国家统计局日前发布的统计数据显示，１至４月，房地产开发企业本年资金来源２１６０３亿元。其中，国内贷款４５５２亿元，增长３９．９％；个人按揭贷款２９５５亿元，增长１０２．１％。
面对严厉的房地产调控政策，如此庞大的贷款数量不免让人担心。未雨绸缪，防范房价波动所带来的信贷风险，应成为当前银行工作的重点。
房地产行业贷款占比较大
央行发布的数据显示，４月份住户中长期贷款增加２３０３亿元。之前发布数据显示，一季度个人购房贷款新增５２２７亿元，季末余额同比增长５３．４％，比上年末上升１０．３个百分点。
交通银行首席经济学家连平认为，此次调控主要针对投机房地产，政策出台后，将会有效挤压房地产市场的泡沫，价格将会出现一定波动，趋于理性。
据１４家上市银行已公布的２００９年年报显示，１４家银行累计贷款总额约２３万亿元，涉及房地产市场的贷款超过５万亿元，占比超过２０％。
截至２００９年末，工行个人住房贷款达到８７４２．４４亿元，房地产业达到４２１８．０４亿元，综合两种贷款涉房贷款达到１２９６０．４８亿元。建行个人住房贷款达到８５２５．３１亿元，房地产业达到３５８６．５１亿元，涉房贷款达到１２１１１．８２亿元。
涉房贷款在银行贷款中占比较大，房价波动势必对银行产生一定影响。不过业内人士认为，房价如果下跌１０％－２０％，对大中型银行将不会有太大影响。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，在银行抵御开发商贷款风险方面，监管层从今年年初就出台一系列的监管措施要求商业银行严控房地产市场贷款风险，各家银行应该都已经提前做好了应对房地产市场价格动荡的准备。
目前风险整体可控
据了解，目前，商业银行个人按揭房贷业务由于有住房作抵押，风险相对较低，属于优质业务。个人按揭房贷资产不良率不到１％，其中一些银行在０．３％到０．４％之间。
也就是说，只要房价不陡然下降，由于银行在设定抵押率时预留了缓冲空间，还有相应的资产保全安排，风险总体是可控的。
郭田勇认为，“随着政策执行，房地产行业贷款增速将会降低。由于利率上升，银行‘以价补量’能够弥补一部分贷款量的回落。”
在各家银行执行房地产调控政策的同时，银监会已要求各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作。
日前，交通银行在业绩发布会上公布了房贷压力测试结果，若房价下跌３０％，其开发商贷款不良率将增加１．２个百分点，个人按揭贷款不良率将提高０．９个百分点。兴业银行风险部门负责人表示，若房价下跌３０％，对公房地产贷款不良率将上升０．９９个百分点，个人按揭贷款不良率上升将不超过０．３个百分点。
连平告诉记者，就各家银行压力测试一般结果看，一旦房价下跌３０％，银行业个人按揭部分的不良率可能上升１个百分点左右，而开发商贷款的不良率有可能上升６个百分点左右。由于按揭贷款和开发商贷款占银行业总的贷款比重２０％左右，因此综合两种贷款，按照下跌３０％计算，整个银行业资产不良率上升０．５个百分点左右。而用于抵押的房地产，往往在估价时是按照最低标准，更是打过５折到６折进行资产抵押。因此即便房价下降３０％，也不会使得银行出现大面积的不良资产。
郭田勇指出，只要不出现系统性风险，合理控制流动性，就单笔业务来讲，风险可以得到缓释。如果因为房价下跌，一些客户断供违约，只会造成不良率上升，影响银行的信用风险；如果发生群体性断供违约，可能会对银行现金流造成影响。但此时银行可能会采取外部手段进行解决，如拍卖抵押品。假设出现极端情况，抵押品难以变卖，商业银行还可以向央行申请融资。目前，在房地产调控政策下，各家商业银行的现金流也并没有显现出问题。