首套房7折利率难实现银行成本高企与政策博弈升级

　　《经济参考报》记者获悉，央行与银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》后，大多数银行都表态将研究房贷新政的细则，有部分银行已表态将根据借款人资质适当给予优惠利率。不过，业内分析人士指出，目前，银行资金价格高企，首套房给出0.7倍的最低利率几无可能，并且进入第四季度后，银行放贷额度会更加受限，因此，短期内能否释放大量的按揭贷款有待观察。

　　目前，工行和建行均表示，根据新的房贷政策要求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。农行也表态称，将提高服务效率，逐步推广个人住房贷款自动审批，科学合理定价，将贷款利率控制在合理水平。

　　在股份制银行中，招行明确表示“开始执行新政”，并将单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求，并根据房地产市场的发展适时调增房贷额度，从10月8日起开始执行新政，但具体房贷细则和首套房利率定价，各地分行还需等待总行另行通知，将根据借款人资质、信用状况等来确定首付款比例和贷款利率。

　　“北京地区因为其特殊性具体房贷细则和首套房定价需等待总行通知。目前执行新政的要求已经通知到了分行层面执行。符合条件的客户大概一天之内可以完成审批。”招行内部人士对《经济参考报》记者表示。

　　华夏银行相关负责人称，“由于新政是央行和银监会共同出台的，北上广深可能会有不同，所以还需要等待当地银监局的通知。”另外，兴业银行、浦发银行等不少商业银行表示，有关房贷政策的实施细则正在研究制定中。

　　“虽然信贷能否放松取决于各商业银行的自身判断，而非地方政府的政策指导，但银行也无法完全无视来自政府方面的压力，而银行是否妥协以及多大程度地妥协则取决于银行与政府的博弈。”融360的分析师在调研报告中指出。

　　事实上，考虑到目前的存贷利差，银行轻易给出0 .7倍利率优惠几无可能。中原地产首席分析师张大伟分析称“对于市场而言，除非全面降准，或者央行单独对银行给出针对房地产首套房贷款的额度，否则购房者贷款难的情况可能还会继续。”

　　兴业银行首席经济学家鲁政委认为，“按5年以上期限商业银行贷款基准利率6 .55%计算，0 .7倍就是4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策性金融债收益率4.63%，不过银行现有的资金成本显著高于这个水平。目前，在实际操作中对首套房执行基准利率的0 .7倍事实上是不可能的。”

　　今年5月12日，央行副行长刘士余表示，“严格执行差别化住房信贷政策取得积极成效，下一步应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。”

　　不过，5月份的“窗口指导”对增加个人按揭贷款投放和降低房贷利率的效果并不明显，大多数银行依然执行首套房贷利率上浮，直到8月份，部分银行对首套房贷利率开始有条件地执行优惠。根据融360机构对8月房贷的监测数据显示，在23个重点城市中有10城市存在利率优惠，上海等地出现8.5-9折的优惠，但均有附加条件。到9月份，上海、北京、青岛等地出现了首套房贷利率8折的优惠，尽管依然附加了比较严格的条件，但房贷放松的预期开始升温。

　　招商证券分析师肖立强认为，虽然此次房贷新政正式出台，但当前的贷款基准利率明显高于2009年水平，同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平，在非降息和重定价情况下，2009年的按揭利率水平对于当下而言，基本上是一个回不去的过去。

　　有业内专家指出，今年，整个银行业不良贷款上升与房地产业出现一些问题也有一定的关系，开发商出现现金流断裂是不良贷款反弹重要因素之一。从这个层面上看，放松房地产信贷政策是平稳银行业资产质量风险的手段之一“未来房地产调控政策将着眼于防止房地产市场调整过于激烈引发的金融风险上升。”中国银行首席经济学家曹远征指出。(记者　蔡颖　张莫)