(记者吉媛媛)近期，珠江地产在北京卷起了一阵促销风，从“零首付”到“降价险”，再到“无理由退房”，促销手段日渐新颖，但是否为购房者带来实质性的优惠却饱受质疑。在一线城市楼市走向不明之时，珠江、万科等房企频频充当表演者角色率先“降价”，这是否意味着一线城市房价开始下降？还只是“噱头”罢了？
“零首付”真的无须承担首付费用？
6月，珠江地产在位于北京亦庄的珠江四季悦城项目推出了“全盘无首付”的促销活动，标志性地成为北京首个“零首付”楼盘，“噱头”意味强劲。
然而，“零首付”真的意味着无须支付首付费用吗？就此，央广网财经记者向珠江四季悦城售楼处工作人员进行了求证。工作人员称，参与“零首付”的购房者须缴纳30万的保证金，其余首付款项需要在5个月内还清。
目前，“零首付”的活动已经结束，据售楼处工作人员透露，该项目最新推出“一成”首付的活动，除去50%的商业贷款，其余费用须在年底付清。
资深房地产专家韩世同向央广网财经记者表示，零首付和低首付都不是免首付，这种促销活动仅仅对少部分有钱、但是短期内难以凑齐首付的购房者有吸引力，对于大部分买不起房子的人来说，是没有实际性优惠的。
“降价险”推出2天便喊停 购房者被忽悠？
“零首付”的促销活动让四季悦城周边的新楼盘饱受压力，然而，珠江地产并未止步于此，近日又联合珠江人寿推出了“购房保值计划”，颇有将促销进行到底的意味。该计划包括“买房降价险”和“无理由退房”，从字面上看，似乎都是开发商赔本的吆喝。
然而，“降价险”的吆喝不过两天，珠江人寿就紧急澄清：“从未与该地产公司有过此类合作，对‘降价险’闻所未闻。从未，也不可能推出不属于人寿保险范围的‘降价险’。”
央广网财经记者向四季悦城售楼处工作人员处了解到，购房者如果选择“降价险”的方式买房，即可用9成房款买房，余下10%作为保证金由客户保留。到明年6月30日，如房价没降，总房款10%的保证金再由购房者交给开发商；如果降价，则由珠江人保代客户向开发商支付余款，无需客户返还保证金。而降价与否，参考的标准则是同一小区、同等面积、同等朝向、同等楼层的价格。
而“无理由退房”，即是购房后一年内至交楼前，如果房价下跌很大，难以通过“降价险”补差价，购房者可以申请无理由退房。但据售楼处工作人员透露，并非所有人都能参与“无理由退房”，只有认购的前十名才能享受“无理由退房”的促销活动。
“买房降价险”和“无理由退房”听起都很“给力”，然而仅推出2天，同一集团旗下的北京珠江地产和珠江人保就自乱了阵脚，购房者又被忽悠了吗？
资深房地产专家韩世同说：“降价险不是一个正式的险种，更像是一种协议承诺，开发商制造了噱头，受到了媒体的关注，但是没有实质性的降价，小心聪明反被聪明误，错过了促销的良好时机。”
开发商各出奇招搞促销 刚需族的购房福音？
2014年上半年，北京楼市低迷，新房市场的成交也不见起色。数据显示，北京新建商品住宅成交23634套，同比去年大降46.9%。开发商唯有各出奇招，零首付、七折卖房、午夜开盘、全民营销、打折、送精装等促销活动层出不穷。除了珠江地产意外，多个楼盘项目都加入了“大促销”的混战当中，开发商们似乎在释放着“楼市降价”的信号。
比如，位于通州的首开香溪郡项目推出“0元抢房行动”、半年“0月供”、甚“0首付”等优惠。通州马驹桥的国风美仑现房93折出售、2万元抵6万元。东亚推出“全民营销、百二佣金”活动。
针对这些琳琅满目的活动，资深房地产专家总结了目前开发商促销新盘的三种手段：“第一，提供付款便利，比如零首付、低首付，但没有实质性的降价；第二，提高附加价值，比如送车位、送精装，属于变相降价，但对于买不起房的人来说还是没有优惠；第三，适当定价，低开高走，这种做法最受购房者欢迎，促销效果最好。”
“河堤水位比较低的情况下，谁先挖沟，水就流到谁那里去，后来再挖沟的就要挖得更深了。”韩世同说。
楼市数据不理想 后市怎么看？
有分析认为，伴随着楼市周期性调整辐射至一线城市，下半年全国楼市将进入实质去库存阶段。而业内“大佬们”有不同的看法。
万科集团执行副总裁毛大庆毛大庆认为，中国楼市目前不是崩盘，也不是迎来拐点或做俯卧撑，而是消化不良。因此，也不会没完没了地上涨。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹则说：“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”
而被誉为楼市“预言帝”的任志强却坚持看涨。他说：“我不是看好房价，是货币永远是贬值的。如果货币永远贬值什么东西不涨价，麦当劳都涨价。”
韩世同认为，下半年如果没有大规模的投资和房贷的刺激，从目前微刺激、二三线城市放松限购的情况下，房价应该是继续下行的态势，但是成交量有可能会升高，这有利于房价软着陆。
马光远接受经济之声采访时也表示中国房地产出现分化，一线城市和二三线的城市走向已经不同。北京二手房价格下降已经很明显，将带动一手房价格下降。进而通过价格的下降来带动量的回升，这是未来开发商必须选择的一条道路。
结语：随着呼和浩特、济南正式宣告全面放开楼市限购政策，预计下半年绝大多数二三线城市都将取消限购，甚至迈入“救市”时代。而京沪深惠等一线城市也有望正式步入下行态势，而这些表演者能不能扛住压力？谁又将成为真正的降价者？我们拭目以待。