本报记者 张芗逸
保交房、去库存、稳市场……2024年上半年，在持续防范化解重点领域风险、顺应人民群众对优质住房新期待的背景下，从中央到地方，房地产相关政策不断出台，政策力度持续加大，瞄准房地产市场供需两侧，着力构建房地产发展新模式。
展望下半年房地产领域的政策趋势与市场走势，受访专家普遍认为，下半年房地产供需两端的支持政策还将进一步加力，在政策利好带动下，房地产市场将逐步企稳，房地产发展新模式有望加快构建。
积极信号不断释放
与房地产市场有关的积极信号不断释放。今年《政府工作报告》明确“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”；4月30日召开的中共中央政治局会议强调“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”，并首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；6月7日召开的国务院常务会议指出“着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”……
与此同时，有关部门通过推进城市房地产融资协调机制、降低商业性个人住房贷款首付比例与取消房贷利率下限、支持收购存量商品住房用作保障性住房等多种手段，从保交房、释放购房需求、去库存等多个着力点综合施策，适应房地产市场供求关系的新变化，促进房地产市场平稳健康发展。
在地方层面，各地因城施策，在需求端放松限购、跟进房贷相关政策、优化公积金贷款政策，拉动购房需求；在供给端用好城市房地产融资协调机制、积极探索住房“以旧换新”和保障性住房“以购代建”，发力保交房与去库存。根据中指研究院数据，2024年上半年，全国各地共出台房地产相关政策超360条。
“从上半年来看，政策效果已经在多个城市得到体现，不少城市二手房成交量提升。”58安居客研究院院长张波对《证券日报》记者表示，这为下半年市场复苏打下了良好基础。
根据国家统计局公布的数据，1月份至5月份新建商品房销售额、房屋新开工面积同比降幅有所收窄，房地产市场出现了一些积极的变化。从单月表现来看，5月份商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.7%，降幅较4月份收窄2.1个百分点，房地产市场出现边际改善迹象。
“在房企融资政策持续优化、城市房地产融资协调机制持续推进等因素带动下，1月份至5月份房企到位资金降幅有所收窄。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示。
根据国家统计局公布的数据，1月份至5月份，房地产开发企业到位资金为4.3万亿元，同比下降24.3%，降幅较1月份至4月份收窄0.6个百分点。
持续做好重点工作
6月17日，在国新办举行的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，政策效应释放还需要一定时间，目前房地产市场仍在调整过程中。1月份至5月份，房地产开发投资同比下降10.1%，房屋新开工面积下降24.2%，新建商品房销售面积下降20.3%，销售额下降27.9%。
目前，部分城市仍面临着一定的库存去化压力。据中指研究院数据，截至2024年5月末，三四线代表城市出清周期达30.7个月。
展望下半年，围绕去库存、稳市场，各方如何进一步促进房地产市场平稳健康发展？
6月25日召开的中国人民银行货币政策委员会2024年第二季度例会指出，“着力推动已出台金融政策措施落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。加大对‘市场+保障’的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式”。
“下半年房地产供需两端的支持政策都将进一步发力。”东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示，供给方面，城市房地产融资协调机制对保交房有重要意义，同时还能有效防控优质房企信用风险，稳定市场预期，或将在下半年进一步全面推进；在需求端，重点城市放松限购，加大公积金购房支持力度，推进住房“以旧换新”，以及适度减免房地产交易环节税费等措施，都有助于拉动需求，推动楼市回稳。
在去库存方面，除了通过市场销售这一渠道外，受访专家普遍认为，各地收购存量商品住房用作保障性住房的“以购代建”模式也有助于消化房地产库存，该模式将在下半年持续推进。
王青认为，下半年，除了各地会尽快建立专项工作机制、启动收购存量商品住房外，中国人民银行设立的3000亿元保障性住房再贷款有可能增加额度、降低利率，中央和各级财政也可能通过提供贴息和担保等，加大支持力度。
张波表示，预计下半年各地收购存量商品住房动作将不断加快，资金层面或将呈现一定压力。有针对性地提供专项贷款等措施，能为相关领域提供资金支持。
“消化存量房产已成为短期房地产政策的重心之一，地方按照‘以需定购’原则，联动保障房供给，收储已建未售新房的节奏或加快。”曹晶晶表示，另外，收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也将加速落地。
加快构建房地产发展新模式
不断释放的政策利好带来了房地产市场企稳的积极信号。
曹晶晶判断，下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，而目前保障性住房“以购代建”、住房“以旧换新”等模式才刚刚开始，未来随着各城市大面积推广以及配套资金的落地落实，预计将对去库存、稳市场起到积极作用，将有利于加快房地产市场企稳恢复。
在房地产市场供求关系发生新变化的当下，构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的“治本之策”。6月7日召开的国务院常务会议提出，要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。
未来，如何适应高质量发展阶段的新要求，加快构建房地产发展新模式？
“构建房地产发展新模式的核心是‘市场+保障’两条腿走路。”王青表示，市场方面，要坚决防范房价大起大落，提升商品房供给质量，弱化房地产的金融属性，要长期坚持“房住不炒”主基调，并将其从制度上落到实处；保障方面，未来各地政府要提供较大规模、多种形式的保障房，满足“新市民”等人群的基本居住需求。
张波认为，从政策层面来看，为了构建房地产发展新模式，供应侧要在坚持“以人定房，以房定地”原则的基础上，加速构建“市场+保障”住房体系；需求侧需更大程度降低购房门槛，助力置换人群打通堵点，并优化土地侧的供应节奏和规划设计，以更好精准匹配相关人群的购房需求。