他们的研究数据表明：全国住宅均价2003年至2012年涨幅为145%。京、沪、穗、深、杭五大热点城市商品房价平均涨幅达220%，其中，北京房价涨幅最高，为259%。(2003年至2012年五大热点城市房价走势)图
丁：北京上海我们看的统计数据，超过200%的涨幅，基于对最近几年，最近十年这些城市的整体的投入，整体城市面貌的改善，以及城市吸引率的增加，再考虑到一定的通胀因素，
顾云昌分析认为，过去十年导致房价上涨最关键有两点原因：货币的增发和土地的垄断。中国房地产研究会 副会长 顾云昌过去十年又是货币量的很大的放大期，这货币的供应量五六倍的增加，五六倍增加的货币量的情况下，我们涨了五六倍，大城市的房价涨了五六倍，中小城市可能涨了三四倍，这是相应的。就是货币的放大效应和房价是结合在一起。再加上由于我们现在土地制度，存在着这种土地裁算也好，政府垄断也好的情况，在大城市土地供应相对补足。再加上我们的财富阶层的投资渠道缺乏，那么可能在市场上，既有自主性需求，也有投资需求，混在一起造成了需求量的膨胀，而功能的相对不足，造成了房价的上涨。
丁祖昱告诉记者，从2003年的“18号文”算起，历经十年九次调控的房价，仍是一路走高，这就说明每次的政策不能只简单地调控加码，而是要真正符合市场的供需要求。7“中国房地产测评中心主任 易居中国执行总裁 丁祖昱说：“我们也不能说所有的政策都是在抑制房地产，或者说抑制房价的上升。有的时候在供求关系完全失衡的情况下面，政策本身是很难抑制的。所以，核心还是希望能够有一个更加匹配于需求的这样一个供应量，能够不要造成短期内的房地产市场上的一种短缺供应。那么这可能才是，还有对于中低收入群体，应该有更多的途径来解决他们的住房问题。”
顾云昌也认为，近年来种种“限购令”“限售令”的政策调控，最终结果是一部分人失去了购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。但解决问题的关键却唯独没有做到，那就是应该放大供应量说：“中国房地产研究 副会长顾云昌。无论是市场的手段，行政的手段，特别中国的行政手段很强调，但是在增加供应方面我觉得做的还不够。所以在这一次调控当中，重申了增加有效供应，我讲的是有效供应。那么，这一点我觉得在结构调控当中，应该两手抓，一手抓合资过旺的需求，一个抓有效供应。这样可能才能达到更加好的效果3月22日，中国房地产研究会和中国房地产协会最新公布的数据显示：2012年全国商品房销售面积为11.12亿平方米，同比增长1.8%，全国商品房销售额为6.45万亿元，同比增长10.0%丁：目前市场上无论是首次置业的还是改善性置业的，甚至包括一些中高端的项目，还是以真正的自用性消费为主，自用性消费当中可以理解他是首次置业的刚需，也可以理解他是改善的刚需。中国房地产研究首席研究员李战北京：“北京在过去的十年按照第六次人口普查的数据在过去的十年当中，北京人口净增551万，相当于平均每年进来的人口是55万，这55万对房子的需求，这是多么大的一笔要求。”
中国房地产研究会 首席研究员李战军以北京每年新增人口55万，按照平均每人50平米的住宅面积估算，每年至少需要2700万平米的交易量来供给。中国房地产研究会 首席研究员李战军说：“现在北京的新房交易量，上海的交易量也都在1800、1700、2000万平方米上下，2300平方米，随着调控的年历有的年份产生很大的波动。这里还没有讲老北京市民改善性需求的要求。”由此李战军担心，新国五条的初衷是抑制房价过快上涨，大击投机，但结果很可能会打击到群众自住、改善置业的合理需求。特别是增值部分20%个税，最受影响的，恰恰是刚需人群。