本报记者 王丽新
没有哪一时刻如同2021年下半年，让房企投资拿地那么“小心翼翼”，仿佛一地拿错就可能迈入深渊。
《证券日报》记者以研究机构克而瑞发布的2021年跨入“千亿元俱乐部”(按操盘金额口径计)的35家上市房企为样本，根据衡量房企投资能力的重要指标——新增货值(数据来自亿翰智库，包括招拍挂及收并购项目)测算，35家“千亿元房企”2021年合计新增货值超5.1万亿元，同比缩减了2.8万亿元，同比下降35%。
“2021年至今，房企拿地规模和投资强度大幅下降，背后主要有三个原因。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，一是部分过往拿地的主力房企陷入流动性困难，濒临债务违约，须缩减支出减少拿地或者不拿地；二是市场销售去化较为困难，现金回流不如预期；三是部分城市因城施策的政策调整还未明显改善市场预期，需求仍较为疲软。而这也将影响未来房企投资逻辑从重规模转向重质量、重盈利。
不敢再“盲抢”高价地
投资转向“冷静”
似乎不约而同，相比往年业绩说明会上“新进入多少个城市”等豪言、愿景，取而代之的则是“以销定投，精准布局”。据观察，今年多数房企管理层并未在业绩说明会上谈及计划用于拿地的资金规模，甚至有房企管理层直言，“阶段性暂缓拿地，解决当前流动性问题”。
上述35家“千亿元房企”中，截至2021年底，新增货值最低者是世茂集团，为155亿元；最高者为碧桂园，为4840亿元。此外，碧桂园、保利发展以及万科三家房企均超过4000亿元，中海地产等4家房企新增货值均在2000亿元至4000亿元之间，总计有19家房企新增货值均超过1000亿元。
回顾2021年的土地市场，可谓上演了一场由“由火至冰”的反转大剧。上半年，滨江集团、佳兆业等多家房企为实现超过20%的销售目标而抢地。时至5月中旬，滨江集团董事长戚金兴一语道破部分地产商因在第一轮集中供地中抢地而陷入的窘境，其表示，“最近在杭州集中土地出让中，共获取5块土地，要努力做到1%至2%的净利润水平”。
随后，楼市销售乏力，土地市场也急转直下，从上半年的抢地直接过渡到第二轮集中供地30%地块流拍，民营房企缩减投资，国企、地方平台企业渐成拿地主力军。但自去年10月份某知名房企债务违约后，靠高杠杆驱动扩规模的多家“千亿元房企”先后失信于债权人，海外“借新债还旧债”通道遭全面封堵，房企所得经营性现金流不得不用于还债。在2021年1.22万亿元到期债务压顶下，没有哪一家房企还有胆量“盲抢”高价地，快速扩规模不再是主题，先活下来才是硬道理，而自救的第一步就是缩减或暂停投资。
“尤其多家房企出现流动性危机之后，企业竞争格局也会出现变化，房企投资会变得更加理性，整个行业会回到正常发展轨道。”在2021年业绩说明会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远向《证券日报》等媒体表示。同时，越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰表示，(市场)蛋糕就这么大，保持有质量的投资，在公开市场拿地要看机会，过于激进或地价太高的(举牌)不会参加，要踏好市场节奏。
现金流充裕房企
投拓意愿高
从当下看，多数房企现有土地储备足够未来两三年发展，若销售额仍回流较慢，在大多数房企未打开银行间融资大门的情况下，现金流仍较为紧张，一旦将在手现金用于拿地，将触及“三道红线”迈向红档。因此，在业内看来，目前多数房企将持续收缩拿地力度。不过，当下土地溢价率并不高，能够吸引有实力的开发商出击，而各房企投拓能力也呈现分化加剧的特征。
事实上，这一变化在上述35家“千亿元房企”2021年及2022年一季度新增货值量中已有所体现。通过测算样本数据变动情况可知，保利发展、华润置地等央企、国企背景房企仍是拿地主力军，后来者如中国铁建、中交地产、建发股份等亦在发力。民营房企中，龙湖集团、旭辉控股及碧桂园等少数房企今年一季度仍积极举牌且颇有斩获。据克而瑞数据，龙湖集团2022年第一季度新增的土地货值为132.1亿元，位于行业前列。此外，龙湖集团年报显示，2021年新获取122个权益项目。
在业内看来，连续6年保持“三道红线”绿档，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88，是龙湖集团拿地的底气。而今年一季度，在同等市场环境下，却有六成房企投资为零。一是供应地块可能未覆盖其投资范围，二是现金流缺口较大而不敢拿地。由此可见，若楼市仍持续低迷，房企投拓能力将愈加分化。
那么，哪类房企能够在逆市中仍保持投拓节奏呢？在刘水看来，一是央企及部分国企，经营开发能力较强，又具有融资优势，因此投资能力较强；二是经营稳健的民营房企，在投资、建设施工、品牌等方面有较强能力，杠杆率不高，现金流较为充裕，也能保持自身的投资节奏。
利润率
成考核拿地KPI准绳
“资金压力大、债务压顶的房企将会面临更大挑战，部分中小房企以及高负债房企有可能被淘汰。”诸葛找房数据研究中心首席分析师陈霄向《证券日报》记者表示，即便财务稳健房企在扩充土地储备时，也会与过去高溢价拿地行为大相径庭，如今拿地前要多方面考虑盈利空间。
“过去，职业经理人考核投拓KPI以‘量’定，保规模话语权为先，投资质量为次要，即便2%净利润率仍要硬着头皮拿地，结果导致‘老大难’类大型综合体项目难产，沉淀资金量过大，销售额回流不及预期，即便顺利出售，利润空间也极低。”某房企投拓条线人士向《证券日报》记者表示，出于市值和盈利能力的目标考虑，未来房企所拿的每一块地，将以IRR(内部收益率)为准绳(比如IRR不低于8%才考虑出手)，整体更注重投资质量，也会将利润率作为考核拿地KPI的重要依据。
正如龙湖集团管理层在2021年业绩会上表示：“我们在积极参与获取土地，但要围绕着毛利率、净利润等底线指标，量入为出，理性获取。”同策研究院资深分析师肖云祥也对《证券日报》记者表示，过去拿地是为了冲规模，在利润率、风险控制等方面要求并不是很高。但当下行业逻辑已变，规模论不再适用，盈利能力、增加自有资金的能力更被看重。
事实上，对于2021年下半年至今的投资策略，“谨慎投资、精准布局”已成房企共识。在2021年业绩说明会上，旭辉集团董事长林中甚至宣布了“三不原则”，即“不拿贵地、不拿错地、不做激进收并购”。
“过去几年规模快速增长的‘黑马们’，其在手现金已不允许像过去一样大手笔拿地。”肖云祥表示，接下来的市场，融资能力在前，投拓、运营及营销能力在后，这关乎房企拿地质量、去化速度以及利润空间的实现，后房地产时代，是综合实力强的房企间的战场。（证券日报）