10月28日，星期天，早上11点，贵阳市南明区花果园项目售楼中心人声鼎沸，数百名身着职业装的置业顾问和如潮的看房客涌动，仿佛即将迎来春运的广州火车站一样。
近日，这个占地6000余亩、总建筑面积1830万㎡、规划居住人口就高达50万人的超级大盘花果园成为风暴的中心。因为一则“购房入户”的“救市”政策，十一黄金周刚过，“贵阳将成鄂尔多斯2.0”、“贵阳楼市即将崩盘”的消息不绝于耳。
佐证这一传言的是当地地产中介正行合智的一份统计报告，即目前贵阳商品房住宅库存3490万㎡，即使按照今年上半年月均去化速度72.6万㎡/月，还需要去化4年。另一项统计则根据包括花果园、未来方舟在内的13个体量超100万㎡的超级大盘统计，得出结论：总建筑面积接近4500万㎡，规划居住人口预计达110万人。
如果仅根据简单的数据相加，贵阳楼市严重过剩毫无疑问。但本报记者近日在贵阳多方采访，实地求证发现，简单地将贵阳和鄂尔多斯相提并论，说明不了太多的问题。
35万人的大盘
在贵阳当地的大楼盘中，花果园和未来方舟是最著名的两个超级大盘。这其中，规划居住人口达35万人的巨型楼盘花果园可谓无人不晓。
资料显示，花果园是一个规划用地5000余亩，总建面1830万㎡的超大楼盘，项目规划建设1350万㎡住宅、200万㎡办公、150万㎡商业、100万㎡公寓、30万㎡公建，总投资达900亿元。
《第一财经日报》记者在花果园附近观察到，目前周围上百栋高层住宅和商业综合体正在紧张施工中。花果园开发商宏立城集团副总裁陈晓辉告诉本报记者，花果园仅售楼中心建筑面积就达1.2万㎡左右，花了数千万元。
“主要是周六、周日来看房的比较多，基本上周末这两天每天卖出六七百套，有时候一千多套，最高时一个月卖了一万多套。”陈晓辉说，从2010年12月开始，花果园项目已经连续22个月蝉联贵阳楼市销售冠军，也是全国单盘销售冠军。
今年上半年该项目成交241.5万㎡，占整个贵阳市435.53万㎡的55%。
“花果园项目有其特殊性，因为它属于棚户区、城中村改造项目，拆1至少要建3.5才能挣到钱，所以就必须要有很大的体量，而超大体量就必须要实现快速开发、快速推货以回笼资金。”当地一家房地产企业人士说。
花果园项目的开发商宏立城集团成立于1998年，至今也仅在贵阳开发了山水黔城和花果园两个项目。山水黔城位于贵阳市南明区四方河路，距贵阳市中心6公里，占地面积2000余亩(其中森林占地1000余亩)，总建筑面积130多万㎡。历经十年的开发建设，到2010年已全部完成。
为了实现快速推货，花果园的销售团队也相当惊人。陈晓辉说，目前该项目有销售人员1000多人，大多数分布在贵阳以外、贵州省内的地市州，有的深入到县城，这一块就占了六成，留在贵阳这边的只有几百人。
当地一家同行说，花果园的销售模式确实“很有一套”，很多销售方式都很有效果，包括周末每天至少有十辆以上旅游大巴把地市州的客户拉过来购房，还给当日无法返回的购房者提供食宿等。
除了花果园，当地目前已经开发完成和正在开发的百万平方米以上的大型楼盘至少有十几个。根据中国房地产信息集团(CRIC)的统计，2011年项目销售排行榜TOP20中，贵阳有三个项目进入前5，其中花果园以107.1万㎡的成交量位居榜首，世纪金源开发的贵阳世纪城以80.49万㎡的成交量紧随其后，中天城投建设的中天会展城以35.63万㎡的成交量位居第四。
不过，超级大盘对物业管理和相关的交通配套要求很高，当地一家房地产企业人士说，花果园一栋楼最多4部电梯，一层多达9户，一栋楼多数是46层，如果住满就至少有1000多人，这样在上学和上下班高峰期就要等很久。而在交通方面，如何出行也将成为难题，目前已经建成的超级大盘世纪城的业主就经常有这方面的抱怨。