作者：马一凡
“玻璃大王”曹德旺身处汽车行业，近年来却始终不忘对房地产发表独到观点。
近日在一场汽车论坛上他再度谈及房地产，引发舆论热议。“房地产应该让懂的人去做，让不懂的做，做那么大，害了自己也害了别人。”曹德旺强调自己不会涉足房地产生意。
更早之前，曹德旺还曾预言，房地产将成为有钱人之间的击鼓传花游戏，“趁早卖掉房子才明智，你以为房子保值，别傻了“。
曹德旺一语中的，他的老家福州福清，也是福耀集团总部所在地，近6年在经历了一轮房地产爆发性增长后，出现了楼市“退烧”、房价回落等现象。
作为一个四线县城，福清楼市最旺时，二手房均价超过了2万元/平方米，最贵小区的房价超过4万元/平方米，如今这些数据已断崖式下跌。
一个富裕县城样本
福清位于福建省东部沿海，地处福建省海峡西岸经济区中部枢纽和省会中心城市福州南翼。
以福清为代表的福建东部沿海多个县市，几十年前曾是偷渡重灾区，“福清帮”在海外十分有名。那时候，老百姓偷渡的原因指向了一个字——穷。海域资源枯竭加上劳动力严重过剩，贫穷逼着福建沿海居民飘洋过海去淘金，若是有命赚到钱，他们就能回村盖起小洋楼。
时光荏苒，福清今非昔比。如今的福清不仅是福建经济发展排名前五的县城，还是全国最富裕的20个县(市)之一，根据当地统计局数据，福清2021年的GDP超过1400亿元，名义增速超过15%。
福清最知名的企业是福耀集团，它在汽车玻璃领域的市场份额占据全国半壁江山，也是出口量最大的汽车玻璃生产供应商。
但实际上，福清的玻璃行业产值占规模以上企业产值比重仅为2.5%，除了玻璃，福清的支柱性产业还包括电子、食品、化工、塑胶、电力等。上市公司除了有福耀玻璃，还有天马科技集团、坤彩材料科技、中源新能源、星原农牧科技等。
发达的县域经济带来了人口增长，根据第七次人口普查数据，过去十年间，福清市新增常住人口15.6万，目前总常住人口数已达139万人。
拥有多个支柱性产业、人口净增长的东部沿海县城在过去几轮房地产周期中，都经历了城市面貌的焕新和房价的爆发式增长，福清也不例外。
6年楼市跌宕起伏
许多人对于福清的重新认识，源于获得了奥斯卡最佳纪录长片奖的《美国工厂》。
片中，当“玻璃大王”曹德旺在美国投资的工厂生产效率受挫后，福耀工厂的一批美国管理人员从俄亥俄州代顿出发，来到中国小县城福清学习取经。纪录片给到福清的第一个镜头，便是满城在建的住宅楼盘和塔吊，红色装饰板搭建的售楼处顶上，竖立着8位数的看房热线号码。
《美国工厂》拍摄的时间点，正是福清的楼市膨胀时刻。
2017年，福清的土地市场“高烧不退”，在一场土拍中，万科、保利、世茂、碧桂园、华润、金辉、正荣、中庚、名城、凯景、新东方、居悦等全国十余家开发商都前来竞买，鏖战数个小时，最后4宗地块都高溢价拍出。其中，世茂拿下的一宗地块溢价率高达80%，成为福清土拍史上首幅限价地块，由于竞配建，其真实可售楼面价超过了6000元/平方米。这场土拍之后，福清整体房价迅速拔高，很多楼盘开始捂盘惜售、搭售车位、变相抬价。
在那之后，在福清楼价最坚挺的西区，其均价稳稳站上了15000元/平方米。从2018年-2020年，福清房价持续上涨，根据房天下研究院数据，2020年年中，福清二手房均价超过了2万元/平方米，三个最贵小区的房价超过4万元/平方米，这价格甚至超过了福州市区大部分楼盘。
时间来到了2021年，受疫情、房地产大环境等因素波及，福清楼市也经历了彻底的洗牌和蜕变。2021年上半年，福清的土拍和新房市场还一片向好，到了下半年则迅速转冷。
根据当地公布的网签数据，2021年全年福清一手住宅网签9933套，同比上一年整整减少1356套，网签面积同比下跌5.9%。去年9月的网签量，只有3月份网签量的三分之一左右。
面对销售压力，福清不少项目以价换量，促销打折，相对偏远、配套不全的区域，开始出现8000元/平方米的房源。2020年时，福清有不少挂牌价格达到三四万的二手房小区，如今挂牌价近乎腰斩。
而根据房天下研究院数据，福清今年4月二手房参考均价跌至19677元/平方米，今年7月进一步跌至13501元/平方米。
县城楼市还有机会吗?
福清的房地产市场，是一个典型的强经济型县域房地产的发展案例。
一位当地资深房地产中介告诉第一财经，2000年左右，福清还没有进行县城大开发，也没有太多像样的楼盘，那时候600元/平方米-800元/平方米的房子在当地就是“豪宅”了。
后来，由于福清老城区已经无法承载快速发展的经济，政府提出了西进战略，开始大力发展西区新城。2016年以后，又变成东西南北多区域全面开花、齐头并进，县城面貌彻底改变。那时候，这类东部沿海经济发达的四线县城，也是开发商最爱进驻的片区。
不过，2021年下半年以来，县城房地产“退烧”明显，福清并不是个例。
克而瑞研究中心高级研究总监马千里认为，过去十年城镇化发展迅速，城镇人口增长对房地产需求端贡献巨大，据国家统计局公布数据，至2021年底，我国城镇人口例为64.7%，距离十四五预期目标65%仅剩不到0.3个百分点，因此我国城镇化已进入中后期发展阶段，未来城镇化水平提升速度势必会下降。
但马千里仍然看好福清这类具备特色产业的县区。他表示，目前我国县城投资与城市差距很大，人均市政公用设施固定资产投资仅为城区的二分之一左右，人均投资强度仅为市辖区四分之一，县市城建发展提速空间巨大。值得关注的是，特色产业发展助力人口集聚，部分县市人口增长超过市辖区，近十年有150个县市人口增长达到13%以上，大大促进了这些县市的日常消费和住房需求增长。
今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，提出了以县域为重要载体的城镇化建设，立足于资源环境承载能力、区位条件、产业基础、功能定位，发展具有地方特色、不同功能、符合市场规律的县城，引导农业转移人口就近城镇化，完善大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间布局。马千里表示，国家层面推动县城的发展，未来或许仍将带来巨量的新增房屋居住需求。