目前楼市调控政策依然持续，但调控导向仍然倾向“刚需”，鼓励广大消费者为“自住”选择心属楼盘。政策压力下的楼市，首次置业者持续放量之后，为楼市带来了暖意，随着打折促销力度的加强，大力实行“以价换量”策略。因此，2012年将成为“刚需购房年”，刚需是今年楼市的购房主力军。一般情况下，我们理解的刚需就是“首次置业”，主要以中小户型为主，而“改善型置业”也属刚需，他们的原则则是偏大户型、舒适房源。
业内人士指出，2012年火爆的春季住博会之后，“红五月”仍会加大推盘，加强打折促销活动，开发商会在中小户型之后渐渐推出大户型房源，或将瞄准改善需求出击。继首次刚性需求之后，改善需求或将入市有望带领楼市进入又见“暖意”，或将接下短期刚需主导市场上行的接力棒。
据了解，“2012年4月西安房地产市场形势预警分析研讨会”显示，目前住宅市场“以价换量”依然是房企首选，销售市场呈现两极分化状态。市场让利促销力度急剧加大，首次置业者以中小户型为优选，频频出手，同时，品牌房企推出中高端房源，以偏大户型入市，让改善型置业者在选住宅之时，已享受生活为目标，选择舒适，环境好的楼盘。下一个接替首次置业短期内保温楼市的将以改善型置业者为主要客群。
改善人群也开始抄底入市
自楼市政策调控至今，投资、投机人群已被迫离开住宅市场，随着首套房利率降低等利好条件，使楼市刚需逐渐松动，首次置业人群积极出手的同时，改善型置业也有入市抄底现象。据了解，4月楼市除了适合刚需的高性价比中端房源集中成交之外，品质化的高端住宅也呈现放量之势。
价格表明改善置业集中入市
据4月数据统计，3500-4000元/㎡成交环比上涨2.8%，同时，7000-7500元/㎡以及大于10000元/㎡的成交比重也呈现了较为明显的上升之势。住宅市场呈现出保障房、低价房、高端房的价格差异，由此可见不光是首次置业集中放量，同时改善型需求也逐渐加入到市场中。
改善型客群比例逐渐增多
据了解4月份购房客群有所变化，25-30岁购房人群仍然最多，占23.31%。而随着本月开发商优惠力度的不断加大，35岁以上的购房者比例上涨显著，其中50-60岁年龄段比例涨幅最大，环比上月上涨2.7个百分比；另外，35-40岁较上月有近1个百分点的增长。从本月西安住宅购房人群平均年龄走势来看，2012年4月，西安住宅购房平均年龄为36.4岁，较上月下滑0.1个百分点，但在改善型人群的积极入市下，与去年同期相比却上涨了0.4个百分点。
由此可见，在楼市促销不断加大的情况下，首次置业者集中放量之后，即将迎来改善型人群的加入，成为市场持续保温的关键。
偏大户型销售量走上涨趋势
据4月数据显示，70-90㎡、90-110㎡、110-130㎡、144-180㎡房源继续处于供不应求的状态，其中，90-110㎡的户型供销差距最大，达8.6%。在房企大力促销的推动下，4月普通住宅销售户型偏大，住宅平均面积呈上涨之势。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示，2012年4月西安普通住宅市场月均面积为103.98㎡，较上月上涨了9个百分点。
因此，目前普通住宅市场偏大户型销售走上涨趋势，消费者在选择偏大户型的同时也会为生活的舒适、方便考虑，宽敞的大户型才能体现出平日生活的优越，舒畅的心情才能为每天的工作加分。
品牌房企发力改善型刚需
由于市场各大房企的促销优惠策略逐渐加大，首次置业者按耐不住，逐步出手，带来了楼市的“喜气洋洋”。随着打折促销力度的加强，越来越多的改善型房源也渐渐加入优惠行列，中高端企业、高性价比房源，成为改善型置业者首选。