春节过后，上海楼市交易突然呈现急剧放量的局面，最近两周的成交套数和面积几乎已经达到甚至超过2007年的高峰期。
分析者对此有许多解释，诸如“刚性需求”、“春季是旺季”、“流动性过剩”等，不过所有的解释似乎都不能完全令人信服。因为期间值得关注的关键词有两个：一是成交量；二是租金。
所谓的成交量回暖是指有6成以上120万元左右的低总价产品在一季度释量，进而带动了200万-300万元的产品探底上升。从市场的角度看，虽然至今并无明显的大规模降价动作，但部分新开盘楼盘的挂牌价格却在悄悄走低，零星也有不少促销活动，这似乎也透露出一些微妙信息。
而来自房产中介的数据显示，目前挂牌指数下跌，这说明在成交量放大的同时，业主的心态并没有预期的好。当然，如果抛盘不持续增加，房价大幅下跌的可能性似乎也不大。
与此同时，租金缩水越来越厉害，尤其是古北等高档住宅区域的租金缩水率已达50%。因此，对于楼市后期的预测，市场人士普遍认为未来三个月成交量下跌的可能性较大。
由此看来，有一点是可以肯定的——目前这种放量的态势是难以持续的。也就是说，楼市真正的春天还没有到来：首先，宏观经济形势并不支持楼市反转；其次，市场普遍的心态依然认为楼价应该继续大跌，而目前远未跌到位；第三，低总价产品成交虽然乐观上升，但刚性需求的增长量依然非常有限。
至于房价是不是会跌？会跌多少？要回答这个问题，最好的办法是密切关注成交量和租金，特别是高档公寓的租金。