杭州楼市限购"松绑"新房库存能卖20个月以上

　　传言已久的杭州楼市限购“松绑”终于成真。

　　杭州市住房保障和房产管理局昨晚通过官方微博对外发布消息称：今年以来，杭州房地产市场总体平稳，但住房供求的区域性、结构性矛盾比较突出。经研究，报市政府同意，从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。

　　这一消息，意味着实施3年半的杭州楼市限购政策“松绑”。

　　杭州一直有着中国楼市风向标之称。今年2月，杭州楼市打响“马年降价第一枪”，引发全国的关注。在此后，杭州楼市冷清异常：商品房买卖不振，成交低迷，房价接连下跌，库存量不断增加。

　　杭州透明售房网的统计数据显示，2014上半年，杭州市区新建商品房签约29153套，签约量较去年同期下降30.62%，其中，主城区新建商品房签约12871套，签约量较去年同期下降44.69%；签约均价每平方米15584元，较去年同期签约均价17883元下降12.86%。

　　上半年，包括萧山、余杭在内，杭州市二手住房成交13113套，成交面积119.4万平方米，成交金额179.7亿元，分别下降49.4%、48.6%、51.2%。同时，二手住宅价格变化明显，除3月以外，今年其他各月都低于每平方米1.5万元；主城区均价连续8个月低于每平方米1.9万元。

　　在国家统计局公布的“2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”中，杭州新建商品住宅价格在5月环比下降1.4%之后，6月继续以环比下降1.8%的数据“领跌”全国。

　　一方面价格下行，一些新开楼盘甚至跌破板块价格“底线”，而另一方面，商品房库存激增。相关数据显示，截至7月28日晚9点，杭州市区住宅可售套数约93574套，非住宅约41134套，总计库存量达13.4万余套。

　　其中，萧山可售套数23209套，可售面积3239770.06平方米，其中住宅可售套数15971套，住宅可售面积2006967.14平方米；余杭可售套数50025套，可售面积5846004.37平方米，其中住宅可售41385套，住宅可售面积5060863.87平方米。

　　按照今年上半年杭州市区商品房成交速度计算，这些新房子去化需要20个月以上。

　　与之前已经取消或者放松限购的城市相比，杭州楼市的库存量显然压力不小，而更大的还来自于土地财政的压力。

　　同策咨询研究部5月发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，杭州土地财政依赖度高达156.4%，为45个限购城市中土地财政依赖度最高的城市。

　　杭州是中国第一个实行土地储备制度的城市。自1998年杭州建立初步的房地产市场体系以来，由房地产带动的土地热卖对杭州GDP有着不小的贡献。2002年，杭州房地产投资额达196亿元，房地产业对GDP的贡献率达到11.6%。到2009年，杭州（包括余杭、萧山）土地出让金高达1054亿元，在全国70个大中城市中排名第一，甚至超过北上广深等一线城市。

　　而据相关统计数据，2009年杭州地方财政收入520.79亿元。土地出让金收入是地方财政收入的2.2倍。

　　但随着2011年2月杭州市出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》的限购政策，杭州楼市逐渐从火爆转向冷清，渐至低迷。

　　而低迷的楼市，也直接影响到杭州土地市场的成交。据统计，2014年前两个季度，杭州市区（含余杭区、萧山区）共成交土地92宗，总成交额543亿元，同比下降8.8%；其中主城区成交土地35宗，总成交额404.7亿元，同比下降2.2%。今年5月5日，杭州市区土地拍卖现场，计划出让的两宗商地均只有一家单位报名，最终均加价100万元直接成交。

　　实际上，7月中旬以来，杭州一直流传着限购调整或变相取消的消息。在消息盛传的21日，萧山新房签约套数一度达到122套，相比20日仅成交的27套，单日成交环比涨幅超300%，成为萧山近一个多月以来日均成交量最高的一天。

　　楼市松绑终于传言成真，但放开限购能否就此拯救楼市，继而导致新一轮房价的上涨？不少房产业内专家认为，取消限购，或多或少都会激活一部分的增量需求，同时也会对市场整体看跌的预期带来一定的影响，但并不足以影响整个楼市，市场更不可能因此出现反转。

　　浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬认为，放松限购可能会刺激市场小幅度放量，但不大可能出现大幅度的放量。

　　对此，浙报传媒地产研究院院长丁建刚也表示，在当前银行信贷紧缩局面没有得到实质性改变的情况下，取消限购对拉动成交量增长作用有限。

　　不少房产开发商表示，虽然是利好消息，但对拉动房价不会有太高的期望。

　　从今年已经取消限购或作出限购政策调整的城市来看，限购政策的松绑或取消并没有改变市场基本面下行的大势，也并没有明显起到促进市场成交量回升的作用。

　　采访中，不少业内专家认为，“放松限购”对楼市的成交和价格的短期走势会起到一定的利好作用，但就长期来看，随着前期被压抑的需求的释放，还会有市场供求双方的博弈，甚至并不排除“博奕”会再度升级。“毕竟，杭州市大多数房企首先需要面对的是‘千方百计消化库存’”。

　　本报杭州7月29日电

　　作者：董碧水