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土地市场升温背后:核心城市加大优质地块供应,多地房价“回稳”

2025-02-25 08:05:39

来源:澎湃新闻

  近日,土地市场升温明显,包括上海、浙江省杭州、江苏省苏州等在内的多个城市频现高溢价地块,像杭州短期内出现多个地王地块。与此同时,民营地产企业、外资地产企业再次入场,参与土地竞买;溢价成交的地块不再局限于核心城市的核心区域,部分城市的远郊市场开始回暖。

  土地市场升温的背后,房价“止跌回稳”的趋势逐渐形成。全国房价跌幅持续收窄,二线城市新房价格环比上涨;而高溢价土地成交或推动高能级城市新房均价上行,同时优质供货有望吸引改善需求入市。

  多地高溢价抢地

  2月20日,上海今年首次出让的四宗宅地全部溢价成交,成交总额159.26亿元。位于热门板块的两宗地块最低溢价超33%,位于外环外的两宗地块最低溢价13.98%。本次土拍,一些外资企业或带有外资背景的联合体在拿地中表现活跃,同时两宗外环外地块的溢价成交打破以往郊区多以底价成交的局面,显示市场回暖的迹象。

  同样是2月20日,杭州市出让的三宗住宅用地亦全部溢价成交,成交总额31.405亿元。其中,城东新城单元SC080201-48地块经过77轮竞价成交,溢价54.04%,成交楼板价47486元/平方米,刷新地块所在的城东新城板块最高楼板价纪录,同时刷新杭州市宅地楼板价第四高的纪录。澎湃新闻梳理发现,这是杭州今年的第四个地王。

  2月19日,位于江苏省苏州市工业园区金堰路西、金鸡湖大道北的苏地2025-WG-Z02号地块进入限时竞价环节,绿城中国(03900.HK)旗下公司经过122轮竞价,以14.29亿元的总价竞得该地块,溢价率21.61%,成交楼面价26754元/平方米。

  2月11日,北京市朝阳区一宗涉宅组合用地成功出让,吸引了多家房企的关注。经过超百轮竞价后,金茂和保利发展组成的联合体以87.295亿元的价格成功竞得该地块,溢价率10.5%。

  除核心一二线城市优质地块的竞拍热度依然不减,越多越多的城市出现高溢价地块。2月24日,广东省东莞市今年首宗住宅地块出让,经过29轮竞价,最终华润置地联合体以12.3亿元的总价竞得,溢价率7.33%。

  2月18日,四川省成都市一宗涉住宅地块以28.26%的溢价率成交,竞得人为华润置地。该地块编号为CH15(070102):2024-066,位于成华区保和街道长春社区2、3、4组,东升社区10组。1月27日,华润置地以51.11%的溢价竞得位于成华区槐树店路16号,多宝寺南路2、3号,东虹路社区集体,保和街道东桂社区八组的住宅用地。

  2月18日,浙江嘉兴海宁市出让1宗宅地,起拍价2.38亿元。最终经过204轮竞价,该地块由嘉兴浙华置业有限公司以总价3.19亿元竞得,成交楼面价10109元/平方米,溢价率34.15%。

  2月8日,位于河南省郑州市金水区文劳路北、信息学院路东编号为郑政出〔2024〕35号(网)的住宅地块经过近6个小时的激烈竞争,被郑州中海地产有限公司以10.89亿元竞得,溢价率达87.48%。据中指研究院监测数据,这也是自2021年以来,郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块。

  1月10日,江苏省常州市一宗涉住宅地块溢价成交。位于常州市武进区洛阳镇珠光路东侧、公园路北侧城镇住宅(兼容商业)地块,以3.866亿元的总价竞得,溢价率2.66%,竞得人为江苏恒磊建设有限公司。

  更多优质地块推出

  市场回暖的过程中,多地调整土地供应的结构,加大核心区域优质地块及“小而美”地块的供应力度,导致市场竞争激烈。

  近期成交的北京朝阳区三间房组合地块、郑州司法警官学院等,均位于城市核心区优质板块,稀缺性强、配套完善、开发价值较高。今年1月北京还明确提出,在住宅用地供应方面,优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。

  低密度住宅用地(容积率≤1.5)的供应比例显著提升。据中指数据监测,2024年,22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比约18.0%,较2023年增加6.3个百分点。其中,苏州表现较为突出,为支持高品质住宅开发,2024年推出的55宗住宅用地中,42宗地块的容积率在1.5以下,占比76%,较2023年大幅提升;山东济南、江苏无锡宗数占比均超40%;天津、江苏南京、重庆的占比均在20%以上。

  行业恢复期,“小而美”地块能够吸引更多企业参与土地竞拍,尤其是中小型房企,这类地块因其规模适中、开发周期短、资金回笼快等特点受到企业青睐。据中指监测,2024年,重点40城住宅用地规划建面在10万平方米以下的成交宗数占比达76%,较2023年提升约9个百分点,其中5万平方米以下宗数占比提升约8个百分点。

  对于近期的土地市场,天风证券在研究报告中表示,“春江水暖鸭先知”。2025年以来高能级城市土拍呈现良好热度,一方面或得益于2024年四季度基本面改善提升房企投资信心,另一方面或受核心区优质地块供给增加、市场竞争较为激烈所致。

  楼市:新房价格折扣减小、二手房议价空间收窄

  楼市成交数据的改善,给土地竞买提供更多预期支撑。

  1月统计局公布的70城新房价格指数环比下跌0.1%,跌幅与去年12月相比持平;同比下跌5.4%,跌幅收窄0.3个百分点。其中,一线城市新房价格环比上涨0.1%,已连续两个月上涨;二线城市新房价格环比上涨0.1%,时隔19个月重回环比上涨区间。

  70城二手住宅价格环比下跌0.3%,跌幅与去年12月份相比持平;同比下跌7.8%,跌幅收窄0.3个百分点。其中,一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%,已连续四个月上涨。

  房价上涨的城市而言,1月70城新房住宅价格延续止跌回稳趋势,24个城市环比上涨,比上月的23个增加1个;其中长三角地区表现最为突出,如上海涨0.6%、南京0.7%、宁波0.6%、杭州0.5%。

  对于当前的楼市,国金证券认为,房价“止跌回稳”趋势逐渐形成。全国房价跌幅持续收窄,二线城市新房价格环比上涨。

  天风证券分析称,从房价走势看,各能级城市新房、二手房价格同比降幅持续收窄,反映去年四季度以来政策效应带动的成交量提升向价格端积极传导,微观层面表现为“新房价格折扣减小、二手房议价空间收窄”。

  光大证券称,2025年,随着前期政策的持续落地,地方政府楼市调控自主性提升,区域分化和城市分化进一步加深,部分高能级城市将逐步实现“止跌回稳”。

  土拍热度改善,提振市场信心。高溢价土地成交或推动高能级城市新房均价上行,同时优质供货有望吸引改善需求入市,多数城市短期或呈现“供应总量减少、核心供给增加、外围逐步去库”的特征,而不同城市的库存周期差异或将决定其分化走势、周期筑底所需时长及价格水平下限。

  澎湃新闻记者 庞静涛

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