证券时报记者 吴家明
尽管深圳楼市调控措施未见调整，但一些“网红豪宅”的热销似乎给楼市带来了一丝回暖的信号。只是，“网红豪宅”的热度并没有传到刚需市场，两极分化的现象也十分明显。放眼北上广深等一线城市，业内人士认为，楼市政策调整预期相对较小，预计仍以微调为主。
开发商不愿“等”？
经过一年多的深度调整，深圳楼市已经发生明显变化。在深圳的“网红区”光明，多个新盘通过开盘折扣的方式吸引购房者。记者采访发现，位于光明的一处新房项目共推出359套房源，预售备案均价约4.69万元/平方米，但开盘当天该项目以约9.1折销售，折后均价约4.28万元/平方米，折后最低总价约307万元起。今年以来，光明区入市的住宅新盘开盘后的认筹数量都不算多，没有触及积分入围制。
“就在前年和去年，我也打新光明的房子，第一次因为积分不够没入围，后来入围又没摇中。”王浩(化名)在今年终于买到了自己的房子，“2020年我第一次打新光明的房子，几百套房源吸引近9000人打新，中签率才4.4%。”他也感慨，仅仅过了一年时间，“网红区”的房子也能轻轻松松入围，而且可供选择的新盘越来越多。
其实，2021年下半年之后，作为“网红区”的光明楼市开始走下神坛，绝大多数的新房项目销售速度明显慢于市场预期。除了光明，记者在罗湖、福田等区采访时也发现，多数还未售罄的新房项目都在推出不同程度的折扣活动。即使在深圳楼市比较火热的西部片区，位于西乡和沙井的新房项目也推出最高折扣98折和登记减免3万元等优惠。其实，除了极个别网红楼盘外，记者发现深圳大部分新房项目的开盘去化率并不高。
深圳一家大型房企营销部人士告诉记者，尽管楼市调控放松的预期有所升温，但如果项目的自身条件一般，开发商也不愿意“等”市场回暖，要么延迟新盘开盘，要么就是通过折扣走量。据不完全统计，上周深圳共计1927套住宅获批预售/现售，而且都集中在热点片区。市场人士预计，6月深圳至少还有13个新房项目排队入市，如果这批房源如约入市，估计会带来超过5000套住宅。
二手房市场方面，据乐有家研究中心监测，5月深圳二手住宅过户量为2318套，环比涨幅25%，但同比去年5月，过户量依然下滑了66%。与此同时，过去一年深圳各区二手房价去泡沫化明显，各区已出现全面下跌的态势，但龙华、龙岗和罗湖区的跌幅较小。
深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，根据公开在售二手房源量数据统计，截至6月13日，深圳全市共有38261套有效二手房源在售，较上周增加160套。对于二手房挂牌量增加，几位握有多套房的业主也表达出另外一个观点：“之前一直在犹豫要不要把手上空出的房子拿出来卖，但考虑到目前的楼市调控和市场表现，觉得不想再‘等’，套现是现在的一种选择。”
一线城市调控政策
将走向何方？
进入二季度以来，楼市政策松绑的范围从三四线城市逐步迈向一二线城市。近日，广州楼市传来限购松动的消息，外地人在广州买房，缴纳五年社保或个税允许中间累计断缴3个月。而在此前，非本市户籍在广州购房需要连续60个月社保或个税证明，不得中断或补缴。
那么，对于四大一线城市，楼市调控政策将走向何方？业内人士普遍认为，一线城市在限购限贷等政策层面宽松的可能性非常小。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳部分豪宅热销，跟项目本身能给客户带来的附加值有密切关系，所以豪宅热销只是个案，不能代表整体市场。目前，深圳一手住宅市场供应量充足，客户可选择余地较大，货比三家的情况比比皆是，因此新盘项目需要使用更多的营销方式才能吸引住客户。另外，从目前的形势看，四大一线城市出台放松政策的可能性比较低，主要靠市场自身的力量来恢复。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，一线城市整体市场基本面较好、人才导入能力较强，其政策调整预期相对较小，预计仍以微调为主，更多以疫情纾困或引进人才等为突破口，修复市场信心。