证券时报记者 吴家明
过去几年，各地长租公寓频频“爆雷”，租客和业主都成为受害者。随后，长租公寓市场也迎来了最强监管。经过大洗牌之后，长租公寓市场开始走向理性发展。证券时报记者实探发现，为了降低风险，长租公寓市场的玩家们有了许多“新玩法”。
长租公寓新玩法：
转移空置压力
“高收低租”曾是长租公寓的行业诟病，面对不温不火的租赁市场，怎么转移房屋空置的压力？
“之前，我跟一家长租企业签了5年合约，我能收到60个月租金，但要给对方出租66个月，相当于多给长租企业6个月的出租时间。”一位曾经将自己的房屋出租给长租企业的业主告诉记者，“合约期间每个月的管理费由我来交，这一点我也觉得蛮不合理。”记者发现，过去多数企业与业主的签约方式，主要都是以每年收取一个半或两个月租金作为管理费，合约期间业主就可以成为“甩手掌柜”，无须承担控制风险。
“现在长租公寓太多，租赁行情也不是很好，我们也很担心空置压力。”在深圳罗湖水贝村，城市更新项目后回迁物业交付，大量出租房源引起许多长租企业的关注。记者发现，一些长租公寓的收房模式发生了很大改变，特别是分摊了空置压力。一家长租企业的工作人员告诉记者，他们与业主签订的租赁协议，运营服务费改为每月收取租金的10%，如果房源空置，长租企业也无须交付房租给业主。“不过，我们的服务费包括了维修、保洁、保养和维护等费用。未来，我们还将每月收取每平方米1.8元的系统服务费。”
与以往的长租企业“包装修”的模式不同，记者看到，现在一些长租企业给予业主的租金指导价普遍高于市场租赁价格，但前提是业主需要按照房源面积的大小支付一定的装修费用。“例如70平方米的房源我们可以给到每月8600元的房租，明显高于6500元左右的市场价，但业主需要支付约6万元的预估装修费，有相当的装修水平才能匹配高租金。”一位长租企业的负责人告诉记者，“现在长租公寓太多，深圳的租赁行情也一般，我们也担心空置压力，加上过去的爆雷潮，我们收房的时候也会变得谨慎。”记者也对多位业主进行采访，对于如今的“收租模式”，多数业主也觉得没有以前的模式“划算”，甚至让自己负担空置压力。
仍有痛点待解决
此外，为了降低运营压力，记者发现一些长租公寓也开始“短租”。在福田八卦岭的一家高级公寓，记者看到最短的租期可以是一个月，但租金会相对较高。长租公寓“短租”的背后，似乎凸显行业本身面临的困境：依赖资金和高出租率。在业内人士看来，通常集中式长租公寓的空置率应尽量在5%以下，分散式公寓应尽量控制在10%以下。如果高于这一标准，租赁企业盈利压力就会加大。
尽管经历了“爆雷潮”，但近年来长租公寓的发展愈发受到重视。不管是房企背景的长租公寓品牌，还是创业系及中介系品牌，在经历了大洗牌后，无论是在重资产投入还是规模扩张上都更为谨慎。长租企业自如于2021年8月首次公开了2021年集中式租赁项目经营数据。数据显示，自如在全国8城管理65栋集中式项目。记者从自如方面获悉，目前自如已实现107栋集中式公寓，其中包含6座大型租赁社区，入住率稳定在98%。
过高的杠杆加上较低的盈利能力，是过去几年长租公寓行业遇到巨大挑战的重要原因。长租公寓企业过去频频“爆雷”，实际上也是行业进入理性健康期必经的阶段。去年以来，多个城市通过市场监管、减税、增加租赁用房供应、奖补等一系列措施，培育和发展住房租赁市场。与此同时，多个城市也陆续出台多项规范政策，从设立资金监管、规范租金支付周期、严控租金贷等方面规范住房租赁市场发展。仲量联行华南区评估和咨询服务部负责人宋丽敏表示：“随着中国公募REITs把保障性租赁住房纳入底层资产，相信目前深圳市场上的各类‘城中村改造’‘存量改造’‘新建公共住房’等市场玩家会更加关注租赁住房产品的合规性、市场布局、盈利增长、运营管理能力等。”
不过，对于租客来说，针对长租公寓品质和服务质量的投诉仍然多发，押金、租金缴纳、退款渠道及标准未能统一，这些痛点、难点如何破解仍需要政府和从业企业共同努力。