合肥市中级人民法院
民事审判四庭法官 张怡
案情介绍
2012年6月21日，王某购买一套商品房,并与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》一份。双方在合同中约定该商品房阳台是非封闭式，建筑面积共90.34平方米，其中套内建筑面积78.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.51平方米，按建筑面积计算商品房价款。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。《商品房买卖合同》签订后，开发公司根据相关规定委托了测绘公司对房屋的面积进行测绘。测绘公司2013年10月18日对房屋进行实测后将测绘成果交付了开发公司，并报当地房地产管理局审核。房地产管理局审核后，加盖了“房地产测绘成果备案专用章”。2013年10月20日，王某按约支付了房款，开发公司也按约交付了房屋。王某拿到房屋后，认为测绘公司在对房屋进行测绘时，将非封闭式阳台按封闭式阳台测绘方式全部计算阳台面积，导致房屋测绘面积超过实际面积，房屋公摊面积增大，从而使开发公司多收取房款。王某在要求开发公司赔偿无果后，遂拒绝配合办理房屋产权登记手续，并诉至法院要求开发公司承担返还多收面积的房款及其他赔偿责任，测绘公司承担连带赔偿责任。
法院审理后认为，王某与开发公司签订的《商品房买卖合同》约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因涉案房屋尚未办理产权登记，现无法确定产权登记面积及其与合同约定面积是否有差异，故王某现要求开发公司返还多收面积房款及承担赔偿责任的请求无事实和法律依据。另外，签订《商品房买卖合同》的合同主体是王某和开发公司，测绘公司并非《商品房买卖合同》的一方当事人，其是受开发公司的委托对房屋面积进行测绘。根据合同的相对性原则，王某无权越过《商品房买卖合同》直接要求测绘公司承担民事责任。
法官释法
本案中，王某主张其购买的商品房实际面积与合同约定面积存有误差，但未能得到法院支持，原因在于，一方面，从法律角度而言，王某不能提供具有足够证明力的关于房屋实际面积具体大小的证据，另一方面，从合同约定内容来看，王某的权利之基础事实在于合同约定面积与房屋产权登记面积存在差异，但由于王某尚未办理房屋产权登记，所谓房屋产权登记面积并不存在，合同约定面积与产权登记面积之误差无从谈起。因此，王某关于面积差异款方面的诉讼请求明显缺乏这一重要的要件性事实，不能成立。至于测绘公司，并非商品房买卖合同主体，本案作为合同违约之诉，没有需要突破合同相对性原则的特殊情形，王某直接要求测绘公司承担相关责任，显然没有法律依据，当然这并不排除在侵权之诉中测绘公司就其存在的过错行为承担相应的赔偿责任之可能性。
法官提醒
在商品房买卖特别是预售商品房买卖中，合同约定面积与产权登记面积出现误差本身是正常现象，主要是不同阶段中面积计量的依据和方法等因素造成的，面积误差引起的房屋补退问题通常也由合同双方协商得以解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条专门就处理此类争议的法律适用作了较为明确统一的规定。由于一般商品房买卖合同中都约定了购房者在合同约定面积少于房屋产权登记面积时方有权主张退还房款，购房者主张上述权利时就需要办理房屋产权登记从而获得房屋产权登记面积这一事实。当然，如果购房者认为房屋产权登记面积存在错误的，可以通过申请更正登记等途径来解决。