对于港商陈志云来说，东莞樟木头这个喧嚣的“小香港”即将成为昨日的记忆。他收好行装，准备离开这里。
20多年前，大批香港人怀着“淘金”梦，纷纷北上追逐财富，距离一个多小时车程的东莞樟木头，以其低廉的物价与用工成本，吸引他们停下了脚步。樟木头乃至整个东莞的房地产市场由此真正起步。无名小镇樟木头，迅速“造”起一座新城，“小香港”由此暴得大名。高峰时曾吸引数十万港人在此安家置业，如今已不到三五万人。
来自中原地产的数据显示，和全盛时期相比，在樟木头定居的港商已经减少了近八成，“小香港”光环褪去背后折射的是中国产业结构转型和房地产市场的理性降温的趋势。
港人退潮
在东莞人梁舒扬的记忆里，樟木头 曾 经 是 毫 无 疑 义 的 香 港 “ 后 花园”。
“1993年，整个广东省在香港卖出的房子，有60%来自东莞樟木头。房地产市场产值占全镇G D P比例一度高达40%以上。全盛时期，‘小香港’樟木头吸引了15万港人在此投资置业。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐说。
综合东莞当地媒体和外媒2000年以前的报道，樟木头的60多个楼盘、3万多套房子，全部卖给了香港人。
不过，这个盛况已经不复存在。2014年5月，记者在樟木头镇随机走访了两天，竟然只遇到一户香港人。
“现在这里2/3以上的房子已转手给内地人。”车德锐说。
在樟木头最大的港人小区“御景花园”，公寓户型设计显现出典型的香港“鸽子笼”特点，大多数面积为八九十平方米，客厅紧凑，房间的宽度刚好放一张双人床。上世纪90年代初，樟木头房地产市场由港商带起，通过与镇房地产总公司合作的方式，一方供地，一方开发，楼盘设计、建设、售卖均面向港人，以小户型为主，广告也在香港媒体上投放。
2014年的“御景花园”，港人已经“风流云散”。记者在晚间19点进入“御景花园”的别墅区，亮灯的别墅不到10户，不少别墅的窗玻璃和花园栅栏上悬挂着房屋出售的牌子。一套210平方米的三层别墅售价150万元，不需银行按揭的话价格还可以优惠，均价在7000元左右。
7年前从香港人手里买下“御景花园”别墅的江西业主陈岚女士告诉记者，90年代樟木头很多小区是专门建造只对港人销售的，现在这里香港人的房子已经卖了个七七八八。“大多数房子已转手卖给本地和深圳客人。”陈岚说。
在樟木头另一个有名的港人小区“帝豪花园”，情况也与此类似，开发商下属的中介工作人员说，一半以上的香港住客已将房子转手。
记者在樟木头镇看到，新的楼盘大多数已经由大陆地产商主导，户型设计也已转为“大陆口味”。一个典型例证是，不同时期由同一家开发商开发的两个楼盘，帝豪花园的宣传口号是“香港人的家”，而帝雍园的宣传口号为“樟木头人的家”。
结构转型
“香港人为什么要走？很简单，东莞曾经已低廉的土地、劳动力成本吸引了很多香港代工业。现在，这个成本优势已经不复存在。”广东省情研究专家、广州市社科院研究员彭澎说。
香港住户翁先生正在别墅里打理芒果树，他上世纪80年代起在樟木头投资办厂，企业全盛时期产品远销欧美，金融危机后厂子倒闭，他选择定居樟木头颐养天年。“但我的老伙计都走得差不多了，他们还要为生计奔波。”翁先生说。
樟木头小镇的情况其实只是珠三角升级转型的一个缩影。2003年，珠三角在经历高速发展之后，开始谋求转型。
中山大学岭南学院财税系主任林江指出，2003年和2008年前后有两次比较大的撤离，主要是港台等地的低端制造业。
他说，“留下来的港台制造企业在谋求转型升级。此外还有更多的高技术、高附加值企业新设立。
一如整个珠三角，东莞经历了转型的“阵痛”。2007年，东莞市生产总值3151亿元，比1978年增长119.8倍，翻了6.9番，年平均增长18.0%。此后，东莞生产总值在走低，增速一度降至2009年的5.3%和2012年的6.1%。
2 0 1 3年 ， 东 莞 生 产 总 值5490.02亿元，比上年增长9.8%。
“其实，这是一个筑底回升的过程。2009年是个底，2010年回升，增速为10 .3%，2012年有回落。2013年再度回升。在这一过程中，东莞经济经历了‘凤凰涅槃’。”林江说。
在筑底回升的过程中，整个东莞的产业结构出现了巨变。高附加值的企业多了，整个经济的链条在向微笑曲线的两端延伸。数据显示，2013年，东莞规模以上先进制造业增加值942.68亿元，增长17.4%；现代服务业增加值1716 .42亿元，增长8.2%。
“在某种意义上，‘小香港’的褪色是珠三角结构转型阶段性的成果的表现。”彭澎说。
地产理性
“港人的离开与内地房地产市场也有关系。”广证恒生证券咨询有限公司副总经理、首席研究官袁季说。
2013年，中国内地房地产出现了结构性分化。一份官方报告称，三四线市场出现“泡沫”破裂现象。
2014年，包括银行业在内的社会部门对房地产业的预期产生了巨大的变化。此前，汇丰环球投资管理股票投资董事及中国股票部主管陈淑敏在接受记者采访时认为，目前国内经济风险主要是房地产风险，她预测二三线城市库存有16到18个月左右，由于供应太多，价格可能出现“放慢”。
“房地产销售不好，将对下游产业和下半年新开工率产生不利的影响。房地产的调整会持续但也比较‘分化’。”陈淑敏说。
“内地房地产市场现状是，升值预期回落。”在袁季看来，这是一些香港住户持续抛售樟木头物业的重要理由。
香港人梁堂源说，投资价值是我买卖地产的重要依据。在目前的情况下，当然不会去增持内地物业，特别是一线城市以外的物业。
尽管樟木头镇房地产市场整体交投活跃度减低，但整个市场并没有出现所谓的“崩溃”。采访中记者发现，尽管“小香港”的风光景象已难再重现，但整个樟木头镇的房地产市场还是稳定的。
在东莞的樟木头、常平一带大多数楼盘，记者看到车流络绎不绝，晚上一片灯光。樟木头镇的多位住户和地产中介说，上世纪90年代开盘时，只面向港客，售价按当时的汇率折算，每平方米要人民币6000元以上；经历2003年和2008年两次大规模撤离后，这里2/3以上的房子已转手，而今的价格，也仍在每平方米人民币6000元左右。
在樟木头镇“罗马苑”，一套三楼南北通透的100平方米二手房，挂牌价为63万。小区内各个通道上，停满了本地和深圳牌照居多的车子。
“罗马苑”一位住户说，他在深圳工作，虽然从这里上班要开车40多分钟，但房价便宜一半还不止，“省下的钱足够养辆好车了”。
而在樟木头，尽管地产业又再次成为支柱产业，但“小香港”的风光景象已难再重现。东莞市统计局的数据显示，今年前4个月份，樟木头的新建商品住宅网上签约销售数和均价大多处于全市各镇街中下游，当月销售均价低于全市均价。
“‘小香港’樟木头的光环褪去，说明的只是，中国的房地产市场正在一步一步地走向理性。”多为接受记者采访的业内分析人士得出了一致的结论。
国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建住房价格环比上涨的城市有44个，下降的有8个，分别是杭州、宁波、温州、金华、安庆、赣州、无锡、惠州，持平的城市有18个。这意味着，已有26个城市房价出现止涨。环比价格变动中，最高涨幅为0.4%，最低为下降0.7%。
“房地产的暴涨是不正常的，也是不可持续的。现在，社会已经开始趋于理性。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇说。
在小镇樟木头，人们曾经像潮水一样蜂拥而至，如今，潮水已经退去。