议题2
2011年楼市最值得注意的趋势
“去住宅化将加剧商业物业供大于求”
徐枫：我觉得最主要的一个趋势就是“去住宅化”，这包括开发商开发战略的改变，从住宅开发转向到重视商业地产开发；市场需求导向改变；投资需求转变，从投资住宅转到投资工商铺。
此轮调控给了市场一个导向，就是商品住宅市场的开发规模似乎是到头了，这其中就包括1000万套保障性住房的冲击。对于开发商而言，如果要实现自身可持续发展的话，“去住宅化”就是其要考虑的一个问题，万科就是遭遇到整个行业的困境，所以被迫去做工商铺，做社区商业，开发商们都认识到商业物业是比住宅更优质的资产。不过特别需要注意的是，这种转变和导向不是市场供求规律和行业发展到达某一阶段带来的，而是人为的影响，这种趋势就会使未来工商铺的供应量大于真实市场的需求。
以写字楼为例，深圳一年写字楼市场的交易量大概是20万平方米，而按照美联物业的监测，明年深圳写字楼将有140万平方米的物业入市，即使到时仅有50%最终入市，但那也是70万平方米，是正常市场年消化量的3倍以上。
这种趋势目前也在深圳市场有所体现，就是写字楼的空置率相对上升，即使是在传统的CBD商务区，从中介门店的反映来看，依然有写字楼出现整层空置的现象，即目前的市场已经有供大于需的迹象。而在前海以及关外不少片区都有大量的新建写字楼项目，这些未来都会加剧供大于求的趋势。而商铺方面，从深圳工商铺最旺的东门来看，一些物业内的内铺空置的也很多，尤其在那些三四层的位置，更不要说关外不少片区空置的街铺。
去住宅化下整个市场的一个改变就是原来那些投资住宅的都转移到投资工商铺，这使得住宅的需求和成交下降，工商铺的成交和需求上升。这种非市场的、人为的影响会导致工商铺数量的增加，虽然住宅和工商铺一般都是根据城市规划的配比建设，但配比一般都根据传统经验计算，是数字上的。未来在限购政策预期持续2—3年的情况下，市场对于工商铺的投资还会增加。
“政策仍有调整趋势”
苏春皓：我注意到的趋势是政策在适当调整，不是让房价跌，而是让房价保持稳定。因为从整个层面来看，如果房价跌过了30%—40%，就会有人断供，影响银行按揭，前几天深圳某大开发商的楼盘就拍卖了一套。这可以看到，楼价持续下跌会直接影响到银行安全，所以需要适度调整政策。近期商业银行的利率回归到了正常水平，行业里也有一些信号出来，保持楼价稳定，而不是大涨或大跌。
“所有变化都是来自成交量低迷”
宋丁：2011年调控最直接的效果就是成交量下跌，可以说全年都是比较低迷的，而到年底这种低迷更有从一线城市蔓延到二线城市的趋势。要注意到，此轮调控政策针对的是价格，而不是成交量，但影响房价只有通过限制需求、收缩成交、改变供需水平进而迫使开发商来降价，直接针对价格的只有限价政策，但是其的影响又比较小。
中央的态度也从最一开始的防止房价过快上涨，到房价稳定到合理水平，再到迫使房价下行，这种递进说明成交量的变化一直没有有效地传导到对价格的影响，一直到第四季度，在一些主要城市才出现了价格的下行。
对于中央调控而言，降价是目标，收缩成交量才是调控必须的策略，调控让大家不能、不想、不敢买房，所以今天看到的现象和变化都是来自于成交量的低迷。
议题3
2011年哪些物业最保值
“普通住宅最具投资价值”
徐枫：过去二十年，尤其是过去的十年，商品房市场总体上是一直上行的，这期间只要你买房，所有的客户都获得了增值。这很明显是房地产市场初期发展的表现，而接下来的房地产市场，将不会是所有人都能获得增值收益的市场，何种物业可以获得增值需要更多的研究和判断。住宅投资的黄金十年已经过去，但不是说住宅就不能投资了，从全球来看，住宅在相当长的一段时间内都是作为投资和保值商品的一种。