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宜家“兄弟”中国式扩张 模式前景未明
http://www.slrbs.com  2014-11-03 10:20:55  时代周报

  当中国的商业地产已被各路资本竞逐得热火朝天时,一个熟悉而又陌生的面孔忽然出现在众人之前。

  近日,由宜家集团参与成立的英特宜家购物中心集团向时代周报记者确认,其在中国的首家超区域购物中心已经投入运营,位于江苏省无锡市。不同于为人熟知的宜家家居商场,该购物中心有335个品牌旗舰店或主力店。

  开发上述购物中心项目的英特宜家购物中心集团,与中国消费者所熟知的经营家居用品的宜家家居,实际为“兄弟”企业。2001年,宜家家居母公司宜家集团与英特宜家集团分别出资49%和51%成立了合资公司英特宜家购物中心集团(IICG),总部位于丹麦哥本哈根。宜家家居是其长期战略合作伙伴。英特宜家购物中心集团目前已在全球14个国家建成30座购物中心,并有24个在建及规划中的项目。

  尽管当前中国市场的购物中心数量剧增且同质化严重,英特宜家中国公司公关负责人乔颖告诉时代周报记者,“英特宜家并不担心当前低迷的形势,并且准备进一步扩大在华购物中心开发,未来还有更多计划公布”。

  目前英特宜家在中国已确定3个项目,除却上述无锡项目外,北京、武汉两地购物中心将在今明两年内陆续面世。而此前英特宜家方面也有消息称,将在上海拿地建设购物中心。

  最大的“外资地主”

  英特宜家在中国第一个开业的购物中心,位于无锡锡山区团结中路3号,属于城乡结合部地段,而非城市中心。如今,这座取名“荟聚·云林”、外形酷似一个“大盒子”的购物中心,已经开业。

  根据英特宜家官方给出的资料,荟聚购物中心总占地面积约23万平方米,设有四大主力商户:宜家家居、欧尚超市、苏宁电器及金逸影院,另有335个品牌旗舰店或主力店。

  一个颇有意思的细节是,这一总投资约30亿元的项目,英特宜家的拿地金额、出让方式至今是一个谜。

  时代周报记者查阅各方资料,并未能找到任何关于上述项目地块受让时间、受让方式或者金额的相关信息,与此同时英特宜家中国公司公关负责人则以“这个问题不好回答”为由,拒绝透露。

  2012年的《南方都市报》报道援引一位宜家内部人士指出,英特宜家或凭借其外资身份低价或无偿使用土地。

  “宜家要求土地无偿提供,宜家出钱盖房,使用权30年;或者宜家与当地政府合作,地方政府负责土地征用和建造房屋(一般为当地城投公司),作价参股,宜家只负责经营,按比例分配收益;再或者地方政府以工业仓储用地的价格把地块出卖给宜家,土地所有权50年。”该人士称。

  上述人士同时指出,实际上无锡项目并非英特宜家在华购物中心真正意义上的最早项目,“苏州英特宜家项目的谈判比无锡更早,不过进展缓慢,主要卡在政策上”。

  不过,英特宜家购物中心中国董事总经理丁晖曾出面否认苏州项目事宜,不过丁晖当时在回应无锡项目拿地金额时,则表示“时间太久,不记得了”。

  时代周报记者注意到,英特宜家无锡项目曾于2011年7月申请过设计方案变更,根据无锡市规划局锡东新城规划办公室《设计方案变更公示》,方案变更的主要内容为,沿东安大道商业用房局部由四层增加为五层,且入口门厅造型做适当调整;地下室面积由1000平方米调整为3080平方米。

  而英特宜家在北京大兴、武汉则通过竞拍拿地,不过均为底价成交。

  2009年7月23日,英特宜家以7.9亿元的竞拍底价,获得了北京大兴区西红门商业综合区二期项目用地,目前该地块的规划建筑面积为30.4万平方米,折合楼面价2599元/平方米。

  与之相对比的是同年7月,经过激烈的竞拍,上海绿地集团以30.25亿元竞得大兴黄村19号商业金融混合用地和20号居住项目用地,根据最终成 交价格计算,该地块的楼面地价约为6605元/平方米,成为大兴的新“地王”。随后,大兴黄村新城北区2号地则被保利地产以16.3亿元拿下,折合楼面地 价约7248元/平方米,再次刷新了大兴区的楼面地价纪录。

  2010年7月,英特宜家又斥资6亿多元在武汉拿下占地450亩(30万平方米)的商业金融用地,用来建设总投资30亿元、总租赁面积17万平方米的英特宜家武汉购物中心,目前该购物中心的主力商户宜家家居已经开业,而整体商场则计划2015年开业。

  当地媒体《武汉晨报》在形容该地块拍卖时,称这是当日拍卖的19个地块中“最没有悬念的”,“在无人竞争的情况下,被英特宜家竞得”,该项目楼面地价1060元每平米。

  值得一提的是,宜家家居经过在华16年的坚持自买、而非租赁物业,已经成为中国最大的外资“地主”之一。

  2013年数据显示,宜家家居当时在中国有14家店,其中13家为买地自建,仅有广州宜家为租赁。此外宜家还在重庆、武汉和杭州三个城市已经各买了一块地。所以宜家家居在中国一共拥有16块地。

  宜家家居有关人士给出的数据显示,这16块地的平均面积约为4万平方米,总面积约为64万平方米。

  而其兄弟企业英特宜家,仅目前已经公布的无锡、北京大兴区及武汉三地,就已经超过了宜家集团在过去十多年所累积的土地面积总和。

  英特宜家模式前途未明

  不过,宜家“兄弟”在华介入商业地产的这些年里,中国正处在一轮规模惊人的购物中心建设潮中。

  商业地产服务公司世邦魏理仕分析调查了全球180个城市购物中心建设状况,发布的报告显示,目前中国购物中心的建设规模为全球之最。在所分析调 查的180个城市中,有半数在建购物中心在中国。在购物中心数量快速增长的同时,也出现一些购物中心客流量下降,坪效收益降低的情况。

  中购联行业研究报告也显示,截至2013年底,中国购物中心的存量已经达到3450家,中国购物中心的增长区间,从每年开业200-300家提 高到现在的200-400家的水平,到2015年中国购物中心的总量将达4000多家,中国成为亚洲乃至全球商业房地产最受瞩目的热点区域。

  中国购物中心经过“大跃进”式发展后,已经引发地产业内对于供过于求的隐忧。而英特宜家建设购物中心,能否真正发挥“宜家”品牌效应,业内看法不一。

  在中投顾问房地产行业研究员殷旭飞看来,当下我国部分地区购物中心“供过于求”,更多的是缺乏特色,没有主题。一些定位准确,具有体验式消费功能且布局合理的购物中心,仍然具有良好的发展空间和盈利水平。

  “外资零售商建设购物中心,一方面满足当前我国正在崛起的中产阶级的消费、娱乐需求;另一方面,也是多元化投资,进一步深度参与我国市场经济的表现。”殷旭飞说。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进则指出,英特宜家等外资零售商建设购物中心,一个与众不同之处是,“此类商业项目的停车场车位都比较充足,所以也能够使得购物者愿意来购物,和目前国内很多项目停车位不足,配套环境差形成对比”。

  “当然优势是其本身品牌力比较大,对于吸纳客户的效益会比国内商场好。另外,其卓越的商场管理经验,也是促进业绩提升的一个关键因素。”严跃进说。

  而兰德咨询总裁宋延庆则认为,受制于宜家家居在中国的扩张决策,“捆绑”打造的购物中心项目或需慢慢耕耘,这种开发模式或将制约未来项目的开业数量。而抛开万达、银泰等竞争对手,宜家在中国的同行红星美凯龙也早已先它一步在全国主要城市布局,其扩张速度正大踏步加快。

  值得一提的是,与英特宜家购物中心以宜家家居为主力商户一样,前不久沃尔玛宣布在华建购物中心,也将以大卖场和山姆会员商店为主力店。

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