地面扩大房屋使用空间的,由市、自治县、区人民政府责成相关部门责令改正,逾期不改正的,强制拆除,并可处1000元以上1万元以下罚款；侵占通道、绿地,毁坏绿化和园艺雕塑品,乱设摊点、商亭、露天烧烤的,由自治县、区物业行政主管部门责令改正,并可处1000元以上1万元以下罚款。