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国外以房养老运作揭秘:美国有住房保留计划
http://www.slrbs.com  2013-09-26 11:33:59  

  前不久,国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。消息一出,立刻引发全社会的广泛关注。由于国人对“以房养老”的基本情况并不熟悉,因此反对的声音似乎更多些。为此,本报记者对发达国家的“以房养老”政策执行情况做一些介绍和梳理,希望能帮助读者更客观了解这种养老模式……

  “以房养老”的源起与发展

  “以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式,指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中,反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎,也使用最多。

  反向按揭最早源于荷兰,其大致安排是:年轻人购买老年人的住房,并允许他们有生之年仍免费租住该住房,待老年人过世后再收回该住房。

  反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款,贷款产品种类也较多,定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现,贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长,涉及金额大,借贷双方风险都很高,法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少,又缺乏相应的贷款担保制度、二级市场和辅助政策,前期发展比较缓慢,并没有开展多少实质性的业务。

  随着社会养老保障压力增大,美国政府开始关注住房反向抵押贷款,并通过了《1987国家住房法案》,按照法案规定,联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(H E C M s)。H E C M s是一种全新的产品,目标是全体老年人。为降低该产品的风险,由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上,所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务,这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年,房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化,在二级市场上出售证券化产品,这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性,减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。

  此后,住房反向抵押贷款在美国大规模推广,并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行,促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

  21世纪初,美国住房反向抵押贷款市场高速发展。此时,美国宏观经济的良性运行与住房反向抵押贷款行业内部的整合,使这一市场获得一定程度上的规模效应。反向抵押产品高速发展,贷款发行机构数量大大增加,市场日益成熟,竞争力不断增强。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据,美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个,扩增为2005年的1300多个,并且数量呈现不断上升的趋势。此后,2007年一年发放的H EC M s已达到107388份,而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。

  2007年后,美国次贷危机并未对反向按揭产生太大冲击。美国住房与城市发展部于2008年12月公布,2008年美国H E C Ms共计115176份,比2007年同比增加了6.4%。据一家咨询机构调查显示,佛罗里达是美国反向贷款发行量最大的州,该州2008年抵押贷款发行机构为2949个,较前一年增长了76.5%。其原因,一方面在于产品结构的进一步完善,更大满足了消费需求,加大了对老人的吸引力,比如更高的贷款限额、更严格的消费者利益保护、允许用贷款购买新房屋等;另一方面,金融危机的影响相对反向按揭的贷款周期来讲是较短的,金融危机与全球老龄化趋势之间关联性不大,同时,金融危机使投资受损以及房价持续走低,通过反向贷款将房屋抵押换取固定额度的未来现金流,是一种变相保值的方法。

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编辑:苏春丽
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