作者：马一凡
16天后，福建省会福州的第一个“现房销售”地块就将开拍。
很多年来购房者被楼盘货不对板所困扰，期待着买房能够“所见即所得”，这一次，福州的探索会成功吗？
我国现行的商品房预售制度已实行了整整28年，近年来，东部沿海多地都曾提出或探索试点现房销售，比如杭州、苏州等，但目前都偃旗息鼓。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，商品房预售制这套体系已形成一种巨大的惯性和利益捆绑，重回现房销售制度困难重重，贸然取消商品房预售制将引发行业格局的剧烈调整和大量坏账的爆发，但当下楼市供需格局已经发生根本性变化，商品房预售制到了不得不调整的时刻，渐进推开现房销售势在必行。
小县城试点
近日福州市永泰县挂出一幅“商业+住宅”性质的建设用地，定于8月5日上午拍卖。这块地价格不高，起拍价仅4000万元，起始楼面价只有1106元/平方米，溢价率最高不得超20%。
但一个不起眼的县城地块却意义重大，因为这是福州首宗要求“现房销售”的涉宅土地。
该宗地出让要求中明确，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续，取得“现房销售许可证”之后，购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。
实际上，从2015年起，福建省就开始研究现房销售相关课题。到了2018年4月，福建省住建厅曾出台《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》，其中“优化土地供应管理”章节提到：福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。
如今，现房销售终于从福州的一个下辖县开始试点，不过，这块地最终能否顺利出让还是一个未知数。
永泰县县城规模并不大，常住人口仅28万余，从近几次当地土拍情况来说，拿地房企多为福建本土小型开发商，比如今年4月，福建品润地产以底价1.05亿元成功竞得永泰城峰镇一幅商住用地，成交楼面价1629元/平方米。去年9月，福州盛佳源贸易有限公司以底价3.3亿元竞得永泰城峰镇刘岐村地块。以过往经验看，中小型房企对“现房销售”的积极性并不高。
未竟的探索
除福州外，已有数个东部沿海地区城市率先探索现房销售试点，但多已偃旗息鼓。
2016年，由于土地市场过热，苏州曾出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，对土拍设定了“市场指导价”，如果房企竞价过猛，最终成交价超过了指导价的10%，就要在工程竣工验收后方可申请预售许可。这被视为苏州版的“现房销售”探索，该政策出台后的第二年，即2017年，苏州诞生了39个需要现房销售的地块，其中6个都是区域地王。
这批高价拿地的开发商很快发现自己被套牢了，甚至有楼盘是2016年拿地的，但时隔6年才开盘。2020年，火热的苏州楼市走入下行期，有开发商因为算不过账，便开始操作“精装变毛坯”“强推装修包”等擦边球动作。
叠加疫情等因素的影响，2020年苏州一纸通知放松了房企预售的条件，也取消已执行了42个月的强制性现房销售政策。
隔壁省的省会杭州2016-2017年时，土地市场也跟苏州一样火爆，为了抑制土拍热度，杭州短暂实行过溢价率过高就转为现房销售的制度，一共诞生了20个项目，但仅试行了几个月便废除了这项规则。
2021年土地出让方式变了，杭州成为试点集中供地的22城之一，杭州便打算重新试点现房销售。
去年8月，杭州发布当年度第二批集中供地公告，首次提出希望试水10宗“竞品质”现房销售地块，由杭州下辖的行政区各派出一个代表地块，有意向的开发商可以先提供建设方案，方案通过后开始竞地价，楼盘通过验收后才能进行现房销售。
因为担心开发商不愿意配合现房销售，杭州还特地作出让利——普通商品房地块溢价率上限为15%，现房销售地块溢价率最高只能到5%。
最终结果是这10宗地块全部流拍，没有一家开发商愿意参与拿地。
2017年时，广东省在《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》中，也曾提出鼓励推行现房销售制度，逐步取消预售制，后来便无下文。
目前唯一实现全省商品住房均现房销售的省份是海南，不过海南有其特殊性，其经验很难被复制。
2020年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，规定新出让土地建设的商品住房要现房销售。这项新规出台的特殊背景是：海南正在大力打造自由贸易港，经济增长由主要依靠投资拉动转向依靠消费拉动。自2018年实行房地产全域限购后，海南大幅降低经济对房地产的依赖，房地产投资占GDP的比重从2017年的46%降至2019年25%。
以海口为例，去年全年供应的95宗土地里，市场化商品住房建设用地只剩下3宗，其余涉宅用地则用于安居房、租赁房、回迁安置房等，这导致许多市场化拿地房企已经彻底撤出海南。
华泰证券认为，高周转类房企对这样的土地投资缺乏兴趣，且短时间内把海南的做法拓展到其他区域并不现实。
为何困难重重
我国现行的商品房预售制度起始于1994年，至今已实行了整整28年。全社会关于取消期房预售的讨论，也已经延续了十多年。
2005年8月，央行曾在《2004年中国房地产金融报告》提出“建议取消现行房屋预售制度”，但时隔9天当时的建设部就表态“国家近期不会取消商品房预售制度”。随后，新华社发表评论认为，是否取消商品房预售制，是牵一发而动全身的大事。
为何这一制度能运行长达28年，这期间多地探索取消预售制却无法成功？
谈及根本原因，IPG中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示：“商品房预售制度支持了房企的高周转模式和当前的房地产市场规模，涉及投资、建设、就业、税收、土地出让金等多个方面，如果实行现房销售，必然会大大压缩房地产行业的财务杠杆和行业规模，引发行业格局的剧烈调整和大量坏账的爆发，这是各利益相关方无法接受的。”
上海中原地产首席分析师卢文曦认为，商品房预售制对房地产行业大规模发展起到了支持作用，“上世纪90年代商品房市场化以后，如果没有预售制，那同样的钱，开发商只能花三年时间做一个项目，单个项目中还要沉淀大量资金，所以预售制实际上支撑了大量的商品房市场供应”。
柏文喜表示，当下房地产行业供需格局已经发生根本性变化，又因预售资金监管失效引发了不少问题，到了不得不取消商品房预售制的时候。但是预售制这套体系已经实行了28年，已形成一种巨大的行业惯性和利益捆绑，重回现房销售制度困难重重。
“一旦改预售制为现房销售，会导致房地产行业规模收缩，直接影响楼市供给总量，引发行业税费和土地出让金收入巨减，甚至会带来GDP的收缩。”柏文喜说道。
卢文曦也表示，如果现在大规模实行现房销售，会导致楼市供应量收缩，影响固定资产投资和地方土地出让金收入，带来的市场波动风险较大，“所以现房销售不是一蹴而就的”。
柏文喜认为，现房销售必须渐进推开，现阶段可以学习中国香港和其他国家的预售制，将银行按揭贷款的发放后置于房屋交付这个节点前后，房企主要依靠自身向银行贷款去完成开发建设，就不会出现大规模的项目烂尾情况了，对涉房领域的冲击会更小一些。