□本报记者申东
原本属于业主共有的小区地上车位,却被开发商当作发财的商机,一个车位卖16万元。业主不肯就范,小区物业就将没有车位的车辆挡在小区大门外。为此,业主与开发商、物业矛盾纠纷持续了长达1年之久。
今年8月27日,矛盾再次升级。9月2日,宁夏回族自治区银川市信访督办局组织银川市规划、物价、住房保障等部门,与开发商、物业公司等单位负责人及业主代表召开了协调会。
无车位车辆被拒小区门外
一直租用小区地上车位的银川市森林半岛小区居民李先生,8月25日突然接到小区物业的通知:25日起临时车辆请勿进入小区,购买车位未办理授权请尽快办理。就在李先生狐疑到底买不买车位时,25日当天晚上,小区200多名业主围住小区保安人员质问,不少私家车进入小区时遭拒,车主干脆将车堵在出入口,小区进出交通彻底瘫痪,民警赶到现场也未能缓解问题。
这不是森林半岛小区业主与物业就车位问题第一次发生冲突。2013年11月,开发商和物业公司单方面向所有业主通知:停止续办业主车辆门禁卡,没有买车位的业主的车一律不得进入小区。该通知引起广大业主强烈不满,业主车辆拥堵小区门口,小区外行道路瘫痪严重。银川市北京中路街道办事处出面调解,业主代表提出:请开发商出示可以出售车位的合法文件,同时尽快成立业委会,在业委会未成立之前保持原状。
据了解,森林半岛小区有地上、地下车位共1746个,其中地上197个。2013年9月,开发商开始正式向业主出售车位:地面车位每个16万元,地下车位每个25万元,架空层车位每个30万元。从8月25日起,森林半岛业主们正积极筹划成立业主委员会,以期维护业主权益,一些业主在接受记者采访时称:“小区地面的使用权应该归我们全体业主所有,现在以高价卖给我们,合理吗?”
开发商出售地上车位无法可依
地上车位到底归谁所有?开发商有没有处置权?对此,银川市规划局的相关工作人员表示,按照相关法律法规,所有项目都要配置停车位。2008年,银川市规划局为森林半岛小区配置机动车停车位。地上车位作为临时车位,可以提供给业主使用。
既然森林半岛地上车位属于临时车位,那么业主为何不能停车呢?据小区业主反映,森林半岛小区的开发商拉普斯置业有限公司2013年时就出售过森林半岛小区地上停车位,当时接到居民投诉后,执法人员曾现场查看,拉普斯置业有限公司出示了金凤区人民法院的判决书,森林半岛小区一位业主因地上架空停车位使用权归属问题败诉。业主败诉似乎给了开发商出售地上车位的理由。但记者从银川市住房保障局了解到,该局也没有给森林半岛小区停车位办理任何手续及证件。按照相关法律法规,地上车位作为临时车位,应提供给业主使用。
9月2日,在银川市信访督办局组织的协调会上,银川市住房保障局、物价局、规划局等单位的有关负责人和律师代表明确表示,小区内地上建筑物如车库、自行车棚、管理用房、道路等都属于公共建筑,都是在商品房的成本里核算的,原则上不允许出售。
协调会上,银川市信访督办局有关负责人表示,开发商出售地上车位,这在银川市属唯一个案,处理好此案,对小区车位管理具有指导意义。
宁夏律师刑雪丽说,物权法第七十三条规定:小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。所以地上车位的所有权属于全体业主,开发商无权对地上车位进行出租出售或其他。
小区没有成立业主委员会之前,房地产商需要先与物业建立临时管理公约,以确保物业公司能够履行应尽义务,不能损害业主合法权益。物业公司在没有全体业主的委托下,不得阻止全体业主使用公共车位。同时,《银川市物业管理条例》第27条规定明确,建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。在该小区业主签订的《商品房买卖合同》第18条上,记者看到共有权益的约定中也有同样的条款。