首页  »  财经  »  财经要闻

美国房地产投资陷阱不少 中国富豪会踩中几个

2015-01-12 17:55:40

来源:腾讯财经

   现在是时候对中国投资者在美国房地产投资项目中遇到问题的环节进行总结了。首先,在选择投资目标地区时,很多投资人都忽略了比较、分析目标投资城市或地区房地产市场的历史和趋势,而只是跟风投资。殊不知一些投资热门大城市,以及一些看似收益率较高的中小城市甚至偏远地区,其市场并不稳定,长期投资往往存在高风险。举例来说,加州的洛杉矶因其气候宜人、华人聚集、离国内直线距离最近等优势,长期以来都是华人非常钟爱的投资标的。

 
  但若进行更全面的分析就会发现,一是加州处于环太平洋巨大的地震裂缝带上,时刻存在着地震等自然灾害的隐患。二是从洛杉矶房地产市场的过往历史趋势来看,在2008年经济危机时期,洛杉矶的房价下跌了50%以上,波动性极大。相比之下,纽约以及华盛顿特区的房地产市场在金融危机时期仅下跌了10%至20%,抗跌性极强。并且这两个地区所处的地理位置环境稳定,遭受自然灾害的风险也较小。此外,纽约作为美国唯一的一线城市,除了其一直以来占据的金融、文化中心地位外,随着康奈尔大学等高科技、教育研究机构的加入,正在逐渐被打造成“美东硅谷”科技中心,未来的纽约将是世界中心的中心。
 
  其次,国内投资人常犯的错误是通过一些刚到美国不久或对美国地产缺乏真正了解的中介找寻项目,在没有或不具备能力详细分析项目价值及风险的前提下,就作出“粗放式”的决策,以至于往往高价入场或接手了比预期风险高得多的项目。
 
  事实上,在美国,专业的地产投资者一般在决定进入一个地产项目之前,会对项目的投资地点、市场环境、项目性质等方面都进行细致、全面地分析。比方说投资一个公寓项目时,就会对一系列相关细节作详细的分析,包括项目所在地及该地区房地产市场过往趋势、抗风险及保值能力;公寓楼具体地段,周围交通及社区环境;项目建造完毕是出售还是出租,该地区公寓购买/租用需求,周围同类公寓入住率/空置率,出售/出租均价;该项目所在地的具体情况,如是空地,该地皮有否潜在建筑、环保等问题;如是旧建筑翻新的话,项目有没有钉子户情况等等。只有靠科学到位的分析研究,而非光凭粗略的感受,才能准确判断项目的利润空间、潜在风险及项目价值,从而避免掉进高价入场或有不可把控风险的陷阱。
 
  不得不提的是另外一个容易出错的环节,那就是在签订项目合约之前,中国投资人常犯的错误是未对合约条款作深入了解,即贸然签约进入。正如之前一点所列,很多投资者在遇到看着“顺眼”或听着“靠谱”的项目时,缺失了对项目性质、地点及利润空间的仔细分析,也没有阅读、研究合约细则,就匆匆签约,并支付定金,忽略了项目真正的潜在风险,及合约中是否有保护投资者自身利益的条款细则。而当签完约,再回头进一步分析时,往往会发现项目的一些不可操作性问题,导致项目进程拖延,支出大量增加,甚至项目流产,定金丧失。例如有投资者匆匆签订了一处房产开发项目合约,签约前没有注重对条款日期等细节的把控,待项目进行尽职调查(duediligence)后发现存在环保问题,再欲退出时,却发现合约所签订的条款完全没有保护投资者的利益,被扣的定金至今未追讨回。
 
  在接下来的环节中,就是在项目开工之后,投资者因不了解项目本身所暗含的风险,又不熟悉美国当地法律法规,很容易吃大亏。比如有投资者没有咨询熟悉当地情况的专业人士,即以较低廉的价格买入一块土地,打算建几十栋别墅,自以为捡到便宜。怎料项目开始运作后才发现自己所购买的一整块土地尚未分割,而按美国当地相关规定需向政府申请土地分割,其流程大约需要2至3年甚至更久。这样一来,原本计划2至3年完成的项目就拖延到了至少5至6年,严重影响了项目进程和资金回报率。

  • 相关阅读
  • 中国经济通缩阴影加重 倒逼价格改革深化

      随着2014年最后一个月的价格数据公布,市场上关于中国通缩的声音再度甚嚣尘上。   国家统计局2015年1月9日发布的数据显示:2014年12月居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.5%,全年CPI仅增长2%,创出2010年以来...

    时间:01-12
  • 成品油价今日将迎新年首跌 92号汽油或步入5元时代

      进入新年,国际原油(47.69,-0.67,-1.39%)价格跌势不减。今日24时将迎来2015年国内汽、柴油价格调整的首个“窗口期”。多家分析机构预测,国内成品油价格迎来新年首跌已无悬念。此次下调若成行,全国大...

    时间:01-12
  • 兰州石化接受官方点名批评 疑为当地政府逼宫搬家

      2014年8月4日,兰州石化公司炼油厂30万吨/年气体分馏装置泄漏着火。据通报,去年8月至今,兰州石化已经连续发生四起环境污染事故。   被指大量排污兰州石化“接受批评”   此前遭兰州官方“...

    时间:01-12
  • 国企改革顶层设计将出炉 国资证券化提速

      随着国资国企改革的推开和深入,外界纷纷预期,2015年将成为国资国企改革的一个标志年份。   近日,中国企业改革与发展研究会副会长李锦表示,国企改革顶层设计方案最快一季度出炉。毫无疑问,国有资产证券化...

    时间:01-12
  • 保利地产2014年净利122亿 同比增13.36%

      保利地产(600048)1月12日晚间公布2014年度业绩快报,2014年度,公司实现营业总收入1089.59亿元,同比增长17.98%;归属于上市公司股东的净利润121.83亿元,同比增长13.36%;每股收益1.14元。   保利地产称,...

    时间:01-12
  • 煤炭:三部委促煤炭绿色开发 4股或底部崛起

      国家能源局网站12日消息,为贯彻中央财经领导小组第六次会议和国家能源委员会第一次会议精神,落实“节约、清洁、安全”的能源战略方针,促进能源生产和消费革命,进一步提升煤炭开发利用水平,能源局...

    时间:01-12
  • 环保:新政再打组合拳 节能环保股迎“升”机

      国泰君安认为,目前主板增速趋稳,A股市场风格切换频率或将加快、短期震荡加剧可能性增大,基于政策边际推动,环保板块将是成长股中较好的配置选择。   1月8日,环保部通报新修订的《环保法》4个配套办法,分...

    时间:01-12
  • 中国石化销售有限公司拟赴港上市 集资50亿美元

      1月12日据外媒引述知情人士透露,中石化拟让经营加油站、便利店的子公司中国石化销售有限公司赴港上市。中国石化旗下子公司中国石化销售有限公司赴香港上市可能筹集超过50亿美元。   外媒称,中国石化计划在2...

    时间:01-12
  • 信用卡信息交易黑市浮现:一条客户信息2分钱就能买

      我国已发行超过4亿张信用卡,每年通过信用卡交易的资金总额超过13万亿元。在多数人看来,关涉“钱袋子”的信用卡象征着安全、私密,用户隐私信息也会受到严密的保护。   记者调查发现,银行信用卡客...

    时间:01-12
免责声明:本网对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。 本网站转载图片、文字之类版权申明,本网站无法鉴别所上传图片或文字的知识版权,如果侵犯,请及时通知我们,本网站将在第一时间及时删除。