日前,据多家媒体报道,部分股份制银行的个人房贷开始“断粮”,而四大行也出现一定的额度紧张。
究其原因,一方面从需求角度看,或许因为前期的楼市又出现“上扬”迹象,使得过去在四季度才出现的房贷紧张,今年有所提前;另一方面,从供给角度看,则是利率市场化加速带来了银行资金成本的上升,银行信贷更愿意投向符合国家相关政策的领域,而利润回报相对要低的个人房贷则受到挤压。同时,在六月出现“钱荒”之后,许多银行对风险的控制更加严格,房产税等不确定性因素也影响了银行的房贷业务思路。
与此同时,可以看到由于多年地产调控的“连带伤害”,以及房地产金融体系过度依赖商业银行,使得普通“刚需”购房者也受到负面影响。从住房需求来看,高收入者存在投机冲动,而中低收入者则由于财务约束而受到抑制,要解决这样的矛盾,同样需要利用金融政策来实现住房需求结构的优化调整。
一方面,通过财税和金融政策来遏制高收入者的投机需求是必要的;另一方面,针对低收入者的住房需求,还需要对其不断创新和发展政策性金融支持手段。此外,对于中等收入购房者来说,则要通过推动适度有效的金融创新,为其提供更多直接或间接的金融支持。
对此,金融政策不能简单地着眼于“一刀切”地抑制住房供给和需求,而应该致力于优化房地产市场供求结构。同时,房地产金融体系建设要改变过于依赖商业银行的扭曲状况,通过大力发展非银行融资模式,来探索健康的资金配置与风险分散机制。
实际上,无论是利率市场化改革还是金融结构优化,都为住房金融产品创新提供了新的机遇。我们看到,沉寂多年的房贷证券化已经重受关注,如去年的“珠三角”金改方案中,专门提出要研究开展个人住房贷款证券化业务。长远来看,以证券化为引导,一方面可着力促进个人住房抵押贷款合同、合约的标准化,并且防止扰乱市场秩序的“假按揭”行为。另一方面,努力构建全国性的二级抵押市场,在此市场上加快金融创新,除了住房抵押贷款证券,还包括投资基金、信托证券、指数化证券等金融工具。这有利于分散银行信贷风险,解决房贷市场无法解决的流动性问题和短存长贷问题,最终服务于购房者的合理融资需求。