作者：马一凡
中国1472个县城、394个县级市共计容纳了2.5亿常住人口，县城楼市是一个无法忽视的万亿级市场。
尽管房地产市场下行过程中，低能级的三四线城市及县城承受了更多压力，但是一系列数据显示，“头部县城”的房价依然坚挺。第一财经记者梳理多个平台数据发现，截至今年6月，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，均价破万元的县城数量达到117个，房价前十名县城中，过半县城房价同比上涨。
今年5月，国家层面出台《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，这意味着县城建设又一轮大发展即将展开。克而瑞研究中心高级研究总监马千里表示，环一线城市的卫星县城、产业基础深厚的富裕县城以及城镇化发展仍有较大提升空间的县城将迎来房地产市场发展机遇。
多个县城房价延续大涨态势
2021年5月，”县城房价急剧上涨“突然成为舆论热点。当时新华社发文批县城楼市”虚火过旺“，全国100余个县商品房均价过万元，一些普通小县城房价接近每平方米2万元。
时隔一年多，河南的县城楼盘搞”大蒜、小麦换房“营销，广西玉林的公务员在节假日还要进村推销房子，县城楼市难道已经凉了？
第一财经梳理中国房价行情网(中国房地产业协会主办)等平台数据发现，多数“头部县城”的房价上涨态势未变。
截至2022年7月，10个房价最高县城中，有过半数县城房价同比上涨。根据中国房价行情网，永康、温岭、昆山、乐清、桐乡、德清这6个县房价高于去年同期，陵水、义乌、万宁、江山4个县则同比下跌。
由于统计口径的差异，房地产宏观数据搜索与查询工具“聚汇数据”则显示，截至今年6月，房价前十县城中，有8县房价同比上涨，仅排名第一和第二的陵水和义乌房价下跌。
尽管两个数据平台存在差异，但汇总来说，前十县城中房价上涨的数量压过了下跌的数量，而且个别县城的涨幅还不小。
比如：金华永康房价均价达24679元/平方米，同比上涨15.05%；台州温岭均价为24275元/平方米，同比上涨9.70%；苏州昆山均价达23446元/平方米，同比上涨10.07%；温州乐清为21516元/平方米，同比涨幅达7.25%；湖州德清房价均价达18416元/平方米，同比涨11.51%。
此外，虽然海南陵水房价下跌，但是截至目前仍有33376元/平方米，同比跌幅仅为1.2%，陵水县仍然是我国唯一一个房价破三万的县城。房价前十县城中，仅有浙江义乌跌幅最大，同比跌了8.14%，目前房价为25690元/平方米。
截至今年6月，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，均价破万元的县城数量达到117个，上述两个数据均超越去年同期的6个与103个。
即便是之前因“小麦换房”而闻名的河南商丘民权县，其房价近一年也并未下跌。根据中国房价行情网，民权县近一个月住宅均价为5333元/平方米，同比上涨6.09%。安居客显示民权县目前的住宅均价为5105元/平方米，跟中国房价行情网的数据接近。此外，安居客网站显示，民权2018年时房价仅为3647元/平方米，此后一路涨至2021年的4626元/平方米，而最近一年房价又涨了10.35%。
新型城镇化为县城带来机遇
县城的房地产数据似乎成了一个隐秘的角落。在统计局每月发布的70城房价报告中没有县城的身影，而诸多研究机构发布的百城房地产报告中，也鲜少录入县城数据，以易居研究院的“百城”数据统计为例，其中包括4个一线城市、32个二线城市、64个三四线城市，其中绝大多数都是地级市，县城及县级市数量屈指可数。
而根据中国政府网数据，截至2021年底，中国有1472个县城，394个县级市，常住人口合计达到2.5亿人，县及县级市数量占县级行政区划数量的约65%，常住人口占全国城镇常住人口的近30%。
由于地产行业极强的地域性和非标性，县城市场也是一个独立的、特征鲜明的赛道。
去年国新办发布的《中国的全面小康》白皮书指出，2016年至2020年，约一亿左右农业转移人口在城镇落户。这期间，县城楼市发展迅速，最先研究并下沉到县城市场的品牌房企一度吃足了红利。
对于不少县城的楼市来说，碧桂园的到来是一个标志性事件。很多人以为碧桂园主要做三四线的生意，实际上碧桂园看中的是新型城镇化战略下的人口流动，因此从2016年-2020年，碧桂园迅速下沉，布局涵盖了1334个县/镇区。
吃到上一轮县城发展红利的，还有温州起家的黑马房企中梁控股，该公司一位高管曾对第一财经表示，2016年时公司判断方向与趋势，曾经整整开了三天会讨论，最后发现下沉三四线利好更大。
如今，一个类似2016年时县城发展的重大机遇又摆在了面前。
今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，其中提出，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，培育县城特色优势产业、完善市政设施体系、强化公共服务供给、提升人居环境质量、促进县乡村功能衔接互补。
7月12日，发改委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，其中再次强调，将“推进以县城为重要载体的城镇化建设”，选择一批条件好的县城重点发展，推进县城产业配套设施提质增效、市政公用设施提档升级、公共服务设施提标扩面、环境基础设施提级扩能、县乡村功能衔接互补。
对于这几份文件，克而瑞研究中心高级研究总监马千里解读认为，目前我国一、二线大城市城镇化率已达高位，城镇化发展面临降速，未来的人口流动中，县城被提到更加重要的位置。马千里表示，在“乡-城流动”不变的情况下，人口流动范围从跨省向省内流动转变。因此，加强县域建设迫在眉睫。
中国城市和小城镇改革发展中心主任高国力也认为：“具有较好资源禀赋、产业基础、交通条件的县城，能够依托自身优势发展特色支柱产业，将是吸纳农业转移人口就地就近城镇化的重要载体。”
不过，也有研究机构并不完全看好县城楼市的未来。中指院最近发布的《百城居民置业意愿调查报告》显示，当前我国城镇化率已超63%，城镇化增速逐步趋缓，人口大规模流入、聚集的一线、二线城市仍有较大居住需求，而能级较弱、人口收缩的三四线、县城拥有一套以上住房的居民数量占比较高，未来新增居住需求相对较为有限。调查显示，一线城市和县城的置业意愿差距较大，近一个月一线城市购房人群的置业意愿上涨至65%，而县城在基本放开限购、限贷，同时加大促销、宣传力度鼓励购房的情况下，购房人群置业意愿则由17%升至30%。
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