万众瞩目的房价调控“杀手锏”物业税，现实中正悄然变身为更具操作性的房产税。本报独家获悉，今年上半年新的房产税将择机出台。
其核心内容是，此前这一只针对商业地产的税种，也将针对符合条件的居民自用房征收。
房产税目前的税率是，如果一套房子的原值为100万元，则一年需要缴纳房产税8400元；如果该房产出租，一年取得租金收入10万元，则一年应缴房产税12000元。
物业税变形
本报获悉，央行、银监会、国税总局、国土部、财政部、公安部等部门曾进行过一次讨论，就房产税开征的时机、内容和技术可行性进行研究和协调。
一位参会的人士说，目前地方政府财力紧缺已是不争的事实，中央不得不考虑如何给地方政府培植一个稳定的可观的财源。过去一直在“空转”当中的物业税设计为地方税，考虑让其成为地方主要收入的来源之一。
但物业税的推出存在太多无法逾越的阻力，如法律上的、制度设计上的、税率测算上的，作为新税种，它还必须通过全国人大的审批。
而房产税是已有的房产保有环节的税种，此前一直以暂行条例的形式存在，对其内容的调整只要国务院批准即可。房产税也不涉及把一些土地税纳入进来。
4月22日，本报从权威渠道获悉，北京、上海、重庆、深圳四城市将成为房产税的试点城市。
根据1986年出台的《房产税暂行条例》，如果一套房子的原值为100万元，则一年需要缴纳房产税8400元；如果该房产出租了，一年取得租金收入10万元，则一年应缴房产税12000元。
针对居民住房征税后，税率会有所调整，会设定征税门槛，门槛以下免征，以上按户型大小实行累进制税率。”
对于门槛目前说法不一。有专家认为，将居民个人第三套住房认定为经营性房产，那么很自然就纳入了征税范围；也有消息透露，对房产税征收范围作出调整，把个人所有住房都纳入进来，为其设计相应的税率。
两种操作方法区别在于，第一种更像是一个临时性的调控措施，房价趋于稳定，调控政策想要退出时，可以解除“第三套个人住房为经营性房产”的认定即可。但第二种方法则已有替代物业税的意图，征税对象既有经营性房产也包括非经营用房，那么房产税变成中国一直试图建设的财产税，即过去的物业税。
房产税的改革也面临一些难度，如按房产评估值作为计税依据，那么这些城市是否有对这些应税房产做合理评估的能力。对居民个人所拥有的房产套数是否能准确认定。目前由于各部委信息还没有做到完全共享，这些技术问题还需进一步协调。
房产税调控房价？
近段时间，物业税在媒体的不断聚焦下，似乎成为了政策调控房地产那个最有效的杀手锏，物业税一旦落下，房价必然急降。但未来两个月内，作为准物业税的房产税的出台，真的能给不断飙升的房价泼上一盆冷水吗？
物业税最初的设计是将在开发环节征收的土地增值税、土地出让金、土地使用税等都并入物业税，在保有环节由房屋产权人分年缴纳。
物业税概念的提出，恰逢房地产业膨胀期，一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任，有不少人甚至依据被并入的税费，测算出开发商降低的成本，由此得出开征物业税后房价降低的幅度。
但现实是，即便减轻了开发商的成本，并不代表开发商就会降价把这部分利润让给购房者。这很容易造成房价没降的同时，还多出几十年的养房费用。
物业税作为财产税，从国际实践看，主要作用是保障地方财政收入，并没有调控房地产价格的显著功能。
据一位看过物业税草案的人士说，现在的物业税方案只包含了城镇土地使用税和房产税两个税，其他如土地出让金、耕地占用税并不在其中。“这样的物业税已经严重走形了。”