回顾这一年深圳楼市，政策特别多，有限购、限贷、限价、二手房评估价征税等。这些政策中效果最好的是哪一项？受访的3位专家和业内人士几乎都将这一票投给了限购，认为限购是核心，其限制了市场上最主要的购房人群。
同时这一年，成交量下降，购房者观望，有中介关铺，开发商降价走量又使得一二手房价格倒挂，开发商投资重点也从住宅转向商业地产……在这些趋势中，哪些将在后市产生重要影响？美联物业全国研究中心主任徐枫提醒，对住宅市场的打压已经在酝酿未来写字楼和工商铺等商业物业市场供大于求的后果，明年深圳写字楼供应量甚至是年消化量的3倍以上。
对于逆市下何种物业最具保值性，3位受访者分别列出了普通住宅、豪宅、综合体物业三种完全不同的答案。而对于各个片区的偏好，前海、原关内、龙华等成为被提及最多的区域。
议题1
2011年对楼市影响最大的政策
“限购卡住了最主要购房人群”
徐枫：从2011年的深圳楼市来看，限购的作用大于限贷的作用，但这两者合体的作用更大，而限价的作用不如前两者。限价的市场作用分别有短期和中期两种，短期内限价对开发商设置了一个价格天花板，或者是前期楼盘的售价，又或者是同质楼盘的价格以及过去一年片区均价，一些楼盘不得不以限价以下的价格入市；而另一些楼盘项目推迟入市，或者选择绕开“限价”政策仅针对预售楼盘的障碍，选择现楼入市。根据美联物业的统计，深圳2011年下半年应该有100多个楼盘具备新推和加推入市的条件，但是从最后入市楼盘的数量来看，仅有60个左右的楼盘入市，另外的开发商都选择了推迟入市。
从中期来看，限价的影响实质上使得市场上的供应小于预期，开发商推迟入市减少了市场上的有效供应，加大了供需矛盾。现在有媒体爆出一些开发商的存货量很多，进而推测开发商库存压力大，但其实这些只是库存的绝对值高，是开发商自己选择多存货，选择把房子放在仓库里，而不是因为滞销导致的存货高，所以这种绝对值高实际是没有意义的。
限购的市场影响就是让市场上那些真正具有购买力的人群，也就是有钱的人群不能买楼了。以往的房地产市场最主要的交易客户就是这样一群人，他们不断购买新房，然后再拿到二手房市场上出售给具备购买力的自住需求买家，从中获利的同时也使得市场的成交非常活跃。而现在限购政策的实施卡住了这些人的购房行为，市场剩下的大多是不具备“房票”或者是没有购房能力的人群，而限贷政策又进一步削弱了这些人的购房能力，这样就使得市场的成交萎缩，进而又使得市场观望气氛浓厚。
“部分客户现在以购物为主”
苏春皓：限购限价限售肯定是影响楼市最大的因素。现在很多客户都持观望态度，大多数都在等着看。而且现在到年底，购房者都准备过年了。部分客户并不钟情于购房，而是以购物为主，购房其次。
结合港澳8号来看，由于东门最近5年内都没有新楼盘上市，所以政府只能参考东门外围楼盘价格为港澳8号限价，目前政府限价均价为3.1万元/平方米。而港澳8号也推出了不受限的商务公寓。除了限购限价限售的政策之外，楼盘的年限、功能、居住舒适度和生活配套应该是很多人考虑的重点。
“各种调控政策中限购是核心”
宋丁：2011年深圳楼市政策的确比较多，但最核心的是限购。限贷政策只是限制了购房者的购买力，或者说是使购房者要支付更多的成本，阻止一部分以投资目的为主的需求进入，但其实并没有限制到购买量，比如对于二套房的买家，购房者可以选择全款购房的方式，这个政策并不会限制他购房。而限价政策，实际在执行当中是力度比较弱的一个，加上执行不到位，效果更打折扣。而限购，作为一种行政手段，执行到位，直接限制了购房行为，深圳房地产市场各个阶段所取得的调控效果也都是围绕限购政策而来的，所以说在各种政策当中，限购是核心。