从美联物业全国研究中心在全国几大城市的研究来看，普通住宅是最为保值和具有投资价值的产品，我们不提倡购买豪宅尤其是别墅产品，因为和普通住宅相比它们的投资价值差得比较多。
一个物业，在目前的市场行情下，短期以投机为目的的获利很难，这就需要考虑其长期的持有投资回报，对于住宅来讲就是租金。以上海为例，2007年普通住宅的租金标准是20元/平方米，而现在是50元/平方米；而高档住宅，2007年的租金标准是100元/平方米，现在仍是100元/平方米，前者的投资收益明显高于后者。
市场上一直有豪宅保值的说法，诚然在市场行情好的时候，豪宅可以获得更大的升值空间，而部分普通住宅则有降价贬值的案例，但需注意的是普通住宅的样本量大，豪宅的市场份额少，从整体比较普通住宅投资价值高于高档住宅。
“特大豪宅和小公寓比较保值”
苏春皓：关键还是地段。地段的位置、交通、吃住方便程度都直接影响到物业保值。现在有很多开发商在降价，大家都明白，要紧紧抓住刚需购房者，因为这些人是买一个少一个。所以很多开发商都打着降价的旗号，让人感觉整个市场在下跌，但是实际上购房者实地一看就会发现，降了的都是龙岗、宝安、龙华等比较偏远的项目。而市区内的项目价格都比较稳定，每平方米2.5万至2.8万左右，我们看好的是后市。
现在有两种物业比较保值，一种是特大的豪宅，这类低容积率、少数人享受较多资源的物业会保值，另一种就是有地段优势的小户型公寓，这类物业门槛低，出租方便，周边的配套好的话，租金回报会很高。
“投资趋势从住宅转向综合体”
宋丁：目前深圳的房地产市场已经朝向相对综合的方向发展。房地产市场经历了持续10年的住宅价格飙升，到目前已经不断地向其他业态转移。我们可以看到商业地产是仅次于住宅的，尤其是在此轮调控中，住宅相对低迷的同时商业地产反倒持续升温。
商业物业到今年下半年有所降温，这个阶段虽无任何针对商业物业的政策限制，但其物业价格依然有所回落，这说明持续的升温后，市场本身已经意识到其存在的不平衡，市场嗅到了其潜在的风险，从而做出了反应。
在物业形态上，未来房地产的开发投资趋势是从单一住宅走向复合，走向综合体。综合体在规模上形成了产业互补，同时不少城市更新项目也都是改造成为综合体。并且，在这种有政策扶植综合体的背景下，其开发投资的风险也将被降低，这代表了房地产开发的方向。
议题4
2011年最有升值空间和最有降价趋势片区
“看空价格被透支的区域”
徐枫：简单来说，深圳房地产市场哪里是价格洼地，哪里的收益就会比较大，哪里的升值空间就会比较大。如果说周边项目的均价是2万元，那洼地内项目1万元的均价就会吸引很多投资者抄底。在以往的市场里，很多片区的均价就是由于非理性的盲从而被抬高的，在2009年宝安中心区每新开一个楼盘，一定比前一个楼盘贵2000元/平方米。当时大家可以闭着眼睛买房，而现在做不到了。
宝安西乡、龙华、龙岗中心城这些片区都出现了房价下行的迹象，除了这些片区新建商品房比较多、新增供应比较多以外，这些片区在我们看来都是价格被高估了的区域，或者是价格被拔起来了的，比如前海、坪山新区、光明新区，可以说价格是被有形的手拔起来的，未来会有比较大的一个调整。
传统意义上说，原关外的区域都不是经济特区，开发、发展、配套都远远不能和关内相比，但现在关外的新房房价却比肩关内新房。服务、配套方面的差别是特区一体化、地铁开通这些利好短时间内都无法改善的。