业内解读广州商改租： 或带来更多投资机会
羊城晚报讯 记者赵燕华报道：广州商改住又出新政。7月16日，广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(以下简称《指导意见》)。内容核心就是推进“商改住”政策，允许部分商、办类型物业在产权性质不改变的基础上，改造成住宅功能；用户的水、电、气价格也按住宅收费标准；但只能用于出租，不能销售。这项政策，被业界称为是2019年广州出台的“最猛”的一项政策之一，蕴含着重大机会，影响很大。有分析认为，商改住政策的松动，将带来很多投资机会。
从租赁层面注入活力
“两部门联合发文广州商业办公项目可改成租赁住房，将从租赁层面注入活力。”合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌指出，广州是最早允许“商改租”的城市。
早在2017年7月17日，广州市政府办公厅印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》里面，就提出了“商改租”这一说法。此次《指导意见》，进一步明确了“商改租”该如何落地及进行，给出了细化条件，包括对权属问题、结构及消防安全、物业配套等工作要求，再有是“商改租”需要走的工作流程，都给出了较为明确的指引，大大提高了“商改租”的可操作性。
“如果说，放开个人购买是激活了商办物业的销售市场，那么此次指导意见则是从租赁层面给商办物业注入活力。”在张智斌看来，既可以为租赁市场发展提供房源供给，又可解决一部分难以消化的商办物业库存，使得物业用途能往更符合人们需求方向发展，构建更加完善房地产机制，更有效地推行“租购并举”住房制度。
市场将发生四大变化
广东省房协理事、同创卓越总经理赵卓文分析认为，商业办公物业可改租赁性住房，市场将发生四大变化：首先，大量闲置的商业商务类物业，尤其是裙楼商业，找到了出路。
与此同时，长租公寓类项目将出现井喷。按照新规定，商业商务类物业只能改为租赁住房，而且一个房产证，不能分割。将为广州的长租公寓提供更多房源，有利于降低长租公寓的成本，而且大量商业办公物业处于广州中心城区，非常适合做出租。
“尽管这两年长租公寓发展遇到了现实问题，但如果能把成本和管理控制好，长租公寓依然有春天。”赵卓文说道。
另外，新政下，商业、商务类用途的土地将升值。而对于广州中心城区的商业商务类物业，尤其是珠江新城、琶洲、金融城等地的物业，则面临着一个主动改为租赁性住房的重大机会。赵卓文表示：“如果在珠江新城能改出一栋舒适性较好的公寓，其价值无可限量。”
个人持有公寓难享新政优惠
广州推“商改住”，对目前个人持有的公寓市场是否利好？知名地产经济学专家邓浩志则认为，基本没有影响。
“首先政策规定的只有成栋、成片的商、办类物业才能推行‘商改住’，而普通投资者手上持有的零散公寓并不适用，新政应该是只针对那些想做租赁业务的企业，而非小业主。所以个人手上的公寓是无法享受到新政优惠的。
其次，政策不允许改后的物业以任何形式进行销售，所以也不会让市场出现增量的公寓产品。结论是，哪怕新政全面实施，市场上出现了‘商改住’项目，对目前公寓市场及持有公寓的业主也产生不了什么冲击。”
邓浩志认为，影响的是租金水平，但影响大小暂时难以判断。“商改住”政策的目的一是发展租赁市场，二是盘活经营有困难的商办物业。所以全面推行后，租赁市场的供应总量肯定会有所增加。如果增加的量比较大，那对租金水平将产生冲击，租金会因此放缓增长速度，或者滞涨甚至回落。但如果参与改制的项目稀少，那市场新增的供应就不会太多，影响就会比较轻微了。