北京某985院校本科毕业生小楚，是“慢就业”群体中的一员。7月份才开始找房，他本来对“短时间找到满意的房子”并不抱希望。谁曾想，仅仅2天，他就通过某中介平台租到了一间临近地铁、性价比不错的房源。
“我租在海淀知春路双榆树东里，3家合租，次卧4000元/月，带双周保洁，小区环境不错，离工作地也不远。”小楚告诉第一财经，去年，一位学姐租了同一小区面积相仿的一间次卧，4600元/月。
疫情叠加毕业季，今年6～7月，全国租赁市场又迎来一些新变化。据教育部统计，今年高校毕业生规模首次破千万，预计达1076 万人，同比增加167万人。毕业生规模和增量均创历史新高，让今年毕业季租赁市场需求大增。而疫情之下，租客换房意愿减弱、新增租赁房源入市速度减缓，租赁市场供需矛盾进一步凸显。
受此影响，进入毕业季后，全国多个热点城市的租赁市场出现回暖迹象。贝壳研究院数据显示，5、6月全国百城新增挂牌房源量(租赁住房)环比保持近10%的增幅，6月新增带看客户量环比增加超过70%，与此同时，二季度全国百城房源成交周期均环比缩短，新增挂牌房源均价环比微涨1.3%。
但第一财经调研、走访时发现，在疫情影响毕业生租金敏感度、业主和中介机构预期惯性下调等因素、热点城市政策性租赁住房加速和部分城市对市场化租赁住房价格涨幅持续强监管等多重因素下，与往年毕业旺季相比，今年热点城市的租赁市场暖意略显不足，一线城市中，像小楚一样，房东主动降低租金的情况也不在少数。
另一方面，虽然有研究显示，今年毕业生返乡就业的比例更多，但返乡毕业生更倾向于选择家乡所在的省会城市和区域热点城市，三四线城市和县城的租赁市场依然延续低温。
一线城市毕业季租房“冷热不均”
“受疫情等因素影响，今年房东预期有所下调。与去年毕业季相比，这一片区的房子租金普遍低了400~500元。”在小楚所租住的海淀知春路双榆树片区，一名我爱我家房地产中介对第一财经表示。
该名中介称，知春路是海淀区热门地段，在往年毕业季，该片区推出的房源一般在6月中旬就销售一空。但今年受疫情和防控政策影响，5月份以来，带看量远低于去年同期。“叠加字节跳动在今年年初从海淀搬至朝阳，片区内又新增了不少空置房源。直至7月初，毕业季推出、1个月内可入住的房源还剩不少。为了增加成交量，本来到6月30日截止的毕业季‘押一付一’活动现在也可享受，此前都是‘押一付三’的。”
“在北京东三环一带的租赁市场，目前仍处于供不应求的状态。”一名在麦田房产劲松街道某门店的房地产销售经理也对第一财经表示，疫情影响下，年轻租赁群体的心态正发生改变。往年毕业生租房，满一年换房概率很大，但今年选择续租的人群占比更多，这就导致既往该时期用于租赁的房源空不出来，而房东打算新入市的租赁房源在疫情及防控政策影响下，又来不及装修，租赁房源供给量锐减。另一方面，随着毕业季、中小学开学季相继到来，有租赁刚需的群体始终维持高位。
“总体来看，进入今年毕业季，北京多个热点地段的房租涨幅虽较为温和，但可能还是高于租客预期的。而对于续租者而言，虽然不需要再缴纳中介费，但如房东抬价等现象也并不罕见。”上述销售经理说。
除了北京不同地段的租赁市场出现“冷热不均”外，一线城市间的租金水平同样呈现分化趋势。
具体来看，广州租赁市场一季度表现相对较弱，5月挂牌租金环比修复上涨5.4%，上升至58.8元/㎡/月水平。
而在上海，5月个人房源月租金每平方米破百元，排在全国之首，同环比均有所上涨，其中环比涨幅排在全国前三。
深圳租赁市场整体延续一季度的低温，部分区域出现回暖。深圳中原研究中心监测显示，5月全市住宅租金为70.0元/㎡/月，环比下滑0.6%。租金回报率也跟随小幅下滑，为1.16%。
深圳龙华区某租赁中介小林告诉第一财经，目前接触的毕业生租房一般会选择月租金2000元以内的房子，受疫情影响，其实今年深圳的租金还是有所下降的，现在毕业生开始找房，房东或者一些租赁平台也想抓住这波租赁机会，租金价格相对坚挺，但也相应推出了一些租金优惠条件，比如，月租1600元的房子，在首月优惠600元，只需1000元，第二个月1300元，第三个月1500元，前三个月共优惠1000元。小林表示，近期成交量上来了，租金小幅上升，业主的信心更强一些。
诸葛找房研究院数据显示，2022年6月，市场就业环境有所好转，加之毕业季带动租赁需求增多，租金均价止落回升，全国大中城市租金挂牌均价环比上涨0.37%，同比上涨0.01%。其中，一线城市平均租金为87.92元/㎡/月，环比上涨1.45%，同比上涨2.76%；二线城市平均租金为31.69元/㎡/月，环比微涨0.03%，同比下跌1.25%。
返乡就业群体增多，但非一线城市租赁市场维持低温
相较一线城市，二线城市租金更趋温和，甚至出现下跌情况。第一财经调研时发现，在浙江杭州、宁波，安徽合肥，江西南昌等多个二线城市的核心区域，近月来，均出现房东主动降价以减轻房子“空窗期”的案例。
“我有一套临地铁、三室一厅的毛坯房，最近才交给二房东。今年由于租赁市场较为冷清，相较于往年，我这套房租金预计少收500~600元，那么，二房东出租时价格也会有所降低。”一名宁波房东告诉记者。
另有合肥蜀山区的一名选择将房源整租的房东称，上一年毕业季入住的大学生现已搬离，房子已空置半个月，随着毕业季到来，并没有出现看房者数量明显增多的现象。
不过，对于部分房东口中的“房租稳中有降”，在新就业大学生群体中感觉并不明显。
小程是一名浙江大学毕业生，他和朋友在浙江大学紫金港校区2公里之外合租了一套公寓小标间。看房时，中介告知，今年毕业季看客量少了很多，但房租仅降了200元左右。
小程表示，首次租房要负担佣金费、押金和三个月的租金，相当于支出5个月的房租。而一共少交的1000元租房开销，仅仅是杯水车薪，无法改变“尚未工作，就背负了一笔债”的压力。
贝壳研究院一份关于2022届毕业生的调查数据显示，有近七成毕业生每月支付租金在2000元以内，超九成毕业生每月支付租金在3000元以内；超八成毕业生将房租控制在了占收入30%以内的合理范围；大城市毕业生房租收入比更高，承担的经济压力更大。
“一般认为，30%是房租收入比的‘幸福分割线’，一旦超过则表明房租压力过大。”贝壳研究院称。
58同城、赶集直招日前发布的《2022年毕业季调研分析报告》显示，一线城市因就业机会、经济实力与区位优势较为突出，仍为大部分毕业生工作首选城市，其中深圳毕业生净流入率达3.5%；同时，也有38%的毕业生出于离家较近的因素，选择杭州、西安、长沙、成都、青岛等新一线城市。
相比于省会城市和区域热点二线城市，三四线城市和小县城对于毕业大学生群体的吸引力仍然有限。
庐江县是安徽合肥南部的一座小县城，人口不足百万。当地某资深房地产销售人士告诉第一财经，近几年来，当地租赁市场的需求偏年轻化，但更多的是农村入城的务工者，和一些夫妻双方进入市区打工、子女在当地上学的群体。“今年毕业季，当地租赁市场波澜不惊。近两年来，当地二手房市场中租赁住房占比约40%，较前些年几乎翻倍，今年以来，当地租赁市场的房源空置率仍在攀升。”
(实习生王亦诗对本文亦有贡献)