今年以来，全国房地产市场呈现出不同于往年的微妙局面，在地域、土地、房企等各个层面呈现出明显分化，各项指标走势颇为复杂，造成市场观望气氛浓厚。专家认为，房价涨幅整体回落的态势去年已显露苗头，今年一季度数据表明，全国楼市单边上涨的格局今后或将结束，未来一、二线和三、四线城市之间楼市分化的特征将更为明显。当前部分地区房价出现下降是市场正常合理的回归，不会出现大涨大跌，更不存在楼市崩盘的可能。
整体价格犹豫观望
中国指数研究院统计数据显示，2014年一季度，受2013年末市场调控政策收紧及今年以来信贷持续收紧影响，市场观望情绪高涨，各类城市成交量出现不同程度的下滑。其中，一线城市月均成交量为52万平方米，明显低于前4年的平均水平（62万平方米），较去年同期下降35%，二线和三线城市月均成交同比分别下降14%和20%。
“2014年的春季楼市有点冷，倒春寒迹象明显，市场观望依然延续影响4月市场。”中原地产首席分析师张大伟表示，以北京楼市为例，从2013年的恐慌性购房已经转变开始出现恐慌性观望。楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。在2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。但随着最近信贷政策的压力和自住房导致的购买观望，二手房价格已从去年12月以来连续4个月阴跌。
经济学家马光远认为，推高房价多年上涨的货币政策已经收紧，三、四线城市供应出现过剩已成共识。从今年房地产数据来看，中国房价单边上涨的历史已经结束。
地区价格分化严重
在全国房价普遍上涨乏力之下，各地楼市分化趋势明显。国家统计局公布的3月份70个大中城市房价数据显示，房价下降的城市有4个，持平的城市10个，上涨城市56个。其中最高涨幅0.6%是南京，最低下降0.2%是海口，而北上广深等一线城市依然上涨，但涨幅也已经趋缓。
“楼市分化现象凸显，反映了房地产市场趋于理性。”中国社会科学院副研究员陈飞表示，一方面，由于住房价格波动体现出各类城市经济社会发展水平、公共服务质量等的差异，也反映出消费者更加理性。另一方面，国家房地产行业政策的稳定性使三、四线城市房地产市场的投机性逐渐被挤出。
张大伟表示，全国楼市已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。布局在一、二线城市的房企业绩依然上涨，但布局在三、四线城市比较多的房企业绩上涨乏力。
“未来房地产行业有分化的趋势，但大规模地大涨和大跌，估计不大可能出现。”中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才表示，房价走势主要是由供求关系决定，一线城市在城镇化的过程中会出现市场供不应求的状况，未来可能还有进一步温和上涨的压力，而三、四线城市楼市会出现松动甚至下调。
崩盘局面不会出现
然而，房地产市场销售增速的不断下滑，加之杭州、北京等多地有些楼盘的大幅降价现象屡有发生，不少学者、经济学家、媒体等猜测，房价会暴跌，甚至是出现崩盘的危险。
“个别楼盘的降价，不代表整个区域或者整个市场的变化。”社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞分析认为，现在房价下来一点，也是一种正常的、合理的回归。目前舆论中流传的“拐点论”、“崩盘论”都是过去口号的重现，崩盘是不可能的。
陈飞也表示，个别企业因资金链条脆弱，出现降价销售甚至出现企业破产、烂尾楼等现象，这是市场体制下行业调整的正常现象；房地产价格的持续高涨恰恰是房地产市场不正常的表现。