理性看待政策房临盆

　　文/柳明珠

　　2010年，被称作是保障性住房的元年，在房地产行业一系列自上而下的改革中，保障性住房被提到了空前的高度。

　　保障性住房自诞生之日起，就一定程度上成为了部分“权利阶级”的福利，但毕竟是少数，且随着制度的日渐完善，在产权所属、出售税费等方面不断完善，也在步入规范。保障性住房来势汹汹，不少问题却悬而未决。

　　户籍仍是基本的门槛

　　保障性住房以家庭(1人、2人、3人及以上)作为供应对象，对年龄、户籍、收入、人均住房面积及家庭总资产等方面都做出了相应的规定。同时，不同类别的保障性住房又满足不同层次的需求，简单来说，按照廉租房、公共租赁房、经济适用房和限价商品房，申请条件依次放宽。

　　以北京3人户家庭为例：

　　申请廉租房的3人户家庭，年收入须在20880元及以下，人均住房面积在7.5平方米及以下，家庭总资产净值须在30万元及以下 ；

　　申请经济适用房的3人户家庭，年收入须在45300元及以下，人均住房面积在10平方米及以下，家庭总资产净值在36万元及以下；

　　申请限价房的3人户家庭，年收入须在8.8万元及以下，人均住房面积在15平方米及以下，家庭总资产净值在57万元及以下；

　　而公共租赁房，作为2009年8月才刚刚出现的新类型，主要是前三者的补充。

　　一般来说，保障性住房的对象多是当地居民的中低收入人群，户籍是最基本的准入门槛，对于高房价的一线城市来说，这点非常重要。为满足申请条件而不惜铤而走险的多种做法，也随着楼市上行走势一同升温。比如，假结婚以获得保障性住房资格，或假离婚以获得多套保障性住房的现象。确实，不管婚姻是真是假，这是外地人获得保障性住房的途径之一。

　　“潜力股”不一定守株待兔

　　目前，像北京等大城市，公共租赁房已可提供给符合条件的应届大学毕业生或外来务工人员，但目前尚处于概念和试点阶段。4月16日，北京市国土资源局甚至还表示，限价商品房将有准入标准。除了普通限价房面对的京籍人士外，还将推出面向在北京工作及居住一段时间的非京籍人士的限价房。

　　这些意味着保障性住房正在试图逐渐将户籍条件放宽，但最初的条件是苛刻的，不管是大学毕业生，还是外来务工人员，都需是当下符合北京发展需要的“潜力股”。

　　笔者建议，此类人群若有切实的购房需求，且在家人支持下能承担普通商品房，先不要孤注一掷的去排队轮候。尤其对外地户籍人群来说，进行配售/配租都还处于概念阶段，尚没有具体的资格标准和管理办法。保障性住房轮候周期较长，截至2009年底，仅北京就有7万多户轮候家庭等待摇号配售，从申请到审核，从轮候到配售/配租成功，再到最后的真正入住，一般需要2～3年时间。虽然近期政府加大房市控制力度，但长期来看，整体房价依然看涨，从理财角度来说，“潜力股”们有理由选择商品住房。若在公共租赁房的申请和使用期间，购买了商品住房，就要放弃公共租赁房。当然，如果在此期间欲购买商品房，可以将房屋产权挂在父母名下。

　　稀释商品房价作用有限

　　保障性住房会通过限定价格来分散需求，进而平衡供需矛盾，但真的会稀释商品房的房价吗？现在看来未必如此。

　　由于土地稀缺性特点，住宅远郊化特征也变得愈加明显，远郊、市区房源相互助推，令整体房价仍处于上升通道。保障性住房的供应比例加大，商品住房供应比例不一定会减少，从量价关系来说，长期以来供不应求的局面会渐渐得到缓解，普通商品住房的上涨空间有限，这也符合政府决心稳定房价的预期。

　　另外，从开发商利润最大化的角度来说，在商品房项目的定位和操盘方面，会尽量与保障性住房“划清界限”，寻求差异化高端路线，高端项目利润空间更大，商品房销售会刻意避免与保障性住房人群产生重叠，这样的话，高端将撑起高房价。还有，我国处于城市化建设的初级阶段，北京等一线大城市的人口红利更大些。笔者预计，未来10年，房价上行压力较大。