日前，广州正式公告了2022年首批挂牌出让的18宗国有土地使用权，此次挂牌计划于5月5日分批次集中网上限时竞价。对于许多人来说，土地竞拍只是属于房企的赛场，但与此同时，土地市场还是楼市的温度计，对于消费者提前预判市场行情有着重要的作用。那么，在今年的首次挂牌出让的18宗地块中，藏着未来广州楼市的哪些秘密呢？业内人士指出，仅出让18宗地意味着当前楼市仍处低位；而竞拍政策的调整，则传达了稳市场、稳预期的目标。与此同时，还要特别注意区分土地入市在热门板块和竞争激烈的板块所起到的不同作用。
文、图、表/广州日报全媒体记者 龙乐乐(署名除外)
广州2022年首批挂牌出让18宗地概况
白云区6宗
空港大道中东侧AB2904003地块
广海路地块一石井水泥厂西地块
东平地铁站综合开发AB2201086地块
广龙路AB0805102地块
广龙路AB0805104地块
马沥智慧健康产业园AB0903166地块 AB0903176地块
荔湾区2宗
金桥二期地块
陆居路AF020208地块、AF02045地块
花都区1宗
凤凰路西二地块
番禺区1宗
沙头街禺山大道南侧STJ15-02地块
增城区2宗
新塘镇广园快速路南侧地块
广州地铁21号线朱村街山田站北地块
黄埔区1宗
长贤路以南、萝岭路以东CPPQ-A4-5地块
海珠区2宗
石榴岗南侧台涌AH032318地块
赤沙车辆段AH031422 AH031419地块
南沙区3宗
珠江街一涌西侧地块
亭角地区(原梅山工业区)2022NJY-3地块
亭角地区(原梅山工业区)2022NJY-2地块
【新闻背景】 2022年广州首批挂牌出让地块概况
3月31日，广州正式公告2022年首批挂牌出让的18宗地国有土地使用权。据了解，这些地块涉及8个区域，海珠、荔湾、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、增城8个区均有供地。其中，最多是白云区，共6宗，最少的是黄埔、花都、番禺，均只有1宗；而建筑面积最大的是海珠区赤沙车辆段AH031422、AH031419地块，建筑面积达到419462平方米，挂牌起始价为94.5亿元，也是挂牌价格最高的单一地块。
解读： 三大变化传递积极信号
“从今年首批供地的情况，我们可以看到政府在从供地角度积极传递信息，稳市场稳预期。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，首批供地控制了数量，提升了地块质量，并且对出让规则也作出了一定调整。
据了解，相比起去年的首批挂牌出让48宗地，今年的18宗在数量上明显减少。从结构上来说，中心六区的供给超过60%，而外围区域的出让则相当节制。尤其值得一提的是，此前的供地主力增城在本轮只有两宗土地挂牌出让。出让地块的质量也令人眼前一亮，海珠区、荔湾区的地块均位于热门板块，但出让价格却令人感觉诚意十足。以备受关注的赤沙车辆段二期地块为例，起拍楼面价仅2.25万元/平方米。
此外，拍地规则也有所调整。一方面保留了“限地价、竞自持、摇号”的基本规则以及开发商必须使用自有资金等方面的要求；另一方面则取消了曾经出现在去年土拍当中的全周期限价、限制销售对象为首置人群比例不低于50%等规定。
广州市房协专家邓浩志表示，多项竞拍条件的调整是为了吸引更多开发商参与，提升土地出让的成功率。
预测： 这三大板块将有新变化
本轮出让的土地，将在多久之后转化成项目入市，切实影响到市场呢？肖文晓告诉记者，在过往高周转的模式下，定位刚需的地块一般在出让后6~8个月即可入市。一般来说，地价越高的地块往往需要更长的开发周期，对于精品项目而言10~12个月甚至更长时间亦有可能。以赤沙车辆段一期地块为例，该地块在2021年2月被广州地铁以83亿元获得，目前品悦华府(赤沙车辆段一期项目)已经开放展厅进入蓄客阶段。肖文晓指出，在目前的市场环境下，开发商可能会策略性地放慢开发速度，预计平均开发周期在一年左右。
那么，本轮广州首批出让的地块，又将透露未来广州市场的什么秘密呢？
琶洲板块的供给不足将有所改善
在近两年的土地出让中，海珠区一直是核心城区的“大户”，这从一手市场的供给情况也可见一斑。但从供需关系来看，海珠区一手供给仍然相对稀缺。根据广州中原研究发展部的统计，2021年海珠区的二手网签数量为16345套，但一手房网签量仅为2659套，这也就意味着全区的住房交易中，二手成交占比达到86%。这其中，琶洲片区内由于二手住宅选择有限，区域供给更显得紧张。
海珠区在本轮土地出让中挂出两宗地，其中赤沙车辆段二期位于广州人工智能与数字经济试验区琶洲的核心片区内，是本轮土拍的“巨无霸地块”；而石榴岗路南侧地块则相距不远，据市规划局公示，该地块的居住建筑面积超过5万平方米，且最高楼面地价较去年成交的天斯地块低近1万元。这也就意味着，琶洲区域的供给将有所增加，门槛很可能也会有所降低。
白鹅潭接棒成荔湾新亮点
“从这一轮荔湾区的供地中，我们可以看出一个显著的趋势，白鹅潭将接棒广钢、广船，成为区域新热点。”肖文晓预测。据了解，白鹅潭商务区作为荔湾区升级打造的三大平台之一、广州市重点培育的五大世界级地标商圈之一，规划高度已经具备；配套方面，地铁11号线、三馆合一、鹅潭一号等项目正在推进；商业方面，广州第二个太古商业项目正式落户，填补区域高端商业空白。当前板块内一手住宅，万科金域曦府、新世界凯粤湾等也正在聚集人气。
本次荔湾区出让的两宗地均位于白鹅潭商务区，且均是江景地块。金桥二期地块紧挨着珠江鹅潭湾，一线江景，预计将来将被打造成为临江的精品项目，届时区域的市场人气也将进一步被带旺。
白云区楼市成交重新活跃
在本次土地出让中，白云区以6宗地块成为挂牌地块最多的区域。而实际上，在去年的三轮集中供地中，白云区几乎每一轮都是中心六区中出让地块最多的，只是这一现象隐藏在了外围区域的大量供给之中，不像此次这么吸引注意力。在肖文晓看来，这背后是白云区一手住宅市场的持续升温。
克而瑞数据显示，2017年白云区一手楼市成交仅950套，而这一数据在5年后达到了8900套。随之而来的，是整个区域市场的活力恢复。肖文晓表示，对于一个正在快速发展的新兴板块来说，很难以某一次供给看未来变化，但从白云区近几年的供地情况不难发现，围绕着白云新城、设计之都和白云湖数字科技城将是未来一段时间的市场热点。
【专家提醒】
供应加大将提升核心板块市场活力
中原地产项目部总经理黄韬在接受记者采访时表示，对于亟需置业的刚需人群而言，根据土拍市场作入市决策不具备可操作性。“如果是已经有明确的意向板块，或者是区域内的置换，则可以关注土拍市场透露出来的信息。”
肖文晓还特别提醒道，同样是加大土地供给，对于核心的、热点的板块和对于新兴的、竞争激烈的板块，意义是完全不同的。“对于本身就比较竞争激烈，又还不断有土地入市的板块，应该谨慎一点；而像海珠、荔湾等区域，供应本身紧张的情况下有土地入市，对于调动板块的热情，提升一手和二手的活跃度有重要作用。”