近日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会”在上海证券交易所举行。海通证券[-3.13%资金研报]副总裁、首席经济学家李迅雷出席并演讲。
以下是演讲全文，文章来自中国首席经济学家论坛。
各位下午好！祝贺很多上市公司都取得非常好的业绩。研究宏观肯定是要研究房地产的，具体房地产哪些板块会表现好，我们也有研究。今天对立面行业也是比较好的机会，因为经济下行，政策在放松，我们看到中国经济下行的势头还在延续，我们固定资产投资增速10%，我们目标是15%，M2的增速10.2%，目标是12%，种种迹象表明中国经济处于加速下行中。这种下行从趋势来看还会延续的，从政策放松来讲的话，政策肯定会降准降息，对房地产行业也是好事情。
从房地产投资增速来看，4月份房地产投资几乎是0增长，下个月可能会略微有反弹，反弹之后还是会继续下行，5月份房地产投资增速可能会有上行。从土地开工面积来讲也是处于下行过程中，表明我们投资，对于未来的预期还是比较谨慎悲观的。好的迹象也有的，目前来讲，房地产销量出现了明确回升的势头，这对我们房地产企业资金是很好的改善。4月份一线城市环比超过50%，二线城市略微差一些，从销售来看行业出现全面复苏的迹象，开发商资金面也有所好转。
我们房地产行业在严厉的调控下也出现一段时间资金回收的困难，库存增加，现在政策已经放松了，所以政策的拐点已经出现了，去库存的拐点已经出现了，随着销量的增加，供给还是比较慢的，价格也出现一定程度的收涨，尤其在一二线城市房价上涨的趋势得到确认，一线城市在4月份上涨0.4%，这跟我们政策持续的刺激有关。13年出台国五条，要求加强这方面的调控，持续房地产的成交面积下滑16亿，对放款首套房的按揭比例，说明政策拐点的效果慢慢体现出来。
未来房价为什么会涨？因为房价跟供求关系有比较大的相关性，一方面需求在上升，另外一方面供给没有跟上。无论是新开工面积，还是拿地这两方面的意愿不强，一方面需求在回升，行业供给有滞后，这个滞后需要6到9个月，从下半年开始新开工面积会下行，会影响今年下半年房地产的供给，如果供给要增加得等到明年。原来为了去库存可以压低价格，现在不急得卖了，反正市场需求在增加，不涨价就已经是很好了。
第二个方面我们发现从15年的数据来看，供给面积同比增长3.2%，3月份的新增供给低于去年同期，对今年下半年销售有利。由于买地的意愿下降了，销售利润在增加，这样的话，土地购买金额和销售的占比在下降，这样资金链的改善对于利润的提高也有促进的作用。
第三个方面由于资本市场的繁荣，像定增，债券等等上市公司的融资手段增加，融资成本下降。
第四个方面是政策的宽松，宏观政策除了降准将息之外，购房政策支持力度也明显。这些政策的出台也跟我们宏观经济稳增长的目标相关，因为经济要维持平稳，单纯靠基础建设投资拉动是有限的，因为基础建设投资对于过剩产能的消化是有利的，但如果没有房地产这么强的力量，稳定投资增速也是困难的。
第五个方面是不可忽视的财富效应，牛市已经进入中后段，不少个人选择退出。
对于这一轮房地产市场的回暖表现是怎样的，我们观点是一线城市反弹明显，房价涨幅高，二线城市次之，交易量比较大，涨幅低于一线城市。三线城市还是面临去库存比较大的压力，因为三线城市无论投资总额占比50%，新开工的占比60%，三线城市需求偏弱，这样他的投资信息能否恢复，还要看房地产去库存的情况，我们的判断就是会有新一轮的上涨。
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