改善性住房需求或将释放大规模房贷优惠恐难实现

　　中国银行首席经济学家曹远征认为，放松认定首套房标准，对楼市提振作用仍有限

　　在房地产市场存在观望情绪、多地取消限购以及宏观经济下行压力较大的背景下，近日以来备受市场关注的房贷调整政策在日前得以明晰，明确购房人根据新的普通住房价格标准纳税。新标准实施后，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。

　　改善性住房获益

　　央行通知明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

　　但有房产中介告诉记者，虽然还清贷款再购房会按照首套房贷款利率执行，但在办理过户手续时仍然会认定为二套房，缴纳房产税的时候仍然会按照二套房的3%税率缴税，“这就要购房者自己计算贷款与缴税的多少，到底是还清贷款合适还是彻底卖掉首套房合适。”该房产中介建议大家要谨慎计算再做决定。

　　按照房贷还清再买算首套的利率计算，购买第二套房的购房人能省多少钱呢？根据现行规定，首套房贷按基准利率6.55%/年执行；第二套房贷款利率上浮10%，即7.20%；第三套房则不能申请贷款。

　　这次调整的重点是首套房的认定更加明确，范围有所扩大，从而支持改善型住房需求。二套房对于现阶段的购房者来说，更多是改善型住房需求。房地产信贷政策要在抑制投资投机需求的同时，满足自住及改善型需求。

　　高盛在最新报告中称，房贷新规并不能大幅提升抵押贷款供给或降低抵押贷款利率，因为抵押贷款供给和利率主要受贷款配额、存贷比以及国有企业贷款特权等因素影响。

　　实现7折利率或有点难

　　有分析认为，改善性需求或集中释放，不过大规模的房贷优惠则难以出现。

　　中国房地产学会副会长陈国强指出，考虑到资金成本以及商业银行经营市场化空间加大等现实状况，首套房贷利率7折的优惠其实难以实现。即使央行做出规定，但在落地执行中金融机构难免有所保留。

　　提振效果尚须时间考量

　　放在更大的背景下看，房贷政策调整，与宏观经济下行压力加大紧密相关。有分析认为，经济下行压力很重要的来源之一，就在于房地产投资持续下降。上述房产中介向记者展示了去年同时期的房价与今年房价的对比，绝大多数存量房的价格有所下降，降幅在5%－10%之间。调整房贷政策非常及时、必要，要引导房地产市场需求恢复，使房地产投资由落转稳，进而稳住投资，稳住整个经济增长。

　　中国银行首席经济学家曹远征则表示，考虑到房地产价格下行的态势，即便是改善性需求购房群体，也很可能推迟改善，因此这一政策肯定有好处，但可能实质性帮助并不是很大。因此他认为放松认定首套房标准，对楼市提振作用仍有限。

　　也有分析认为，央行彻底放开放水房地产贷款的尺度，超出此前市场预期。

　　高盛则认为，抵押贷款新规能够支撑房地产市场、GDP增长以及银行股估值。不过高盛进一步指出，其对银行估值的提升作用有限，因为银行大规模的估值提升需要企业坏账和盈利状况出现实质性改善，而后者又需要实施一些根本性改革以及进一步的货币宽松政策。