本报记者 张芗逸
“零首付购房攻略：首付不足也能圆购房梦”“首付可分期，上车门槛低”……颇具煽动性的话术背后，是市场上再现的“零首付”购房陷阱。
近期，针对部分开发商及中介通过“首付贷”“他方垫资”等违规操作诱导购房者“零首付”购房现象，多地金融监管部门、住建部门、房地产行业协会发布风险提示，警示消费者做好防范。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，“零首付”购房对购房者个人和金融机构来说都有风险，干扰了房地产市场秩序，需要各类主体严加防范。
“零首付”套路多
记者注意到，在社交平台上，有不少房产中介在营销楼盘时打出“零首付”“首付分期”等字样，以吸引消费者。还有以购房者口吻发布的“‘零首付’购房攻略”，与他人分享自身“零首付”购房的经历。
记者以购房者身份咨询其中一位宣称“零首付可购买特价房”的房产中介相关细节时，该中介称，达成“零首付”的方式是开发商直接补贴。
记者发现，除“开发商补贴”外，各路房产中介提出的“零首付”操作方案还有“中介垫资”“高评高贷”等。
以“高评高贷”为例，具体操作手法为开发商或中介在申请贷款时将房价做高，或者以不打折的房价为基准进行贷款，以此套取更多资金。实际成交价300万元的房产，由开发商给出370万元的评估价，按照15%的首付比例可以贷出314.5万元的资金，覆盖了实际首付款，从而实现“零首付”。
“开发商推出‘零首付’，目的是以此扩大客户来源。”李宇嘉分析称，看似实惠的“零首付”实际上增加了购房者的月供压力，从而增加了“断供”风险。此外，一些通过阴阳合同的方式实现的“零首付”也为购房者带来了金融和法律风险。
“‘零首付’的违规行为将会带来不可控的风险，最终可能导致消费者在权益受到损害后还投诉无门。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房贷业务有一套严谨规范的作业标准，对于首付比例等都设定了最低值。“零首付”操作明显超越“红线”。
整治房地产市场秩序
针对具有重重风险的“零首付”购房套路，多地有关部门发布了风险提示。记者梳理发现，仅在2025年1月份，就有国家金融监督管理总局重庆监管局、国家金融监督管理总局河北监管局、国家金融监督管理总局山西监管局等多地监管部门提示相关风险。
1月22日发布的《重庆金融监管局关于“零首付”购房的风险提示》提示称，“零首付”购房并未实质解决购房者资金短缺问题，反而可能增加购房、还款总成本。同时，银行机构发现首付款来源存在问题的，可能无法通过贷款申请或提前收回贷款，购房人将面临“房贷两失”风险，甚至可能涉嫌骗取贷款犯罪。
另外，还有地方房地产业协会向购房者及中介机构作出提示。广州市房地产中介协会于2024年12月23日发布的《存量房购房风险提示》建议购房者，规范签订存量房买卖合同。防范霸王条款，不要签订阴阳合同，及时办理网签手续，维护自身合法权益。
《存量房购房风险提示》还请各中介机构严格遵守相关法律法规，规范指引消费者办理交易资金托管手续，切勿宣传和违规提供“零首付”等金融服务。
2024年12月24日至25日召开的全国住房城乡建设工作会议在部署2025年重点工作时明确提出，完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。
“随着房地产市场的升温，‘零首付’等市场乱象有可能会进一步出现。”严跃进表示，从全国住房城乡建设工作会议的有关部署可以看出，市场秩序是2025年各地在房地产市场销售端等领域重点关注的内容，政策方面后续可能将有严管秩序、整顿市场的动作。
李宇嘉认为，为防范“零首付”购房、规范市场秩序，金融机构要严把贷款审批投放，住建部门则要关注商品房预售过程中的风险，做好预售监管和销售合同监管，严禁购房合同违规嫁接第三方金融机构的现象。另外，各部门还可以加大宣传力度，让购房者充分认识到“零首付”购房蕴藏的风险。