发展保障性租赁住房——
缓解新市民和青年人住房困难
本报记者 亢 舒
近日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。《意见》明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
为何保障性租赁住房成为住房建设的发展重点？保障性租赁住房发展将获得哪些政策支持？在住房城乡建设部近日举行的新闻发布会上，有关专家进行了解读。
解决重售轻租问题
7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。他强调，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。
保障性租赁住房为何成为“十四五”住房建设的重点任务？
浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬介绍，随着城镇化进程的加速，我国出现了规模庞大的租房群体。一方面，我国流动人口租房规模大。第七次人口普查数据显示，全国流动人口达3.76亿，比“六普”增长69.73%，这些流动人口主要流向经济发达的沿海地区和大城市。同时，我国每年有规模庞大的新就业大学毕业生。这些毕业生中相当一部分进入大城市工作。这两个群体汇合在一起，带来了巨大的租房需求。当前，北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口比例已达40%以上。
虞晓芬认为，长期以来，我国房地产市场供给侧重售轻租，对租赁市场无专门政策支持，导致售卖一条腿长，租赁一条腿短，市场结构失衡。在租赁市场内部，现有租赁房源大多是私房出租，户型面积大，租金高，缺少适合新市民、青年人需求的小户型、低租金房源，造成新市民、青年人买不起房，也租不好房的问题相当突出。
虞晓芬表示，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，就是要解决新市民、青年人买不起房又租不好房的难题。通过大幅增加与新市民、青年人需求相适应的小户型、低租金房源，有效缓解其阶段性住房困难，让他们在城市里留得下，住得体面。
“这是以人民为中心，满足人民群众对美好幸福生活向往的举措，也是推进以人为中心的新型城镇化的需要。”虞晓芬说。
政策支持更加明确
在人口净流入的大城市，新市民、青年人的住房问题更为突出。因此，发展保障性租赁住房将以人口净流入的大城市为重点。这些城市的人民政府对促进解决新市民、青年人的住房困难问题负有主体责任。
上海市房地产科学研究院院长严荣认为，对于城市人民政府而言，应高度重视加快发展保障性租赁住房，因为这既是贯彻落实人民城市重要理念的体现，也是促进城市可持续发展的有力举措。城市政府应对本市住房发展状况开展评估，了解和掌握真实需求情况，确定发展目标和策略。同时，应统筹协调土地、财政、税收、金融等部门，以及水电气等专业机构，形成推进保障性租赁住房的可持续发展机制。
《意见》明确，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
市场参与者最关注的莫过于保障性租赁住房建设将获得哪些政策支持。对此，严荣认为，《意见》针对性强，措施力度大，政策含金量高，主要体现在四个方面。一是降低成本。主要是降低租赁住房的用地成本；二是闭环审批。很多从事住房租赁的机构或企业在实践中都面临着有政策机制，但审批走不通的问题。现在通过《意见》把审批机制建立起来，使审批更通畅；三是创新提出了项目认定书。由城市政府的保障性租赁住房工作领导小组或授权牵头部门出具保障性租赁住房项目认定书。项目认定书便于相关优惠政策的落地；四是一系列扶持政策。《意见》全面梳理了支持租赁住房发展相关政策，也明确了获得财政补贴的相关办法，针对保障性租赁住房的特点还细化了金融扶持举措，这些政策给市场参与主体提供稳定的发展预期。
更好实现住有所居
来自住建部的消息显示，40个城市计划2021年筹集建设93万套保障性租赁住房。今年10月底前，城市人民政府应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。
“十四五”时期，发展保障性租赁住房要把握的政策重点有哪些？虞晓芬认为，一是要把握好保障性租赁住房面向的对象，也就是在城镇工作的住房困难的新市民、青年人，帮助他们解决阶段性住房问题。
二是要把握好建设标准。《意见》明确，建筑面积原则上不超过70平方米，这是根据新市民、青年人的租住特点而设计的。
三是要把握好职住平衡。《意见》重视企事业单位、产业园区利用存量土地建设保障性租赁住房，就是为了促进产城共融。所以，选址中特别注重在产业园区、就业岗位多的、交通便利的地方发展保障性租赁住房，力争实现供需匹配，职住平衡。
四是要管理好租金。租金应比同地段、同品质市场租金低，让新市民、青年人租得起，同时也要考虑到让投资主体可持续经营。因此，租金定价既要考虑新市民、青年人经济可承受，又要照顾到投资主体的可持续经营。
严荣认为，全面落实针对发展保障性租赁住房相关措施，将会取得明显成效。新市民、青年人将在人口净流入的大城市租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。
租得到，就是通过缓解当前租赁住房市场结构性供给不足，让新市民、青年人能够租到合适的房源。租得起，就是通过发展小户型和低租金的保障性租赁住房，有效改善可支付的问题。租得近，就是通过“产城人”融合，“人地房”联动机制，将保障性租赁住房主要安排在就业岗位和交通便捷相对集中区域。租得稳，就是通过稳定供应，并且明确保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，推动租赁关系相对稳定，让新市民、青年人能够稳稳地以租赁解决居住问题。租得好，就是通过发展保障性租赁住房，能够逐步提高新市民、青年人的居住品质，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。