余丰慧
9日，全联房地产商会发布第三季度REICO报告显示，三季度二手房成交量在7月达到峰值后持续环比下调，三季度房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长。
几个特点必须引起关注：房地产开发投资下降持续时间太长，1至9月，房地产开发完成投资增速连续18个月下降。
大幅度低于同期固定资产投资，比同期固定资产投资增速低7.7个百分点。
趋势性下降势头或将愈演愈烈，17年来增速首先负增长。三季度房地产开发投资同比增长-0.57%，增速比去年同期降低10.6个百分点，是1998年以来首次负增长。
地区之间分化严重。与上年同期相比，一线城市房地产开发投资增速上升1.3个百分点，二线和三四线城市投资增速则分别下降11.9个和10.5个百分点。
全面下降趋势开始呈现出来。前三季度，一线、二线和三四线城市房地产开发投资分别同比增长14.8%、1.3%和1.2%，增速全部有所下降。
另一个值得关注的现象是，三季度二手房成交量在7月达到峰值后持续环比下调。
以上这些现象不可忽视的一个宏观大前提是，央行从去年以来先后六次降息、五次降准，住房信贷政策包括首付款比例、房贷利率等降到了比2008年金融危机时期还低的水平，财税政策对房地产持续减负，公积金贷款提取达到了历史上最宽松地步。这些超级宽松政策对住房需求和供给都带来直接影响。
从需求方看，投放成本特别是贷款成本是历史上最低最轻的，应该能够刺激需求回升；从供给上看，包括房地产开发贷款、二手房交易费用成本等已经大大降低，本应该能够刺激开发商开发的积极性，促进二手房交易量上升。
然而，房产开发竟然在三季度出现了17年来的首次负增长，二手房交易量环比持续下降。这是一个令人不可思议的现象。问题出在哪里呢？难道出现了经济学上一个不常见的经济现象——政府失灵吗？还是另有原因呢？
笔者始终认为，一系列刺激房地产的政策，都是针对供给与需求下手的，而且主要是针对需求即买方。制约住房需求的原因是购房成本，其中主要部分是房价高低，其次包括贷款、税收、交易等成本多少。一系列刺激政策主要是针对后者，即住房需求除了房价以外的附加成本进行减负。
但是，如果房价远远高出需求者的收入，远远超过需求者承受能力，那么，即使将除了高房价以外的附加成本都除去，比如：无息贷款、免除一切税负等，也可能无济于事或者效果甚微。因为，购房者的主要负担在房价本身的成本，房价畸高仍旧会吓退购房者。
因此可以说，高房价是导致政府一系列刺激房地产政策效果甚微的主要原因。
结论出来了，如果城市房价没有一个像样的降幅，需求就很难启动，特别是二三线城市前几年跟随一线城市房价盲目上涨，已经透支和消耗了购房者未来很多年的元气。在这种情况下，无论如何刺激房地产都很难见到实质性效果。出路何在呢？
保刚需、抑制投资投机性需求是有效措施。目前面临一个两难选择：继续放水刺激房地产的话，可能会将需求刺激起来，而需求刺激起来后房价将会继续升高，而高房价反过来又抑制了需求；如果不刺激甚至加码调控的话，目的是降房价、抑制过热，但却会抑制需求甚至伤及刚需。因此，必须实行有区别有差异的房地产政策。
目前刺激刚需的政策已经足够，关键在于将高房价这个抑制需求的最重要因素“搞定”。这就要求必须深化差异化房地产政策，包括两层含义：一是继续抑制投机性需求，加大投机性购房的成本，铲除炒作房地产、推高房价的土壤。
二是三四线城市适度鼓励改善型住房以及投资型购房需求；而一线城市要继续加码房地产调控力度，坚决抑制投机性投资性需求。同时，继续实行严格的限购政策。