从7个人、56万资金、27平方米的简陋办公环境开始创业，到88个楼盘遍及全国近20个城市，到国内综合实力排名第二的房地产上市公司，保利地产用了16年的时间。
从2006年7月底上市的年营收40亿元，到2010年实现销售签约661亿元，保利地产只用了4年的时间，这是其他企业远远不及的速度。
2010年1月，保利地产提出：“用三年再造一个保利”。在这个野心勃勃的目标的鼓舞下，保利表现出了更加凌厉的激进攻势。然而保利再造目标的提出，恰逢史上再严厉的调控政策，“新国十条”、“京十二条”、“深十三条”陆续轰炸，严厉程度空前。
激进必有代价，因为走得太快，保利存货大幅攀升，现金流也开始绷紧。据Wind资讯，2011年第一季度，保利的存货1270.61亿元，同比增长58.01%，现金流为-111.12亿元。
似乎为了顺应市场的改变，保利也在进行着调整，2011年，保利地产拿地的速度比去年同期有所放缓，与此同时，保利开始加码商业地产。
保利变保守了吗？或许，保利希望通过内部结构的优化工程，在激情四射的同时，为公司注入“稳健”的基因，使得再造之路变得更为平坦。
落地生根战术
4月28日下午3点，广州市土地交易中心，现场所有人的目光几乎都集中在当天竞拍的芳村旧龙溪高尔夫球场地块上，但最后参与现场竞价的只有保利地产与越秀地产。
结果却让人没有料到，短短几分钟时间，保利地产便顺利拿下了这一地块。事实上，这一次拍地的规则有所不同，是按照“限地价，竞配建”的规则来进行。
而按照广州市国土部门的解释，房管局对公开出让的商品住宅用地设定公证保密的最高限制地价，竞买人报价不超过最高限制地价的，价高者得；当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。
正是在这种情况下，保利地产仅仅以高出底价500万元的总价拿下该地块，报价为7.89亿元，如果扣除3万平方米的保障房建筑面积，该地块折合楼面地价仅约5294元/平方米。
这是保利最新拿下的一块地。与去年相比，保利地产在今年前面几个月拿地不再像去年那样生猛。拿地速度有所放缓，另一个明显的变化是，其拿地的成本也低了很多。
数据显示，今年保利地产新增8幅地块，新增权益建筑面积291.28万平方米，地价款为78.24亿元，同比分别下降了10.51%和43.12%。同时，保利地产的开工面积同比大幅增长，数据显示，一季度其新开工面积320.31万平方米，比去年同期增长154.66%。
这是否意味着保利地产面对调控正在做一些战略调整？对此，保利相关人士向时代周报记者表示，拿地比去年同期有所减少，并不是公司所做出的战略调整，公司在各区域会对可能购得的土地或者项目进行评估，也需要看具体情况，但就开工面积而言，保利今年的确会重点做大做强现有区域。这与去年，保利在土地市场的激进风格形成了不小的反差。去年，保利进入到了很多新的城市，截至2010年底，保利地产已进入全国34个城市。在今年一季度，保利只进入了合肥、慈溪以及德阳等城市。
但是，进入一个新的区域市场，并不简单意味着拿地、建房、卖房如此简单，也还需要品牌的支持。也就是说，目前保利会深耕之前进入的新城市，落地生根。
二级城市保利旋风
放慢扩张脚步的同时，并不意味着发展速度的放缓。
相反，保利每到一地，总是能刮起一股“保利旋风”。
保利地产总经理宋广菊曾在公开场合表示，“保利地产的模式是‘今年拿地，今年开工，明年销售’的快销模式”。此种追求现金周转的模式在央企当中极少，事实上，例如招商、华侨城这样的央企往往在近年的发展过程当中选择了较为保守的发展模式，而保利的发展模式则颇显激进。
2010年，保利成为了成都楼市的销售冠军，离2008年保利初到成都仅过去了三年。2009年9月及11月，低调的保利地产通过相当长时间的调研，终于在龙盘虎踞的南京城连连攻城拔寨，取得了两幅地王，令业界惊诧。
然而，更让业界惊诧的是，保利突破了南京原有的慢节奏开发模式，从拿地到面市居然在短短8个月内实现。保利这样的速度，是很多其他企业所望尘莫及的。
军企和国企的背景为保利地产蒙上了一层神秘的色彩。保利整个企业中的军队基因给保利地产注入了强大的执行力，保利奉行雷厉风行的作风。
这也确保了保利能够迅速转身。
2007年，包头保利花园作为保利地产的第一个二线城市项目开售，这吹响了保利进军二线城市的号角。随后，保利地产逐渐进入全国多个城市。保利2009年全年销售业绩中，一线城市占47%，二线城市占53%，这是保利上市以来，二线城市收入首次超过一线城市。
从去年开始，保利拿地的区域有了非常明显的策略调整。即从以往的专注于一线城市，延伸到了二线城市，而且比重正在逐渐增大。其中，重庆、成都、武汉、佛山等二线城市的土地储备已经占据了重要位置，武汉地区的土地储备更是赶超了总部广州。
二三线城市的布局已经成为保利地产业绩和利润的重要增长点。从2010年全年的销售额地区结构来看，保利地产在北京、上海、广州三个一线城市的签约额约占三分之一，二三线城市的份额占到三分之二。
一方面完善自身的全国布局，另一方面降低了一线城市“抢地”的成本，而且在一定程度上，还避开了调控的中心区域。同时也是保利的必要策略，因为早前便有业内专家向时代周报记者表示，一线城市的市场已经趋于饱和，如果企业希望保持持续发展，必须进入到二三线城市。
此前，保利副总经理胡在新就向时代周报记者表示，保利地产今年推出的很多项目都在二三线城市，将在很大程度上化解限购令对保利的影响。
但是，保利仍然感受到了调控所带来的阵痛。保利地产董事长宋广菊在此前的股东大会上提到，之前开盘当日的去货量平均达到90%以上，去年下半年，更是一开盘达到100%的去货量，但是，今年一季度公司平均去货量只有68%，她认为，70%是一个比较合理的水平。
“到目前为止，还没有感觉到比2008年还冷。”宋广菊在股东会上，向提问者这样回答道。这种说法不无道理，因为当时的金融危机突然袭来，业内都措手不及，而目前的保利与当时相比，已经进行了很多的战略布局，能够打更狠的硬仗。
在快速发展的同时，保利不得不面对融资难度变大的难题。在资金方面，保利地产除了在资本市场“排队”等候相关部门开闸放行以外，也在开拓新的融资渠道，比如房地产基金。2010年，保利地产就已发起设立了信保（天津）股权投资基金管理有限公司，年内完成募集资金24亿元，完成6个项目投资。据此前保利相关人士透露，2011年计划进一步扩充基金整体规模。
商业物业投资或达30%
下一步，如何发展，保利也在反思。一个重大的变化就是，保利在保持激进风格的同时，开始悄然布局较“稳”的商业地产。
按照保利的计划，在3-5年内商业物业的投资比例将达30%，持有型物业面积由目前的100万平方米增加到300万平方米。宋广菊曾公开表示：“纵观国际大型地产公司的发展，到后期都是持有一定的优质商业物业，这样住宅的销售可以加速资金的回笼，而商业物业的持有则是一种稳定的发展，对公司抗风险有一定的好处。”
宋广菊曾在之前的股东大会上提到，在“十一五”的时候，保利是说要“适当增持商业地产”，当时有主动也有被动，并没有完全排斥，到了“十二五”的时候，公司是说要“有计划增持商业地产”，主动为主，当然也接受了被动项目。公司商业地产拿地的成本比较低，且作为综合项目，商业地产贷款相对比较容易。
2010年年报显示，保利地产投资性房产金额为42.39亿元，同比增长425.1%，主要原因是广州保利世贸中心等经营性物业投入使用。此外，保利地产商业地产方面的经营收入也突破5亿元，光保利世贸中心就达2.5亿元。
可以看到的是，保利的商业地产规模不断扩大。今年2月，保利地产通过了成立商业管理经营中心的提议。这一部门的设立，同样标志着保利的商业地产进入到了一个新的阶段。
据时代周报记者了解，该部门由保利地产副总经理胡在新分管，主要工作是对保利的商业地产进行更专业的投资和运营方面的指导。
此前，保利的商业地产项目主要由项目公司分管，每个项目公司都会有自己的团队，在很多方面无法形成标准化，而且，在其商业地产项目日益增多的情况下，需要进行集中的调配。
“未来将形成‘双轮驱动’。”保利相关人士告诉时代周报记者，住宅地产与商业地产未来都是保证保利发展的业务，今年将重点推动商业地产的运营，未来可能会将商业地产业务资本化。
实际上，据媒体报道，在2006年，保利就曾透露过计划将旗下商业物业打包成REITs（房地产投资信托）上市的想法。而该人士则表示，目前仍在计划当中，但现在还没有确定选择哪种方式。(本文来源：时代周报）