堵住经营贷入楼市漏洞
本报记者 郭子源
中国银保监会办公厅等部门近日联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时，要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。
目前，相关整改工作正在有序开展。需要反思的是，为何信贷资金违规进入房地产市场屡禁不止？如何更好地解决这个问题？为此，经济日报记者走访了北京地区部分房地产中介机构、商业银行、金融监管机构，并采访了多位购房者。
中介联合银行违规入市
通过中介机构“过桥”垫资套取个人经营贷，然后置换个人住房按揭贷款；转手多次后挪用个人经营性贷款，用于支付购房首付……记者走访发现，目前信贷资金违规入楼市主要集中在二套商品房交易环节，操作工具主要是个人经营贷、个人消费贷。
“与二套商品房相比，购房者购买首套商品房资金压力没有那么大。”链家、我爱我家等中介的多位经纪人均表示，按照现有政策，如果在北京地区购买首套商品房，面积在140平方米以下，即为普通住宅，可贷款比例为网签价格的65%；如果是非普通住宅，可贷款比例为网签价格的60%。相比之下，二套商品房可贷款金额则显得较为有限。
这是因为目前北京二套房的认定政策是“认房又认贷”。假设某人名下只拥有一套商品房且有按揭房贷，几年后准备把它卖掉再买一套，但由于有贷款记录，新购买“实际唯一住房”仍被认定为第二套住房，最多只能贷款网签价格的四成。“我2014年买了一套70平方米的小两居，现在准备换一个90多平方米的大两居。因为我之前有过房贷，置换的房子被认定是二套房，现在首付资金缺口挺大的。”在北京市西城区南礼士路链家店，一位购房者对记者说。
记者走访发现，以上资金缺口类型颇具代表性，为信贷资金违规入楼市滋生了土壤。为减少购房者的首付款支出，有些中介机构会联合商业银行，帮助购房者从银行再贷出一笔个人消费贷款或个人经营性贷款，充当部分购房首付款。以个人消费贷为例，不同银行能批下来的贷款额度虽有所差别，但多在80万元至100万元之间。
重拳出击堵漏洞
当前，信贷资金违规进入楼市的问题引起了监管层高度关注。记者获悉，北京、浙江、广东等地纷纷开展排查，并启动整改问责。
“按照监管要求，辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款开展自查，发现约3.4亿元涉嫌违规流入北京房地产市场，约占经营贷自查业务总量的0.35%。”北京银保监局相关负责人说。
除了银行自查，北京银保监局还会同相关部门选取了多家重点机构，进一步开展专项核查。
“北京银保监局已对4家银行启动了行政处罚立案程序和调查取证工作。”上述负责人说，后续将根据调查取证结果，对贷款审查不到位的银行、未履职尽责的工作人员依法依规进行严肃处罚。
“广东银保监局已成立6个核查组，于2月9日进驻舆情反映集中的6个银行网点，截至目前，经过大数据筛查、台账分析、查阅档案、流水追踪、人员访谈等多种方式取证，已发现超过3000万元的经营贷、消费贷涉嫌违规流入房地产市场。”广东银保监局相关负责人说。
同时，广东银保监局已部署全辖银行机构从授信调查、审查审批、贷后管理、第三方机构业务合作等方面开展全面自查。截至目前，辖内(不含深圳)已完成个人经营贷自查的银行网点达4501个，排查个人经营贷5678亿元、个人消费贷2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额为2.77亿元。
目前，相关银行已按照监管要求开展整改，并对存在违规行为的内部员工提出了警示告诫、通报批评、积分扣减、经济处罚等问责。
增加供给是关键
尽管多地重拳整治，但近年来信贷资金违规入楼市屡禁不止，严查过后不少违规行为又死灰复燃。
为何会出现上述现象？业内人士表示，资金之所以绕着道流入房地产市场，原因是多方面的。比如，上海、深圳等热点城市的房价上涨较快，投资投机者的收益仍然较高。此外，也不能排除某种程度上真实需求的存在。因此，除了严厉打击投资、投机需求，对部分购房者的改善型置换需求可予以更大力度的政策支持。
但从目前多个重点城市仍坚持“认房又认贷”的政策看，打击炒房行为依然是监管的重中之重。
“很多人买房子不是为了居住，而是投资或投机，这很危险。”中国银保监会主席郭树清表示，“必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”
促进房地产市场健康发展的思路之一便是增加有效供给。今年的《政府工作报告》明确提出，要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。
“根据中央经济工作会议，解决好大城市住房突出问题将作为今年重点任务之一。”住房和城乡建设部相关负责人表示，下一步，将大力发展保障性租赁住房，完善长租房政策，加大土地、财税、金融支持力度，增加保障性租赁住房和长租房供给，多渠道解决外来务工人员和新就业大学生住房问题。
本报记者 郭子源