在此次调查中，记者晚7点至8点在新城区各住宅小区观察发现，除最有人气的浅水湾楼盘平均每两层有一户亮灯外，近半数已建成的住宅楼看上去整栋空置，无人居住，其余的住宅楼也基本每栋只有两至三户亮灯。照此估算，新城的实际常住人口可能远少于登记入户数。
按计划，新城区吸引的主要人口应是附近村镇来铁岭新城工作的产业工人，以及从沈阳、吉林等地来工作投资的一些外来人口。不过，据记者调查，这一人口导入构想并未顺利实现，目前新城主要购房者仍是当地学校陪读家庭及政府工作人员。而这些“居民”也是当地政府绞尽脑汁引来的：如2007年底，当地力推向公务员售房，主要就集中于目前入住率最高的浅水湾小区。此外，2009年，当地政府对被聘用的省特级教师在新城区购房的，补助购房款30万元，希望以此吸引优质师资充实新城的学校，从而带动陪读家庭入住。
即使如此，新城区始建至今已是第七个年头，可除一栋接一栋的住宅楼拔地而起之外，商业网点、医疗卫生、体育健身场所等配套设施仍然相当稀缺；交通运输等公共设施也存在问题，原本规划2012年底竣工、2013年初通车的沈铁城际铁路(全长64公里)自2012年起暂停建设，至今尚无通车时间表。
导致新城区住宅楼大批闲置、一到学校放假就如空城的关键问题是缺少产业支撑。记者在新城区调研发现，虽然如一汽等大型企业集团和项目已经入驻新城区，但实际拉动新城经济、支撑新城发展的作用仍不明显。目前产业园区分布较集中，生活居住不能与工业区形成配套，交通设施不健全也导致铁岭新城区与其他城市关联较弱，不利于与附近城市的产业对接。
“新城紧邻沈阳沈北新区，城际铁路开通后沈阳人都可能会来买房，毕竟两三千一平方米的单价还是非常便宜。加上大手笔规划，新城未来前景还是可以看好的。但就像我们过日子一样，步子迈得有点快、有点大了。政府投资太大，这种速度不可持续。”一位接近铁岭政府部门的人士称。
铁岭新城“浮华”业绩难续
业绩承诺有效期到2013年为止，如果新区发展状况或楼市调控的大环境不发生根本改变，2014年后上市公司的业绩谁来保证？
新城区人气不足的直接后果就是房地产业发展面临瓶颈。
当地房地产市场人士告诉记者，因为前几年土地出让规模较大，商品房需求不足导致销售不畅，目前很多楼盘已现空置、缓建甚至闲置停建。开发商对新拿土地态度也变得十分谨慎。有接近地方政府人士称，有关部门甚至已要求放缓新城推进速度，集中资源做好现有物业开发运营。
据记者走访调查，规划面积22平方公里的铁岭新区在大手笔规划与投资数年后，目前已面临发展瓶颈：大量在售楼盘销售不畅。最畅销的明星楼盘浅水湾实际入住率也只有20%。一中心地段楼盘销售人员表示，自2011年开盘至今仍只消化了一期的50%左右，二期、三期连规划都谈不上，“开发商一期赚不到钱就不会开二期。”而据当地媒体报道，这样惨淡的销售率，还是在开发商以成本价推送部分房源的情况下才达到的。
据百度网“我爱铁岭吧”版主的统计，目前，由于资金不足等原因，铁岭新城十多个大型项目出现不同程度的开发迟缓，包括恒基兆业商住项目、红星美凯龙商住项目等。记者在新区汽车配件城看到的庞大的“水立方”主体建筑，也因为长期闲置，显得分外空旷。
在此情况之下，几乎全部收益来源于铁岭新城区一级土地开发的铁岭新城，虽有业绩承诺保底，其投资价值的安全边际其实远非想象中美好。
虽然铁岭财京2011和2012年的净利润均达到了承诺额，且在目前新城区发展缓慢、后劲乏力的情况下，为完成重组时的业绩承诺，铁岭市财政局或在2013年如法炮制，通过类似的“土地转让”规避重组方的业绩补偿风险。但值得注意的是，若铁岭市财政局当真是自掏腰包为上市公司填补业绩缺口，其在避免旗下铁岭财政资产经营有限公司的巨额补偿外，也令京润蓝筹、罗德安、付驹等铁岭财京的民资股东逃过了业绩补偿，相当于政府为个人风险买单。