天量的库存造成现在的尴尬处境
酒店式公寓亟待突围
□本报记者 张峰
随着限购的放松，尤其是在330新政之后，市场对于住宅的热情被点燃，在屡屡创出成交高峰的同时，商业项目却略显冷淡，其中主打类住宅功能的酒店式公寓的处境，更是变得尴尬起来。随着6月“年中大战”冲击波的结束，7月楼市也进入了一个调整期，不少新项目开始入市为下半年做准备，其中仍有不少酒店式公寓的影子，但现实中这类产品存量大、去化慢的问题并没有缓解，那么新入市的酒店式公寓，有能力打破这一现状吗？
A
时热时冷存量过大
生活就像一盒巧克力，你永远不知道下一颗是什么味道，酒店式公寓在杭州的发展，也经历着这样的起起落落。
2011年，杭州正式进入限购限贷的双限时代，“史上最严调控”拉开序幕，高速狂奔的房地产市场，在一脚急刹车后迅速降温，而正是这个时刻，酒店式公寓作为一种类住宅型产品迎来了春天。据统计，2011年全年酒店式公寓销量，同比前一年增长了36.16%，当年下沙的保利湾天地、世茂江滨cosmo，滨江的君尚金座、汉峰峰公馆等，都有着很好的销量。这段时间，酒店式公寓可谓是当之无愧的明星产品。
2012年1月，正当开发商刚刚走上一条康庄大道时，却迎来了一纸“限酒令”，给这个正值高温的市场加了一道紧箍咒：杭州发布《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见通知》，意见明确规定：今后商业办公等非住宅类项目，没有独立卫生间、不设阳台与飘窗、不得设置厨房和燃气管道、无独立产权，不能分割出售。
这意味着，今后这类广义上的“酒店式公寓”，将在以后市场上绝迹。一时间，几家欢喜几家愁，在限酒令之前就已经审批出来的一些项目，就逐渐成了“绝版”，销量猛增，暗自窃喜。而一些刚拿地却没来得及审批的，不得不调整战略，甚至放缓开发。
正当这些打着“绝版”、“稀缺”的名头开始不慌不忙推盘销售的时候，新的调整又到来了。2014年7月，杭州“双限”正式取消，住宅需求得到释放，人们的视线又重新回到住宅上面来，酒店式公寓瞬间被打进 “冷宫”，而此时没卖掉的一些产品，开始急了起来。
据住在杭州网统计数据显示，今年前6个月中，杭州全市新增酒店式公寓6538套，新增346818平方米，期间成交4391套，6个月净增2147套，截至6月30日，杭州酒店式公寓产品存量27117套，可售面积1693151平方米，而7月份40余个新开楼盘中，有7个项目是酒店式公寓，包括EFC欧美金融城、世包国际中心、复地黄龙和山、漾Loft、世茂广场天誉、迪凯·运河印象等项目，可见同类产品存量依旧不容小觑。
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处境尴尬去化困难
酒店式公寓的购买者一般有两种：手握有余钱的投资客和手中没钱的刚需者。
投资客手中多数已有多套住宅，购买酒店式公寓的初衷，也多是用来投资，甚至以租养贷。而对于刚需人群来说，酒店式公寓在价格方面历来低于同地段的住宅产品，而酒店式公寓有着小户型、低总价的特点，以50万元总价买一套房子成为可能，因此某些区域内也会有人买单。
汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，酒店式公寓总体来说，仍然是一种投资型产品，受到宏观经济影响，比如在这一轮经济周期内房产投资并不是重点，因此相应的酒店式公寓市场比较冷淡，前两个月股市好的时候有过短暂的上扬，但热度马上就降下来了，所以其投资性的特点很明显。陈焕春认为，受到住宅市场回暖的影响，在房产投资上这类产品的优势已经很弱了，所以今年下半年这类产品的成交可能还会更差。
杭州双赢机构总经理章惠芳认为，酒店式公寓是需要特定的区域、特定的客户群去支持的，例如北京、上海等这种“金领”的高端人才较多，其需求也大。而杭州的客群基础并不是很大，因此其处境比较尴尬。作为投资，受到产权年限的限制，酒店式公寓二次出售是很困难的，因此大部分还是以租赁的形式获取回报，但是巨大的存量下竞争也比较激烈，价格很难上去。
一方面是高库存下的自我激烈竞争，另一方面是对比住宅类商品房自身产品短板的暴露。再加上”不限购“这一重大优势，在限购政策取消后的烟消云散，杭州的酒店式公寓似乎已经被逼到了穷途末路。
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差异竞争才有出路
究竟什么样的酒店式公寓产品，才能吸引客户买单？
酒店式公寓分为两种，狭义上的酒店式公寓，是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体的综合性物业形态，例如杭州的奥克伍德。而广义上的，则是把非住宅用地性质上做的类住宅功能的产品，都叫做酒店式公寓，而杭州现在市面上在售的大多是后一种酒店式公寓，大多数开发商在将房屋出售给业主之后，并没有提供相应的服务。
就在近日，位于未来科技城的建工EFC，推出了其酒店式公寓产品万创国际，据开发商消息，首次推出的400套房源已经销售一空，有点逆势上扬的态势。万创国际引入了万豪行政公寓，将为业主提供酒店式服务以及房子的统一管理，跟杭州目前大多数空有其名的酒店式公寓相比，万创国际是为数不多能做到酒店式服务管理的项目，其周边的酒店式公寓可以说只此一家，因此，这一个案并不能代表着酒店式公寓市场的整体回暖，反而说明差异化定位，或许才能找到出路。
酒店式公寓作为一种非主流产品，在杭州的发展过于急迫，国人对于公寓服务式也还远没有接受，因此近年来杭州这些遍地开花的酒店式公寓产品，已经渐渐沉寂下来，如果无法找到符合自己的定位和方向，在当前市场环境下，依旧会步履维艰。
陈焕春认为，从产品本身来说，酒店式公寓虽然拥有类住宅属性，但是其作为替代住宅并没有形成很好的市场，真正刚需者买来作为过渡的人群还是比较少的，她认为这类产品想要走出困境，还是应该将方向转到投资上来，尤其开发商如何保证其后期的投资回报，或者引入成熟的酒店管理服务，那么这类产品的市场还是有的。
章惠芳认为，酒店式公寓从其名称来看就比较混搭，因此这类产品的定位很重要，需要根据客群和目标开发，让产品定位清晰，有差异性和偏向性，避免走同质化。例如区域内住宅土地少，居住需求又相对较大的话，那么项目可以偏向“公寓”属性多一点，无论从装修还是后期管理、服务都要过硬才行。如果区域内创业氛围浓厚，那么这类产品也可以作为办公场所，随着创业的人越来越多，这种小面积的办公场所的需求有所增加，相比写字楼这种产品的自由度更高，也会好卖。