六部门联合发文加强住房租赁企业资金监管
企业应设立资金监管账户并向社会公示
□ 本报记者 万静
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，加强住房租赁企业监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、国家网信办和银保监会近日共同发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(以下简称《意见》)。
《意见》明确提出，住房租赁企业应当在商业银行设立一个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。
堵住租金监管漏洞
规范租赁市场秩序
据不完全统计，截至2020年末，我国租房群体达2.1亿人。相关机构更是预测，到2025年，租房群体规模或增至2.5亿人，而相应产生的租赁市场资金规模将超3万亿元。
在一定程度上，我国的租赁市场规模丝毫不亚于商品房市场。尤其是未来随着商品房由增量转向存量，租赁市场进一步发展壮大，租房将成为绝大多数大中城市解决居住问题的主流方式。
如此巨大的市场资金规模，一方面考验着政府职能部门的监管能力和水平，另一方面也让一些房屋租赁企业“牟利无下限”。近年来，部分一线城市不乏房东任意驱赶租客、房屋中介恶意克扣租客押金等情况，更有部分“黑中介”一次性收取租客半年或一年的租金，然后“跑路”的恶劣事件发生。
为此，《意见》将加强租赁资金监管力度放在首要目标，提出了一系列具体措施，包括房屋租赁企业应当在商业银行设立一个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，并通过住房租赁管理服务平台向社会公示；住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布住房租赁资金监管账户信息，住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金；城市住房和城乡建设部门要会同当地金融监管部门建立住房租赁资金监管制度，强化日常监督管理，督促住房租赁企业和商业银行落实责任，确保资金监管到位等。
对此，中国人民大学法学院教授刘俊海分析认为，《意见》要求租赁企业务必将租金纳入监管账户，意在重点整顿长租公寓、房产中介以及一些自然人性质的“二房东”。将租金纳入监管账户后，中介不能随意克扣租客租金，中介也无法挪用租客租金，这在客观上为那些长租公寓“拆东墙补西墙”的盲目资金扩张行为设置了“防火墙”，堵住了资金监管漏洞，可以起到有效规范住房租赁市场秩序的作用。
精细化全程化监管
防范企业经营风险
值得关注的是，《意见》明确提出，从事住房租赁经营的企业和转租10套(间)的自然人应办理市场主体登记，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，且单次收取押金超1个月的，应该在银行开个监管账户，去住房城乡建设局备案并定期公示。
中央民族大学法学院教授熊文钊认为，规范租赁中介市场主体登记和上述建立租赁资金监管账户的措施相得益彰，从人员和资金两方面入手加强租赁市场监管，可以从基础条件上挤压各类违法房屋租赁行为的活动空间，杜绝之前引发全社会关注的“黑中介克扣押金”“任意驱赶租客”“租赁资金断裂侵害租客权益”等现象的发生。
为规范住房租赁经营行为，《意见》还提出了一系列措施，比如住房租赁企业开展经营活动的信息系统应当落实互联网管理各项政策要求，接入所在城市住房租赁管理服务平台；住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入住房租赁管理服务平台管理，并实时报送租赁合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情况等租赁合同信息等。
2017年，浙江杭州被住房城乡建设部确定为住房租赁试点城市。为进一步加强住房租赁市场监管，防范住房租赁企业经营风险，保障房屋委托出租人、承租人合法权益，杭州在全国首创租赁资金监管机制，通过出台《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》等文件，要求租赁企业在监管银行设立专用存款专户，将租赁资金缴入存款账户管理，其中从事利用收储房源开展住房出租业务的企业，还须在专户中冻结纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的两倍为风险防控金，实现对住房租赁活动精细化、实时化、全程化监管，有效防范住房租赁企业经营风险。
今年5月18日，杭州公布了首批50家落实资金监管的规模化住房租赁企业“白名单”，帮助市民选择租赁企业，保障合法权益。目前，全国已经有杭州、重庆、西安、成都、深圳等多个城市发布规定，要求房客的租金必须存入监管账户。
近年来，部分住房租赁企业利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，甚至还利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务，从而引发企业资金链断裂，给房主和租客带来重大经济损失。
为此，《通知》强调禁止套取使用住房租赁消费贷款。其中，明确要求住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。
同时，住房和城乡建设部门要与金融机构共享有“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，加强名单式管理，对列入上述名单的企业不得发放贷款。
合理调控租金水平
建立健康租赁市场
近年来，住房城乡建设部等国家职能部门出台了一系列措施，致力于建立稳定而健康的住房租赁市场秩序。此次，《通知》将工作重心放在了合理调控住房租金水平方面。
《通知》要求，在住房租赁市场需求旺盛的大城市，住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息；积极引导住房租赁双方合理确定租金，稳定市场预期；加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
同时，再次强调要落实城市政府主体责任。城市政府对规范发展住房租赁市场承担主体责任，要建立住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等多部门协同的住房租赁联合监管机制，并将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。住房和城乡建设部门要加快完善住房租赁合同示范文本，建立健全住房租赁管理服务平台，通过平台实施穿透式监管，会同金融监管部门对住房租赁企业变相从事金融业务等违法违规行为加大查处力度。市场监管部门要加大监管力度，依法查处虚假广告、哄抬租金等违法违规行为，严厉打击垄断行为。金融监管部门要指导金融机构加强住房租赁消费贷款管理。公安部门要对涉嫌合同诈骗等犯罪行为依法查处，必要时对企业法定代表人、实际控制人等相关人员依法采取相应措施。网信部门要对违规发布虚假信息的网络信息平台依法采取处置措施。
《通知》还要求，街道办事处、社区应充分发挥基层网格管理人员作用，督促住房租赁合同备案，协助排查有高风险经营行为的住房租赁企业情况。综合运用人民调解、行政调解、行业性专业性调解、司法调解等多元调解机制，维护住房租赁当事人合法权益，妥善化解住房租赁矛盾纠纷。