增城是广州东部最大的生态绿洲。王亮 增宣 摄
5月29日，增城区正式挂牌成立，新一轮行政区划调整搅动着广州东部的房地产市场，越来越多刚需购房客来到处于楼市价格洼地的增城安家落户。
数据显示，2012年至2014年，增城新建商品房成交面积777.16万平方米，占广州市的20.96%，位居第一。其中，住宅成交面积679.26万平方米，占广州市的22.89%，稳居第一。
专家表示，拥有优质的生态资源、区位优势的增城，将更加快速、更加有力地朝现代化生态城市进发，也为区域的经济建设、房地产市场发展带来了巨大的信心。
东部最大生态绿洲
逾七成买家外地客
去年，在黄埔工作的年轻白领郭焕在新塘某楼盘买了一套90多平方米的三房单位。广州城区高企的房价让郭焕望而却步，他发现，天河、越秀、海珠三个区的房价都在3万元/平方米以上，连过去价格相对便宜的东圃、车陂等地区，房价也都超过2.5万元/平方米。
“在增城买房首付不到30万元，没什么负担，更看重这里未来的发展前景，正在建设的地铁13号线就在小区门口，开通后一定有涨价空间。”郭焕盼望着地铁能够早日开通。
增城轨道办主任曹民坚说，2017年底前通车的地铁13号线（广州市中心城区——黄埔区——新塘镇）、21号线（天河公园——增城广场）和纳入广州市2015年—2025年建设计划的23号线这三条东西走向地铁线路，实现越秀、天河、黄埔等中心城区与增城的高效互联。“13号线新塘站到广州市中心城区只需要30分钟左右，21号线增城广场到天河公园只需40分钟左右。”
广州市房地产行业协会副主任委员谈锦钊认为，增城一通地铁，楼价将会明显上涨。“像当年的番禺一样，地铁通车前后三年，楼价上涨了50%，洼地效应将会吸引更多刚需买家到增城置业。”
增城区国土房管局提供的数据显示，近三年，增城的商品住宅均价维持在7000元—9500元/平方米的范围内，处于价格洼地。2014年，增城的住宅成交均价为8887元/平方米，不到广州市均价（15075元/平方米）的六成，相对于广州市区，在增城买房相当于“买一套房送一辆车”。
“很多人来增城买房子，不仅仅看中这里价格便宜，更看重这里比广州悠闲很多的生活，放慢了脚步以后，生活会变得更加安逸。”增城某楼盘的销售人员告诉记者，在投资型买家看来，增城不限购，而且未来发展潜力很大，不少来买房的人早早就对区域的产业发展做了功课，对投资升值获得回报算过账，大部分买家一般看楼一两次就会出手落订。
作为广州东部最大的生态绿洲，增城良好的生态环境也吸引着越来越多年轻人的目光。有人发现，增城绿道连接着增城最美的乡村与最现代化新城的纽带，绿道沿线的楼盘众多，优质生态楼盘纷纷应运而生。在增城，“山—水—田—园—城”的生态格局正在逐步形成，“千园计划”、绿道建设等措施，成就这座生态城市的绿色图景。
“增城良好的宜居环境和不限购的政策优势吸引了大量外地购房者前来增城置业，近三年来外地户籍在增城购房的占比约七成以上，外地购房者中周边地区（如广州、东莞、深圳等）的改善型买家占较大比例。”增城区国土房管局相关负责人分析说，增城房地产市场的外向型特点尤为明显。
伴随着融入大广州的步伐，不限购的增城楼市正在进入爆发期。
世联行相关负责人告诉记者，2008年后东部区域房地产开发投资快速增长，受益于城市东进，增城房地产市场销售持续火爆，在中新知识城、萝岗区府板块、新塘高新产业区形成后，整体东部户籍人口数量逐步增加，住宅市场容量增长的预期明显。
“增城新塘在售板块的客户，以来自天河、萝岗、黄埔等区的广州客户为主，加上部分本地客户。增城受益于广州限购政策，‘西客东进’客户特点更为鲜明。”世联行相关负责人称。
“增城房地产市场保持着良性发展态势。尤其是近三年新建商品房预售和成交面积均位居广州十区二市首位。”增城区国土房管局相关负责人介绍，近三年来，增城房地产市场吸纳率为100.78%，远高于广州平均水平（89%），是广州成交最好的区域。截至目前，增城的去库存周期仅为8个月，远低于全国平均水平。
据介绍，增城是广州房地产市场最为活跃的地区之一。2012年至2014年，增城新建商品房成交面积777.16万平方米，占广州市的20.96%，位居第一。其中，住宅成交面积679.26万平方米，占广州市的22.89%，稳居第一。
楼市大鳄抢滩增城
三大居住板块成型
“2002年凤凰城开盘时，简直是人山人海，来买楼的车龙排了几公里。”增城市民温先生至今仍然清楚地记得位于增城新塘的碧桂园凤凰城开盘时的场面。当时，在增城，像凤凰城这样配套完善的大型楼盘几乎是凤毛麟角，不少做牛仔服装生意的新塘的老板考虑到提升居住品质，纷纷到凤凰城置业。
“增城已经成为广州人乐居的首选。”在增城的房地产从业者看来，过去十年来，增城逐渐从度假性质的区域变为常住区域，上班在广州，居住在增城，已经是许多人的选择。“现在广州买房子的人特别是首次置业者，几乎没有不来增城看看的，而到增城看楼，又几乎没有不看凤凰城的。”
增城区国土房管局相关负责人告诉记者，当前，增城的房地产市场基本形成了三大板块：
——第一大板块是“大新塘”地区，其成交量约占增城的60%左右，购房者多来自广州。
——第二大板块是“大荔城”地区，其成交量约占增城的30%左右，购房者多为增城本地及东莞、惠州等外地人。
——第三大板块为近年来新增的板块，主要集中在中新、朱村地区的地铁沿线，约占增城房地产市场的5%—7%，是增城增长潜力最大的板块。
在这三大板块背后，是众多房地产名企群雄逐鹿。万达、碧桂园、保利、恒大、香江、金地、合景泰富、敏捷、侨建、雅居乐、和记黄埔、东汇置业等众多开发企业纷纷进驻增城，这也奠定了增城在广州东部板块的核心地位。据统计，全国排名前二十的房地产开发企业中，有接近80%的房地产企业有项目在增城。
房地产业界人士告诉记者，当前，增城的名盘主要有：增城万达广场、碧桂园凤凰城、锦绣香江翡翠绿洲、金地荔湖城、誉山国际、保利东江首府、锦绣御景国际、恒大山水城、侨建绿野山庄、雅居乐御宾府、和记黄埔逸翠庄园、丽江国际花园等。
城市的发展，住宅市场的火爆，使得增城的商业地产异军突起。随着万达广场、东汇城、合汇中央广场、奥园康威广场等大型商业综合体入驻增城，总体量近100万平方米，带动了增城商业格局的变化和商业经营的转型升级，增城的商业地产已进入快速发展的时期。
有数据显示，近三年来，增城商业地产（含商业、办公）年均成交面积约30万平方米，且保持着约20%的速度增长。“随着增城3.9万平方公里的城市中轴线规划的启动，增城商业地产的发展将迎来新的机遇。”增城区有关负责人表示。
在增城，旅游、养老等新业态、多元化地产也逐渐形成规模。增城作为广州的城市副中心和生态“后花园”，因地制宜的规划建设三大主题功能区，将北部山区得天独厚的生态优势和增城紧邻广州、东莞、深圳的区位优势相结合，在增城的北部山区推进生态产业化，打造旅游地产、养老地产，如派潭的温泉旅游地产（锦绣香江温泉城及金叶子酒店），小楼人家、万家旅舍、“挂绿湖—增江画廊”文化旅游度假区等。
增城城镇化加速
楼市发展潜力大
在位于增城新塘的广州东部交通枢纽中心，52层、260米高的增城新地标——凯达尔城市广场目前正处于地基开挖阶段。该项目建成后，将成为国内首个集铁路、城际轨道、地铁多种轨道交通及出租车站、汽车客运、巴士等多种公共交通方式的枢纽型城市综合体，辐射范围甚至包括整个珠三角地区。
围绕着该地标项目，众多住宅小区、写字楼正在拔地而起。“交通枢纽周边是购房和投资的热点，不少人看好这里的发展前景，都跑到这里买房投资。”增城市民张先生告诉记者。
“基础设施和产业的投入带动增城房地产市场的发展。”增城区相关负责人表示，随着广州地铁13号线、21号线、穗莞深城际轨道的动工建设，以及已经开通的广河高速、增从高速、广惠高速、广深高速及北三环高速把增城和广州中心及周边区域更加紧密地联系在一起，区位优势更加明显，同时近几年增城市政府加大了对市政道路改建、电网改建的投入，容纳26万人、20多所院校的广州教育城已经在动工建设。
省房协理事赵卓文说，除了产业基础，“高性价比”是增城房地产发展最大的优势，随着交通的改善，将吸引更多的外地购房者前来置业。
随着撤市设区的政策利好不断释放，增城房地产市场将走向何方？
业内人士观察发现，大区域市场格局正在逐步形成。广州东部市场作为广州房地产市场重要板块，其宜居宜业的特点非常显著，广州经济技术开发区、增城经济技术开发区、广州知识城这三大国家级平台，不断吸引大量产业、投资、人口的进驻，三大平台间不断互补，为增城房地产市场发展带来了良好的市场氛围。
“增城房地产市场有着巨大的发展潜力。”增城区国土房管局相关负责人介绍，近五年来，增城平均每年供应商住用地2311亩，按此开发速度，到2020年，增城仅需供应商业用地9.244平方公里，剔除市政建设、公共设施用地后，未来十年增城房地产开发空间足够。
在巨大的开发空间之上，是未来仍将持续旺盛的购房需求。按照城市发展规划，增城2020年人口规模是210万人，和现在（105万人）相比净增105万人。城镇化速度不断加快，62万农业人口将有大部分进入城镇。
专家表示，随着与广州一体化进程的加快，大量人口和产业将不断进驻增城，加上增城得天独厚的区位、环境优势，未来增城房地产市场发展前景越来越明朗，特别在旅游、养老等新业态地产方面的竞争优势将愈加突显。
■专家分析
1
房价短期平稳 有上升空间
增城撤市设区，未来的发展前景如何？房价会不会上涨？怎么看广州东部房地产市场的趋势？
“撤市设区的消息去年已经发布，业界早已做好准备。”中原地产项目部总经理黄韬分析，增城房地产市场成交量会持续增加，但价格还是趋于平稳，短期内不会有大幅波动。
黄韬说，“长远的角度，也需从两个层次来分析。”其一，在“大广州”概念中，广州城区面积势必扩大，土地资源必须增加，由于中心城区房价高企，很多购房者必须向城区以外的地区寻找居住地，番禺便是很好的例子，未来增城也将成为选择之一。其二，据黄韬了解，增城规划至2020年整体区域人口增加一百万，“有人就必然有住房需求，因此，广州东部的房价有上升的空间。”
黄韬表示，除了“大广州”概念的推进、地铁等配套设施的建设，增城本地产业的引入和增加常住型人口的规划落实，都将推动房价平稳上涨。
广州市社会科学院高级研究员彭澎表示，基础设施的发展和完善同样会吸引市民落户增城。他说，“高速路、快速路等路网积极建设中，轨道交通也在加速，增城规划修建有轨电车，交通环境的改变使增城与中心城区的联系更加紧密。”此外，彭澎认为，增城的生态建设位居全市前列，大大增强了增城的吸引力。
2
“产城融合” 形成生态宜居新区
越来越多市民转向增城购房，增城如何避免出现此前一度困扰番禺华南板块的“卧城”现象？
专家表示，广州东部正在形成密集的产业发展带，在产业发展集聚效应的推动下，产业人口快速增加，而这也为当地的房地产市场发展提供了充足的消费群，新塘乃至增城的房地产发展背后有强劲的产业作为支撑，而且“房地产在整个新塘经济占的比重并不大”。
彭澎指出，增城撤市设区，不再是传统认知上的远郊区、卫星城，这便对该区域城市化进程提出了新的要求。
彭澎认为，要避免“卧城”，就必须实现“产城融合”。产城融合的核心是产、城、人三大要素的互动，要解决“空城”和“睡城”的问题，最重要的还是追求产城融合的发展，“优化产业布局”“加速城市拓展”等方式可以让产业和城市融合发展。“增城不仅要吸引市民居住，还要吸引市民消费、休闲甚至就业。”彭澎说，一方面，以“城”带“产”，引领产业高端发展，激活传统产业，催生新兴产业；另一方面，坚持以“产”促“城”，以产业升级增强城市发展活力，不断升级完善生活配套，形成生态宜居新区。
“增城的定位做了调整，必须建设、发展较为独立、完善的基础设施体系，包括教育、医疗、商业、文化休闲等。”黄韬提到，正如越秀区、海珠区不存在“卧城”现象，增城也需要大力发展基础设施建设，“常住型的居民需要的不仅仅是交通，还要家庭生活的各种资源和需求。”
■区划调整后的增城房地产市场
（一）与广州更加一体化的房地产市场。在一体化的过程中，增城的价格和品质优势更加明显。增城现在的房价仅为黄埔和萝岗的一半不到。
（二）更加一体化的交通和基础设施建设。增城地铁和高速公路的建设得到了广州市委、市政府的大力支持。
（三）更加一体化的公共服务。在改区的过程中，增城市的公共服务水平将逐渐拉平与其他区的差距。
（四）是生态环境的保护整治和社会综合整治为增城房地产市场的发展提供良好的外部环境。近年来增城不断加大对生态环境的保护和整治，启动实施了“千园计划”，推进二龙山生态园、西福河生态景观林带建设，加大社会综合整治，加强城乡卫生保洁，积极开展城乡六乱整治，推进垃圾分类处理，推进旧村庄和城中村改造，推进美丽乡村建设，为增城营造良好的宜居、宜业、宜旅、宜养老的人居环境。记者 郑佳欣 许晓冰